Znalecký posudek je spíše akademickou záležitostí | E15.cz

Znalecký posudek je spíše akademickou záležitostí

20. prosince 2010 • 07:13
Ceny dosažené vydražením jsou letos oproti celkovému finančnímu objemu draženého majetku v ČR zhruba pětinásobně nižší. Od počátku roku do současnosti činil tento objem zhruba 11 miliard korun, zatímco vydražením bylo dosaženo přes dvě miliardy.

Velký rozdíl mezi těmito dvěma ukazateli byl zaznamenán i v loňském roce, kdy celkový finanční objem draženého majetku byl více než osm miliard korun, zatímco souhrn cen dosažených vydražením představoval zhruba 2,62 miliardy korun. Skutečnost, že hodnota nemovitosti odhadovaná znalci se často značně liší od ceny reálné, potvrzují zkušenosti společnosti Naxos, která tento vývoj sleduje.

„Hodnotu takového majetku posuzuje nejprve znalec, který ji vykalkuluje na základě informací, jež má k dispozici. Dnes, bohužel více než dříve, je pak znalecký posudek věcí spíše akademickou a nemůže dostatečně objektivně zohlednit realitu trhu,“ říká člen představenstva Naxosu a renomovaný specialista na realitní trh Libor Nevšímal. „Znalci kombinují tři základní metody, a to věcnou, která s malými výjimkami, jež tvoří nemovitosti ve velmi atraktivních lokalitách či zcela nové, nebývá příliš relevantní. Další, která je brána v úvahu, je hodnota výnosová.

#####Znalci nezohlední převis nabídky nad poptávkou

Znalec u nemovitostí, jež jsou z větší části prázdné, pak vychází z nájemného v daném čase a místě obvyklého. Nicméně již nezohlední fakt, že převis nabídky nad poptávkou je lokálně takový, že v dohledné době prakticky není možné najít nájemce. Poslední
používanou metodou je pak metoda srovnávací. V tomto případě znalec obvykle projde inzeráty, nabízející srovnatelný typ nemovitosti a vychází z nabídkových cen. Bohužel již většinou neví, za jakou cenu jsou jednotlivé transakce realizovány, či jsou-li realizovány vůbec.

Praxe pak následně často ukáže, že cena, kterou je možno reálně dosáhnout, je podstatně nižší. V žádném případě však nelze vinit znalce z toho, že dělají špatně svoji práci. Vycházejí z informací, které jim umožní získat současná situace na trhu. A předem stanovovat hodnotu některých nemovitostí je složité jak pro znalce, tak i pro nás. I když se k tomu v Naxosu propracováváme
u některých složitých obchodních případů dlouho a celý proces je velmi náročný, daří se nám nakonec dosáhnout maximální možnou cenu,“ dodává.

#####Znalecký posudek ovlivňuje nejnižší podání

Znalecký posudek ovlivňuje téměř při každé transakci nejnižší podání. A nad rozdílem ceny stanovené posudkem a reálné hodnoty
nemovitosti se pozastavují věřitelé, insolvenční správci nebo vlastníci, pokud jsou navrhovateli dražeb. „Vždy se o tom diskutuje.
Usilujeme o to najít argumenty, které by nás co nejvíce přiblížily realitě. Naxos se snaží nacházet takové podmínky, které by
umožnily úspěšnou dražbu na první pokus, aby práce všech zúčastněných byla maximálně efektivní a aby nebylo nutné dražbu

zájemců.

I při sebeatraktivněji nastaveném nejnižším podání se u některých specifických nemovitostí může stát, že budou jenom jeden či dva zájemci,“ říká Libor Nevšímal. Za všech okolností je nutné podle jeho slov dostat z obchodního případu maximum. „A právě proto jsme někdy nuceni dělat i dražby, u kterých nejsme předem stoprocentně přesvědčeni, že budou na první pokus úspěšné. Jsme povinováni věřitelům, pro něž nemovitost zpeněžujeme, zkusit to. A nezřídka se to i vyplatí. Naxosu se tak podařilo vydražit napoprvé a za dobrou cenu nemovitosti i za podmínek, které zpočátku nevypadaly příliš nadějně,“ dodává.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!