Zlaté časy boomu horských apartmánů se již nevrátí

2. prosince 2009 • 09:28
Ekonomická recese posledních měsíců velmi výrazným způsobem ovlivnila rovněž trh s nemovitostmi. Zlaté časy developerů, kteří v několika uplynulých letech přivykli praxi, že – s jistou nadsázkou – cokoli postavili, také na trhu udali, zjevně pominuly. Tento fakt se netýká jenom jednoho z nejvýznamnějších segmentů trhu, rezidenčních projektů, ale pochopitelně dopadá i na oblast rekreačních nemovitostí či druhého bydlení, jak bývá tento druh nemovitostí občas nazýván.

Ještě v loňském roce se dalo hovořit o boomu – posledních pět let ceny apartmánů v zajímavých horských lokalitách rostly v průměru o 10 procent ročně a k dobrému tónu ve společnosti patřilo nadhodit informaci o pořízení nového apartmánu v některém z krkonošských lyžařských center. Aktuálně se hovoří o poklesu poptávky po rekreačních nemovitostech obecně o asi 20 procent, průměrný pokles ceny představuje 10 až 20 procent v porovnání s rokem 2008. Ve skupině luxusních apartmánů v Krkonoších a Jizerských horách pak propad poptávky může činit až 50 či 60 procent (podle vyjádření RK Sting, která v tomto segmentu provedla před časem průzkum).

Lze si pouze klást otázku, nakolik je tomu na vině finanční krize a nakolik neúměrně zbytnělé cenové požadavky developerů. Zároveň je však třeba podotknout, že na rozdíl od apartmánů ceny chalup a chat v žádaných lokalitách například Krkonoš, Jizerských hor či Šumavy tímto poklesem v zásadě nejsou dotčeny. Nicméně i v tomto segmentu poptávka zaznamenala citelný pokles v úrovni až 30 procent. Jaké však mohou být konkrétní důvody uvedeného poklesu poptávky i propadu cen dokončovaných projektů? V zásadě je možno identifikovat několik hlavních faktorů.

#####Přehřátá nabídka narazila na limity českého trhu

Český trh má limitovanou absorpční kapacitu a ani počet zahraničních (zejména holandských) zájemců toužících vlastnit apartmán v českých horách není nekonečný. Boom projektů v uplynulých letech vrhl na trh, který se donedávna zaměřoval spíše na individuální objekty typu chat a chalup, mnoho set jednotek rozdílné velikosti i kvality, v různých lokalitách, nejčastěji však v tradičních horských destinacích. Cenová úroveň, v prvních letech vcelku rozumná, se s úspěšným rozprodejem několika prvních projektů katapultovala do výšin odpovídajících rezidenčním projektům ve velkých městech, jakými je Praha či Brno.

Zde již zájemce může zvažovat, zda pořídit apartmán, či zda si dopřát luxusu soukromí ve vlastní chalupě nebo chatě, která je v této cenové úrovni dostupná již v poměrně vysokém standardu. Uvědomme si, že hovoříme o ceně větších apartmánů, která nezřídka přesahuje úroveň 10 milionů korun (bez DPH). V důsledku krize se velmi zásadním způsobem propadla poptávka, zpomalila či zastavila realizace nových projektů a ceny v lepším případě stagnují, v horším dochází k jejich reálnému poklesu.

Tyto nejdražší apartmány jsou v současné době téměř neprodejné. Tvrzení některých realitních agentur, že se v tomto případě jedná o luxusní zboží a to není průběhem krize postiženo, lze považovat za velmi nadsazené. Úspěšné dovršení prodeje několika málo nadstandardních jednotek v uplynulých měsících nemůže vypovídat o stavu poptávky v tomto segmentu trhu s nemovitostmi. V podmínkách českého trhu lze jen výjimečně hovořit o skutečném luxusu, který by snesl srovnání s kvalitou apartmánů např. v alpských destinacích. Tam navíc prodeje nejsou zdaleka tolik postiženy jako v České republice. Také poměr kvalita/cena je jednoznačně příznivější pro kupujícího, o čemž svědčí rostoucí zájem českých kupujících v těchto destinacích, přestože podle dostupných informací zde průměrné ceny rostou o zhruba pět procent ročně.

#####Kvalita některých projektů neodpovídá ceně

Provedení některých projektů neodpovídá cenám, které jsou za prodej jednotek požadovány prodejcem. Výhrady mohou být již k architektonickému návrhu a dispozici apartmánů, přes použité materiály i kvalitu stavebních prací, které jsou v rámci daného projektu prováděny. Snaha developerů o maximální využití pozemků, jež jsou k dispozici, pak vede k budování skutečných „sídlišť“ v horském či obecně venkovském prostředí, které vizuálně zcela likvidují estetické efekty pobytu v přírodě, stejně jako je tomu u satelitní rezidenční zástavby v blízkosti větších měst.

#####Dostupnost služeb stále neodpovídá potřebám

Řada zájemců nekupuje apartmán čistě pro své použití, ale zvažují jej často jako investici. V tomto ohledu je třeba jim nabídnout nejenom služby spojené s údržbou a provozem apartmánu, ale rovněž solidní servis v oblasti pronájmu jejich jednotky zájemcům o rekreaci v dané lokalitě. Můžeme bez ostychu vycházet z předpokladu, že pragmatického majitele v takovém případě zajímá, jak je správce schopen apartmán obsazovat zájemci o pronájem a kolik mu to vynese – to jsou jediné informace, které mohou posloužit pro zvážení návratnosti vložené investice.

Jak prokázal náš rychlý průzkum, jen u malé části nabízených apartmánů je tato služba nabízena již ve fázi prodeje. Dostupnost služeb, tzn. obchodů, restaurací, zábavy a dalších, se v posledních letech sice zlepšila, ale stále ji nelze srovnávat s nabídkou v zahraničí, ani z hlediska rozsahu, ani z hlediska cenové úrovně a kvality. Problematická je rovněž sezonnost určitého množství služeb, zpravidla mezisezona i letní sezona se často se zimní jenom těžko poměřují.

#####Chybí potřebná infrastruktura

Nedostatečná prozíravost místních úřadů v řadě případů vedla k tomu, že téměř veškeré volné plochy jsou zastavovány. Odhlédneme-li od dopadů spojených především se vzhledem takových obcí, které se tak postupně mění ve standardní sídliště, i od problémů, které následně obcím přináší povinnost budovat a udržovat komunikace, čističky odpadních vod a další infrastrukturu (pokud neuvažovaly krok dopředu a nepřenesly tuto povinnost na developery), pro nové majitele apartmánů je podstatným nedostatkem malý počet obchodů a provozoven veškerých služeb, které jsou v místě k dispozici. Je třeba objektivně konstatovat, že opět například v alpských destinacích rozmanitost a cena sportovních a wellness služeb je přinejhorším srovnatelná s úrovní cen, které požadují čeští provozovatelé vleků, restaurací apod. Absence některé služby přímo v dané lokalitě je zpravidla kompenzována její dostupností v sousedství.

Jediným faktorem, který pak hovoří proti trávení zimní dovolené v Alpách, je potom výhradně vzdálenost od České republiky, která na druhou stranu silně motivuje pro strávení delší doby ve vybraném zimním středisku. Pouze v Harrachově bylo doposud vystavěno 670 apartmánů, dalších několik set by investoři rádi ještě budovali. Situace v dalších lokalitách je obdobná, pouze v Krkonoších je asi 20 nových projektů, následují Jizerské hory a Šumava. V Krkonoších patří k nejvyhledávanějším střediskům Špindlerův Mlýn, Pec pod Sněžkou, Harrachov, Janské Lázně a Vrchlabí, v Jizerských horách Rokytnice, Liberec-Ještěd, Bedřichov, na Šumavě pak Lipno, Javorná a Borová Lada. V současné době však zároveň zbývá zabezpečit doprodej projektů, které byly uvedeny na trh již před několika lety, zahájení nových projektů – i v souvislosti s obtížným zajištěním financování výstavby – bylo přesunuto na roky 2010 a 2011.

#####Trhem zahýbala změna postoje bank

K ochladnutí poptávky a snížení cen přispěly obavy lidí z nejistoty v zaměstnání i mnohem přísnější podmínky bank. Ve většině z nich už není možné získat půjčku na celou hodnotu kupované nemovitosti. Například Česká spořitelna podle dostupných informací poskytne hypotéku maximálně jen do 70 procent a nejvíc půjčí dva miliony korun. Bankéři tyto hypotéky považují za rizikovější, protože jejich splácení není pro majitele nemovitosti tak životně důležité jako trvalé bydlení. V tomto ohledu je jasné, že i zabezpečení požadovaného objemu předprodejů, kterým banky podmiňují schválení úvěru developerovi, se stalo nezřídka nesplnitelným požadavkem. V případě, že zájemce pořizoval apartmán s tím, že jeho výnosy z pronájmu umožní hradit provozní náklady a v ideálním případě i umořovat investici, může často docházet k rozčarování.

Podle některých informací se apartmány daří zaplnit na část zimní sezony (asi na dva měsíce), nicméně většinu roku zejí prázdnotou, a majitelé tak musí jejich provoz dotovat, stejně jako případný hypoteční úvěr, kterým je pořízení jednotky kryto. V tomto směru se opět potvrzuje, že zakoupení apartmánu bez zajištění jeho dalšího využití se nemůže stát v drtivé většině případů ziskovým podnikem. Na tom se podepisuje rovněž nedostatečná škála služeb, které jsou majitelům v místě nabízeny – to svědčí o pohodlnosti většiny developerů, pro které zájem o klienta končí momentem, kdy na účet obdrží poslední splátku kupní ceny. Na druhou stranu právě tento druh poprodejní péče a služeb nabízí vcelku zajímavé možnosti pro další subjekty, které jsou schopné se správou a pronájmem na skutečně profesionální úrovni zabývat. Čest světlým výjimkám – nicméně aktuální stav v této oblasti nelze považovat za uspokojivý.

#####Segment horských apartmánů je nutné kultivovat

Zlaté časy se s největší pravděpodobností nevrátí. Jednoznačně lze tvrdit, že pokud se bude něco nabízet jako luxusní zboží se špičkovou cenou, je třeba, aby to skutečně vykazovalo alespoň nějaké známky luxusu – to se týká lokality, architektonického designu, materiálů, doprovodných služeb, které jsou k dispozici majitelům a jejich hostům přímo v rámci komplexu či v jeho těsné blízkosti. Vidíme velké šance na úspěch u kvalitně provedených apartmánů v rámci golfových resortů, malých či středních projektů v (i doposud málo využívaných) horských oblastech, s dobrou dostupností sportovního vyžití, a rovněž v rámci projektů spojených s lázeňskou a wellness péčí. Ty doposud zůstávají nedoceněné, a přestože lázeňská místa nabízejí kromě zdravotní a lázeňské a wellness péče rovněž vcelku kvalitní další infrastrukturu, tento druh projektů zatím neoslovil zásadní počet zájemců.

Lze doufat, že podstatným momentem se bude stávat minimální dopad na krajinu – jak již bylo zmíněno, rekreace na apartmánovém sídlišti nemusí být to pravé ořechové. Velmi důležitý je další rozvoj služeb všeho druhu – uživatel apartmánu jej preferuje před vlastním domem (chalupou, chatou) právě z toho důvodu, že není nucen vynakládat čas a energii na činnosti spojené s údržbou a provozem. Proto je třeba, aby tyto činnosti byl někdo schopen za ně vykonat. Apartmány jsou sice relativně novým, ale přesto již neodmyslitelným fenoménem i v rámci České republiky. Je proto třeba tento segment nadále kultivovat, abychom jeho kvalitu i rozsah a kvalitu služeb na něj navázaných mohli v co nejbližší době poměřovat právě se zimními středisky v sousedních zemích, především pak v Německu a Rakousku. To je zřejmě jediná cesta, jak dosáhnout toho, že jak domácí, tak zahraniční zájemci budou na Českou republiku nahlížet stejně jako na konkurenční destinace.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!