Zájem o průmyslové plochy výrazně klesá

5. února 2009 • 00:00
V posledním loňském čtvrtletí se v oboru průmyslových nemovitostí výrazněji projevily dopady finanční krize. Poptávka po nových skladech se ve srovnání se třetím čtvrtletím propadla zhruba o třetinu.

Celoročně se zvýšil počet prázdných skladů bez nájemců, snížily se nové plochy ve výstavbě a výrazně propadla spekulativní výstavba. Tvrdí to alespoň odborníci mezinárodní poradenské společnosti CB Richard Ellis. Prázdných skladů bylo na konci loňského roku 15,5 procenta, na konci roku 2007 to bylo 9,4 procenta. „Neobsazenost ve výši 15,5 procenta je vysoká a nezdravá,“ poznamenal odborník na průmyslové nemovitosti Filip Kozák z poradenské firmy. Výstavbu skladů a poptávku po průmyslových plochách sráží například pokles výroby automobilového průmyslu. Vliv má také propad zakázek logistických firem, které představují až polovinu všech nájemců nových hal. Pokles zaznamenaly nově dokončené plochy. Během roku 2007 se v Česku vystavělo 650 tisíc metrů čtverečních nových skladů, což je meziročně o 80 tisíc méně. Celkově bylo v Česku na konci roku 2008 na 2,85 milionu metrů čtverečních skladů.

#####Drtivý dopad krize

Ve výstavbě bylo minulý rok 390 tisíc metrů čtverečních průmyslových ploch. V roce 2007 se přitom stavělo až 660 tisíc čtverečních metrů. „Z pohledu developera se krize projevuje poměrně drtivě,“ uvedl Kozák. K příčinám propadu výstavby skladů řadí odborníci výrazný pokles spekulativní výstavby, při které nemá developer předem sjednané nájemce. Jestliže v roce 2007 spekulativně vznikalo 72 procent skladů, loni to bylo 32 procent. Banky na spekulativní výstavbu již nechtějí půjčovat a je prý otázkou, kdy se jejich důvěra vrátí. Odhadnout letošní vývoj je podle Kozáka obtížné. Přesto však tvrdí, že z hlediska pronajatých metrů čtverečních budou čísla přibližně na polovině hodnot roku 2008. Paradoxně však prý může poptávce po průmyslových nemovitostech krize také pomoci v tom, že do Česka některé firmy začnou přesouvat výrobní linky ze západní Evropy. Přesto lze podle Kozáka očekávat, že se letos v Česku neobjeví ve výstavbě skladů žádná nová lokalita. Navíc je prý možné, že někteří slabší hráči na trhu se spojí se silnějším partnerem. „Je však otázka, kdo to bude. Situace je velmi zmatená,“ podotkl. Nevyloučil však, že by to mohla být i společnost CTP Invest, která v Česku vlastní kolem poloviny všech nových skladů a je tak jedničkou tuzemského trhu.

#####Zastavují se první projekty

Developerské firmy zastavily na komerčním realitním trhu výstavbu prvních rozestavěných kancelářských budov a skladů. Vývoj na trhu s kancelářemi, sklady a obchodními centry neskýtá příliš optimismu ani pro rok 2009. Poptávka po pronájmech pravděpodobně poklesne, nájemné naopak nabere kurz vzhůru. „Krize nejdříve dopadla na sklady a další logistické nemovitosti. Když přišla, tak developeři průmyslových hal přestali stavět,“ řekl Milan Korbelář z King Sturge. Sklady pocítily problémy vývozců, stejně jako pokles tržeb v maloobchodu. Na letošní rok prý plánovali developeři postavit spekulativně bez předem sjednaných nájemců 22 projektů, dokončeno jich však bylo jen 13. Pozastavení další expanze oznámila tuzemská dvojka na trhu se sklady, společnost ProLogis. Realizovat se tak minimálně dočasně nebude například plánovaná výstavba logistických hal v Brně. V podobné situaci je však prý i největší tuzemská firma na poli logistických nemovitostí CTP. „Rozestavěné sklady v současnosti zejí prázdnotou bez jakýchkoli stavebních aktivit,“ podotkl Korbelář. Ochlazení poptávky po skladech i jejich nabídky nastalo zejména v letošním druhém pololetí. Množství nepronajatých skladů se ve třetím čtvrtletí zvýšilo až na 17 procent. Výměra skladových ploch podle odborníků do konce letošního roku překročí tři miliony metrů čtverečních. Trendem v oblasti výstavby skladů bude podle Korbeláře v příštím období konec uniformní spekulativní výstavby, stavět se prý bude již především předem sjednaným nájemcům na míru. Kvůli dražším úvěrům a pozemkům lze však prý čekat růst nájemného o deset až 15 procent.

#####Nájemné asi poroste, neobsazenost klesne

Podle Korbeláře je v současné době těžké předvídat, jaká bude celková nabídka nových projektů a které projekty budou v roce 2009 skutečně dokončeny. Hlavním kritériem pro zahájení výstavby bude získání klíčového nájemce (event. nájemců). „V případě již rozestavěných projektů je situace obdobná, je-li znám nájemce, stavba se dokončí. Pokud není, výstavba byla ve většině případů pozastavena,“ říká Milan Korbelář. Pokud jde o nájemné, očekává on sám zvýšení nájemného průmyslových a logistických nemovitostí zhruba o deset procent. Důvodem jsou vyšší náklady na development (zejména cena peněz a cena nových pozemků). Dalším důvodem je i skutečnost, že se prakticky zastavila spekulativní výstavba, v některých regionech ochladl předtím tvrdý konkurenční boj a prázdné haly, které jsou okamžitě k dispozici, bude možné nabízet za vyšší nájemné. Pokud jde o neobsazenost průmyslových a logistických nemovitostí, dosáhla na konci roku 2008 její míra hodnoty 16,2 procenta. „V důsledku omezené nabídky nových projektů očekáváme pokles míry neobsazenosti v roce 2009 až na úroveň kolem 10 až 12 procent,“ dodává Milan Korbelář z King Sturge.

#####Nastává vyčkávací období

Podle Berta Hesselinka, vedoucího oddělení pronájmu kancelářských a průmyslových prostor DTZ, se všichni developeři v první řadě zaměří na pronájem stávajících prostor, kterých zůstává v některých lokalitách stále poměrně dost. Jakmile se jim to podaří, budou připravovat další projekty až do fáze stavebního povolení, ale začnou s výstavbou teprve ve chvíli, kdy budou mít zajištěné pronájmy na velkou část ploch. Většinou postaví větší prostory, než nájemce bude skutečně vyžadovat, takže část dokončených prostorů bude k dispozici pro další pronájem. V roce 2009 prý bude pokračovat poptávka po skladových prostorech. Většina firem poptávajících tento typ prostorů však obvykle očekává, že je bude mít k dispozici ihned, jak tomu bylo doposud. Je možné, že pro ně bude problematické akceptovat dobu 12 měsíců nebo i delší od podpisu smlouvy do předání prostor. „Proto nadále spatřuji určitý prostor pro spekulativní výstavbu, avšak omezenou na ty lokality, kde je trvale vysoká poptávka po regionálních distribučních centrech (jako např. Senec na Slovensku). Logickým důsledkem pak bude pokles míry neobsazenosti skladových prostorů a postupně růst nájmů. „Nedá se ale všeobecně hovořit o celé České republice, protože pozorujeme značné rozdíly mezi jednotlivými regiony,“ dodal Bert Hesselink.

#####Končí desetileté období růstu

V Česku tak končí víc než desetileté období růstu trhu průmyslových nemovitostí. „Zatímco okolní země - Polsko, Maďarsko i Slovensko - loni asi dosáhly rekordních výsledků, český trh dosáhl svého maxima o rok dříve. Zpomalení u nás začalo být znát už v prvním pololetí, a to především kvůli omezení přílivu zahraničních investic. K tomu se v druhém pololetí přidala globální krize,“ říká Ferdinand Hlobil, vedoucí středoevropského týmu průmyslových nemovitostí v Cushman & Wakefield. Podle jeho slov od poloviny devadesátých let u nás trh každoročně expandoval až o desítky procent a ke zpomalení muselo jednou dojít. Zatímco v uplynulých letech bylo v industriálním developmentu nejnáročnější připravit logistický projekt k výstavbě, dnes jsou projekty připravené, ale v důsledku bankovní krize pro ně developeři nedokážou zajistit financování. „Dnes není neobvyklé, že budoucí nájemci přicházejí s vlastním projektem a hledají developera, který ho pro ně postaví. Zhruba od začátku listopadu však zaznamenáváme zastavení logistických projektů i na straně nájemců. Důvody jsou dvojí, buď ani uživatelé/ nájemci nemohou zajistit finance na nový projekt, anebo jejich expanzní projekty brzdí jejich zahraniční mateřské společnosti v očekávání zhoršujících se obchodních výsledků,“ vysvětluje Ferdinand Hlobil. Ten předpokládá, že v důsledku pozastavené výstavby může dojít k nárůstu nájemného, ani to však nebude plošné a bude platit jen pro vybrané lokality. Ke zpomalení dojde příští rok i v sousedních zemích. „Firmy v zemích západní Evropy byly zatím globální krizí postiženy více než střední Evropa. Z krácení rozpočtů můžeme nakonec těžit - pokud dokážeme vytvořit vhodné podmínky k tomu, aby firmy v rámci hledání úspor přesunuly své aktivity k nám,“ dodává Ferdinand Hlobil.

#####Nejen ProLogis staví dál

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!