Za současnou krizi může také masová privatizace obecních bytů | E15.cz

Za současnou krizi může také masová privatizace obecních bytů

21. prosince 2009 • 09:28
Současná krize realitního trhu má podle řady odborníků jednoho hlavního viníka - a sice banky, které jsou letos při půjčování peněz výrazně opatrnější. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal to ale tak jednoznačně nevidí. Banky prý mohou za krizi pouze z jedné třetiny, zbytek připadá na nepříznivý demografický vývoj ve společnosti a na masovou privatizaci obecních bytů.

Dovolte mi, abych začal trochu osobněji. Jste vystudovaný matematik a geograf. Jak jste se vůbec dostal k realitám?

To je velmi stará historie. V roce 1991 jsem pracoval na přírodovědecké fakultě a zároveň ještě učil na gymnáziu. Bylo to velice krásné období, hodně mě to bavilo a připravoval jsem se na kariéru vědce. Z existenčních důvodů jsem se ale dostal k prodeji realit a začal pracovat pro jednu realitní firmu. Přestoupil jsem k realitám a už jsem u nich zůstal. Původně jsem chtěl jen vydělat peníze a vrátit se k vědě, leč nepovedlo se.

Na českém realitním trhu se pohybujete už řadu let. Jak hodnotíte jeho vývoj v prvním desetiletí nového století?

Pokud se budeme bavit o bydlení, jednoznačně rozvoj bytové výstavby ovlivnily banky tím, že se po roce 2000 nastartoval hypoteční trh, který tady do té doby nebyl. Hypotéky se tenkrát poskytovaly na značně vysoké úrokové sazby a byly poměrně složitě dostupné. Po roce 2000 se hypotéky staly dostupnějšími pro více lidí. Díky tomu také fakticky odstartovaly v masovějším měřítku developerské projekty. Skutečný boom přišel v letech 2002 a 2003. Pravda je ale to, že u nás nikdy nebyl trh tak živý jako v jiných zemích Evropy. Možností ke koupi nemovitosti je tady stále velmi málo. U nás není zvykem často měnit bydlení, trh je poměrně zamrzlý.

Za posledních deset let zde proběhly dvě mediální bubliny, které zahýbaly s realitním trhem – vstup České republiky do Evropské unie a hrozba zvýšení DPH i u stavebních prací. Když se na to podíváte s odstupem několika let, jaké byly dopady těchto dvou záležitostí?

Pravda je, že jedním z důvodů, proč začali lidé v roce 2003 více kupovat byty, byla obava ze vstupu do Evropské unie. Rozjela se tady reklamní kampaň o tom, že až vstoupíme do Evropské unie, už si Češi byt nekoupí, protože to tady všechno skoupí zahraniční investoři a ceny bydlení vyletí nahoru. Byl to jistým způsobem psychologický tlak. Na druhou stranu zájem o bydlení byl vyvolaný demografickým vývojem, kdy si byty začala pořizovat generace Husákových dětí. Po vstupu do Evropské unie trh s byty ochladl, počty prodaných bytů klesly a dokonce ceny bytů šly mírně dolů. Druhá vlna poptávky po bytech přišla v poslední čtvrtině roku 2007, kdy lidé kupovali již cenově navýšené byty v obavě před zdražením v roce 2008.

Nemělo to žádnou velkou logiku, ale i zde zafungovala psychologie. Trochu to ale souviselo i s tím, jak špatně jsou a byli informováni lidé na realitním trhu. Tehdy realitní kanceláře povzbuzovaly i ke koupi panelového bytu, na jehož cenu to nemělo vůbec žádný vliv. Zapomnělo se na to, že se celý rok diskutovalo o možnosti prosazení výjimky na sazbu DPH u stavebních prací v sektoru bydlení. Já jsem mnohokrát upozorňoval na to, že je to vnitřní záležitost České republiky, že toto Evropskou komisi vůbec nezajímá. Evropská komise nám nakonec výjimku umožnila a nebylo by co řešit. Naše ministerstvo financí ji však nevyužilo a zavedlo kocourkovské řešení přes takzvané sociální byty.

Za viníka současné krize realitního trhu se často označují banky, respektive jejich neochota půjčovat peníze. Je to opravdu tak a jsou banky jediným viníkem?

Tak jednoduché to samozřejmě není. Já si osobně myslím, že banky mohou za současnou situaci tak zhruba z jedné třetiny. Ty další důvody, které způsobily současnou situaci na trhu, jsou mimo banky a banky situaci pouze umocnily. Trh byl potlačen hned několika dalšími faktory. Tím prvním je přirozený demografický vývoj, mladých lidí stále ubývá. Další důvod je mohutná privatizace obecních bytů. Pokud se rozdají desetitisíce či statisíce bytů za ceny hluboko pod cenami tržními, tak to někde musí být znát. Developerům se velmi špatně staví zejména ve městech, kde se privatizují a privatizovaly byty. Postavte nový dům s byty za dva a půl milionu, když se vedle privatizují byty za pár set tisíc korun.

Dalším důvodem poklesu trhu je to, že z něj odešli lidé, kteří kupovali nemovitosti jako investici z ušetřených či jinak získaných peněz. Tito lidé z trhu odešli proto, že neustále klesaly výnosy z investované částky. Pak je tady nemoderní občanský zákoník, který pronajímání moc nepomáhá, a pronajmout byt je dnes poměrně riskantní záležitost. Dnes už také lidé nevěří tomu, že by ceny bytů měly letět někam nahoru, spíše se obávají dalšího poklesu.

Hovořil jste o tom, že rezidenční trh u nás je zamrzlý. Často se říká, že za to do jisté míry může regulace nájemného. Platí to a proč je trh zamrzlý? Hraje zde roli třeba nechuť Čechů měnit své bydlení a stěhovat se?

Samozřejmě důvody, proč u nás trh nefunguje podobně jako někde jinde, jsou do značné míry sociologické a kulturní. Nám je vlastní vlastnické bydlení, to je první zásadní věc. Navíc je nám dáno to, že když si něco pořídíme, tak u toho zpravidla zůstaneme trvale, velmi málo se stěhujeme, velmi málo měníme bydlení. Česká republika zase není až tak velká a není u nás problém jezdit za zaměstnáním třeba na druhý konec republiky. Pokud se lidé stěhují do jiného města a kupují nový byt, tak si starý nechávají na víkendy nebo ho nechávají někomu v rámci rodiny, není pravidlem tyto byty prodávat.

I z tohoto důvodu je na českém trhu velmi malá nabídka. Když se budete chtít přestěhovat třeba do Pelhřimova, najdete tam třeba dvě nebo tři nabídky. Určitě se na fungování trhu projevuje trvající regulace nájemného. Pokud tu máme nějaký bytový fond, což je dnes zhruba 4,4 milionu bytových jednotek, a z toho 17 procent má regulaci nájemného, tak se dá říci, že těchto 17 procent bytů pro trh fakticky neexistuje. Ti, kdo v nich sídlí, je z logických důvodů nechtějí pustit, s těmito bytovými jednotkami se neobchoduje.

Proč se u nás tak lpí na bydlení ve vlastnictví, a o nájemní bydlení není příliš zájem? Jsme v tomto směru v rámci Evropy nějak jedineční?

V Evropě je to stát od státu jiné. Třeba v Německu bylo nejprve populární nájemní bydlení, pak vláda podporovala více vlastnictví a pak se to zase vracelo k nájemnímu bydlení. Dále jsou tady státy jako třeba Itálie, kde jednoznačně převažuje osobní vlastnictví, v dalších zemích zase je poměrně silná pozice nájemního bydlení. U nás je teď poptávka po vlastnickém bydlení.

Může nájemnímu bydlení pomoci třeba to, že by developeři své špatně prodejné projekty změnili v nájemní bydlení?

Současná situace nahrává oživení nájemního bydlení. Mnoho lidí se také dnes nežene do vlastního bydlení, protože mají strach, jak to bude s prací dále. Určitě rozvoji nájemního bydlení pomůže odstranění regulace nájemného a moderní občanský zákoník. Mimo jiné deregulaci nájemného mnohde brzdí fakt, že smluvní nájemné je výrazně vyšší, než by bylo neregulované. Pokud jde o případnou změnu využití developerských projektů na nájemní bydlení, tam je situace o něco složitější. Developer má totiž svou strategii postavenou na prodeji bytů a nemůže si dovolit projekt najednou změnit na nájemní bydlení. Neutáhl by totiž financování. Dnes má nějakou dohodu s bankou, má nějaký splátkový kalendář, a najednou by bylo všechno jinak.

Obecně na našem finančním trhu momentálně neexistuje produkt, který by pomohl stavět nájemní byty na komerční bázi. Žádná banka vám nepůjčí peníze za tak výhodných podmínek, aby byl developer schopen utáhnout výstavbu nájemních bytů. Nefungovalo by ani to, že by developer dnes začal svůj projekt pronajímat, a za dva roky se rozhodl, že ho prodá. Za tu dobu totiž ten dům či byt už nebude nový, nájemcům o nic nepůjde, takže si toho nebudou příliš vážit, a developer bude muset dát velké peníze na obnovu těchto bytů. Sice se o tom mezi developery mluvilo, ale reálné to není. Postavit nájemní bydlení si dnes může dovolit pouze ten, kdo má vlastní projekt, má vlastní peníze a stačí mu poměrně nízké výnosy. Znám jeden jediný projekt, který se pronajímá, a to jsou apartmány na Albertově.

Pokud se developerovi nepodaří byty prodat, existuje reálná možnost, že by se bytů snažil zbavit téměř za každou cenu, a tím by fakticky výrazně ovlivnil fungování trhu?

V ojedinělých případech by se to třeba stát mohlo, ale spíše dojde k tomu, že pokud by opravdu takové případy nastaly, zapojí se financující banka a developerovi projekt vezme. Nedovedu si představit, že by nějaký developer ztratil nervy a začal byty prodávat za 20 nebo 30 procent původní ceny, protože k prodejům se musí vyjadřovat i financující banka, a ta nedopustí tak výrazný pokles cen. Kdyby se tak opravdu ale stalo, asi by to žádný dramatický vliv na trh nemělo, bytů na trhu je poměrně málo a je to záležitost prakticky pouze Prahy.

Jak se podle vás budou vyvíjet ceny bytů v příštích měsících, očekáváte jejich další pokles?

Realitní trh se už asi nevrátí do čísel, ve kterých byl před pár lety, ale oživí se. Letos se nestane vůbec nic, příští rok bude trh spíše stagnovat a nebude se nijak vyvíjet, počty obchodů budou malé. Nevěřím na to, že tady existuje něco jako zadržená poptávka, že lidé čekají na další snížení cen. Myslím si, že tady žádná taková poptávka není. Co tady spíše je, je zadržená nabídka - kdo nemusí prodávat, tak prodávat nechce a chce čekat na lepší podmínky. Nepočítám ani s tím, že by se ceny měly nějak výrazně propadat, protože je slabá jak nabídka, tak poptávka.

 
>
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!