Vývoj trhu kancelářských nemovitostí v roce 2007 a výhled na rok 2008 | E15.cz

Vývoj trhu kancelářských nemovitostí v roce 2007 a výhled na rok 2008

Byť v roce 2007 zájem o kanceláře značně poklesl, odhady budoucího vývoje jsou optimistické. Společnosti i nadále budou vyhledávat prvotřídní kancelářské budovy.

Ke konci roku 2007 dosáhl objem moderních kancelářských ploch v budovách s podlažní plochou přesahující 800 m2 a standardem třídy A a B celkem 2,18 milionu metrů čtverečních. 68 % z tohoto objemu představují novostavby, zbytek jsou pak budovy staršího data výstavby, avšak kvalitně zrekonstruované na standard moderních kancelářských prostor. V roce 2007 pak bylo na trh uvedeno zhruba 170 tisíc metrů čtverečních kanceláří. Pro rok 2008 počítá Jones Lang LaSalle s dokončením projektů o celkové ploše přesahující 284 tisíc metrů čtverečních. Pokud budou dokončeny všechny budovy, u nichž developeři oznámili jejich dokončení na tento rok, bude se jednat o rekordní rok v nárůstu moderních kancelářských prostor.

#####Vývoj pronájmů

Objem nově pronajatých kanceláří v roce 2007 přesáhl 195 000 metrů čtverečních. Ve srovnání s rokem 2006 se jedná o značný pokles, avšak rok 2006 byl v mnoha směrech výjimečný.

V roce 2007 zaznamenala společnost JLL pokles velkých transakcí uskutečněných bez agenta, tzv. direct deals, které v roce 2006 tvořily velkou část nově uzavřených smluv.

V porovnání s dalšími předchozími roky pak nepředstavuje rok 2007 žádný zásadní výkyv směrem dolů, naopak se dá vysledovat mírný nárůst. Pražský trh pronájmu kancelářských ploch se z dlouhodobého pohledu „usadil“ na tříletých cyklech. Lze pozorovat, že roky 2001, 2004 a 2007 jsou „nejslabšími“ roky z pohledu těchto tříletých period. V grafu však lze jednoduše zjistit, že „slabý rok 2007“ byl z hlediska pronájmu kancelářských ploch historicky třetím nejsilnějším rokem. Z výše uvedeného vychází i důvěra, kdy Jones Lang LaSalle předpokládá, že roky 2008 a 2009 budou velice úspěšnými.

#####Nejrozvinutější lokality

Statut nejrozvinutější a nadále nejrychleji se rozvíjející kancelářské lokality má jednoznačně Praha 4 (a to v historickém kontextu, tedy zejména dnešní Praha 4 a Praha 11), kde se v současnosti nachází téměř čtvrtina všech moderních kancelářských ploch. Praha 1, která historicky dominovala v počtu kancelářských ploch, již nemůže více konkurovat dynamicky se rozvíjejícím oblastem mimo centrum. Tyto oblasti se ukazují jako vhodnější pro sídla větších firem, neboť umožňují expanzi a růst podnikání. Stejně jako Praha 4 se stává velkým centrem obchodu i Praha 5, kde je v současnosti již téměř 15 % ploch. Centrum města zůstává i nadále atraktivní zejména pro firmy, které požadují prestižní adresu, jako jsou například právnické kanceláře.

#####Neobsazenost kancelářských ploch

Vzhledem k tomu, že objem nově pronajatých ploch přesáhl celkově dokončené prostory, z nichž velká část byla již v době dokončení plně pronajata, poklesla v minulém roce neobsazenost na rekordní úroveň. Ve třetím čtvrtletí zaznamenala společnost Jones Lang LaSalle neobsazenost ve výši 5,25 %, tedy asi 112 tisíc m2. Velká část budov byla dokončena až před závěrem roku, proto na konci čtvrtého čtvrtletí byla neobsazenost vyšší, činila odhadem 5,76 %. Přesto je tato neobsazenost ke konci roku nejnižší za posledních 10 let. Vzhledem k rekordním očekáváním na dokončení budov předpokládá JLL, že na konci tohoto roku se opětovně navýší neobsazenost.

#####Rozvoj jednotlivých pražských městských částí

V centru města již není mnoho volných pozemků, které by umožňovaly vestavby kancelářských nemovitostí. Proto se zde zájem developerů soustředí na rekonstrukce a dostavby existujících objektů, které jsou pro tyto účely vhodné. V dalších letech k těmto účelům zajisté poslouží například objekty uvolněné ČSOB, které byly rozprodány různým developerům.

Velký potenciál rovněž skýtá oblast kolem Masarykova nádraží i nádraží samotné, avšak do doby, než bude defi nitivně rozhodnuto, jaký osud toto nádraží potká, nelze očekávat v jeho nevábném okolí přehnanou aktivitu.

Ani Praha 2 nenabízí přílišný prostor pro nové stavby, a tak zde neočekává JLL výrazné zvýšení aktivity ze strany nájemců ani developerů. V Praze 3 již bylo rozhodnuto o přestavbě bývalého nákladového nádraží Žižkov. Podle plánů developerů by zde měla vyrůst kompletní nová čtvrť, v níž najdou své místo i kanceláře. Kvůli horší dopravní obslužnosti (nutnost dojíždět na metro) lze předpokládat, že se nebude jednat o zásadní projekty.

#####Rozvoj bude v oblastech Praha 13, Praha 8 a Praha 9

Praha 8 utrpěla povodněmi, které značnou část města v roce 2002 zasáhly a vyvolaly nejistotu jak u developerů, tak i u potenciálních nájemců. „Především díky developerům a investorům operujícím v lokalitě Karlín, ale i Holešovice, se tyto nejvíce povodněmi zasažené lokality rychle vzchopily a znovu zaujímají přední místo v pronájmu kancelářských ploch.

Samozřejmě i důvěra samotných nájemců v tuto lokalitu nesmírně napomohla k rychlému znovuzrození Karlína ve velice prosperující městskou část z pohledu pronájmu kancelářských ploch,“ doplňuje Klára Cvrčková, Senior Consultant Jones Lang LaSalle.

#####Praha 9 byla dlouho přehlížena kvůli své industriální minulosti

Malá atraktivita prostředí mezi chátrajícími halami představovala překážky pro developery i nájemce. V souvislosti se stavebními uzávěrami na značnou část území této městské části se situace dlouho neměnila. S postupným zaplňováním centra se však developeři začali poohlížet po pozemcích i ve Vysočanech a ti, kteří své projekty měli již déle naplánovány, si pohlídali správné načasování. Velkým impulzem se bezesporu stalo i blížící se dokončení prodloužení trasy C pražského metra, které zjednoduší přístup do této oblasti, zejména do oblasti Prosek, Letňany a Klíčov, kde již před dokončením metra začínají vyrůstat první spekulativní projekty. „Z pohledu zprostředkovatelů nájmu je objevení Prahy 9 jako potenciálního trhu s kancelářemi vázáno na dva zásadní faktory. Tím hlavním impulzem bylo jednoznačně metro, které především lokalitu Prosek zařazuje na srovnatelnou úroveň s ostatními kancelářskými lokalitami. Dnešní nájemce dbá na komfort pro své zaměstnance a zajímá se jak o dostupnost služeb v okolí daného projektu, tak především o dopravní dostupnost, kdy je metro většinou vnímáno jako nezbytný a zcela zásadní prvek.

Druhým, neméně významným prvkem, je relativní vyčerpání možností stavby v ostatních lokalitách, které jsou blíže centru města. Právě díky požadavkům nájemců na dostupnost kanceláří metrem se logicky zaplňují tradiční lokality a development roste směrem do šířky od centra. Příkladem může být Karlín, který se rozrůstá směrem na Invalidovnu a dále, nebo Praha 5, kdy se po úspěchu Smíchova velice dobře etablovala lokalita Nové Butovice a i zde je plánována další výstavba směrem na Stodůlky a dál,“ popisuje situaci v Praze 9 Marta Kadlecová, Senior Consultant Jones Lang LaSalle.

#####Nájemné

Nájemné za nejlepší prostory se v roce 2007 dramaticky nezvyšovalo, a tak i nadále je prime rent 21 eur/m2/měsíc. V roce 2008 se ovšem očekává zcela opodstatněné navyšování nominálního, tedy základního nájmu kancelářských ploch.

Tam, kde je konkurence silná, budou muset pronajímatelé cenu držet a najít jiné způsoby, jak se slábnoucímu euru bránit.

Cenotvorbu ovšem neovlivňuje pouze směnný kurz, při které vstupují do kalkulací další faktory. Trh pronájmu je velice úzce provázán s ostatními trhy, které ho prakticky přímo ovlivňují. Situace na finančních trzích, ale i rostoucí ceny stavebního materiálu a prací, se musejí logicky odrazit v ceně nájmu.

Pravdou ovšem zůstává, že slábnoucí euro je jedním z hlavních impulzů roku 2008 pro budoucí změny nájmů kancelářských ploch směrem vzhůru,“ osvětluje budoucí výhledy Eduard Forejt, Associate Director Jones Lang LaSalle.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!