Vývoj trhu kancelářských nemovitostí v roce 2007 a výhled na rok 2008 | E15.cz

Vývoj trhu kancelářských nemovitostí v roce 2007 a výhled na rok 2008

25. února 2008 • 00:00
Byť v roce 2007 zájem o kanceláře značně poklesl, odhady budoucího vývoje jsou optimistické. Společnosti i nadále budou vyhledávat prvotřídní kancelářské budovy.

Ke konci roku 2007 dosáhl objem moderních kancelářských ploch v budovách s podlažní plochou přesahující 800 m2 a standardem třídy A a B celkem 2,18 milionu metrů čtverečních. 68 % z tohoto objemu představují novostavby, zbytek jsou pak budovy staršího data výstavby, avšak kvalitně zrekonstruované na standard moderních kancelářských prostor. V roce 2007 pak bylo na trh uvedeno zhruba 170 tisíc metrů čtverečních kanceláří. Pro rok 2008 počítá Jones Lang LaSalle s dokončením projektů o celkové ploše přesahující 284 tisíc metrů čtverečních. Pokud budou dokončeny všechny budovy, u nichž developeři oznámili jejich dokončení na tento rok, bude se jednat o rekordní rok v nárůstu moderních kancelářských prostor.

#####Vývoj pronájmů

Objem nově pronajatých kanceláří v roce 2007 přesáhl 195 000 metrů čtverečních. Ve srovnání s rokem 2006 se jedná o značný pokles, avšak rok 2006 byl v mnoha směrech výjimečný.

V roce 2007 zaznamenala společnost JLL pokles velkých transakcí uskutečněných bez agenta, tzv. direct deals, které v roce 2006 tvořily velkou část nově uzavřených smluv.

V porovnání s dalšími předchozími roky pak nepředstavuje rok 2007 žádný zásadní výkyv směrem dolů, naopak se dá vysledovat mírný nárůst. Pražský trh pronájmu kancelářských ploch se z dlouhodobého pohledu „usadil“ na tříletých cyklech. Lze pozorovat, že roky 2001, 2004 a 2007 jsou „nejslabšími“ roky z pohledu těchto tříletých period. V grafu však lze jednoduše zjistit, že „slabý rok 2007“ byl z hlediska pronájmu kancelářských ploch historicky třetím nejsilnějším rokem. Z výše uvedeného vychází i důvěra, kdy Jones Lang LaSalle předpokládá, že roky 2008 a 2009 budou velice úspěšnými.

#####Nejrozvinutější lokality

Statut nejrozvinutější a nadále nejrychleji se rozvíjející kancelářské lokality má jednoznačně Praha 4 (a to v historickém kontextu, tedy zejména dnešní Praha 4 a Praha 11), kde se v současnosti nachází téměř čtvrtina všech moderních kancelářských ploch. Praha 1, která historicky dominovala v počtu kancelářských ploch, již nemůže více konkurovat dynamicky se rozvíjejícím oblastem mimo centrum. Tyto oblasti se ukazují jako vhodnější pro sídla větších firem, neboť umožňují expanzi a růst podnikání. Stejně jako Praha 4 se stává velkým centrem obchodu i Praha 5, kde je v současnosti již téměř 15 % ploch. Centrum města zůstává i nadále atraktivní zejména pro firmy, které požadují prestižní adresu, jako jsou například právnické kanceláře.

#####Neobsazenost kancelářských ploch

Vzhledem k tomu, že objem nově pronajatých ploch přesáhl celkově dokončené prostory, z nichž velká část byla již v době dokončení plně pronajata, poklesla v minulém roce neobsazenost na rekordní úroveň. Ve třetím čtvrtletí zaznamenala společnost Jones Lang LaSalle neobsazenost ve výši 5,25 %, tedy asi 112 tisíc m2. Velká část budov byla dokončena až před závěrem roku, proto na konci čtvrtého čtvrtletí byla neobsazenost vyšší, činila odhadem 5,76 %. Přesto je tato neobsazenost ke konci roku nejnižší za posledních 10 let. Vzhledem k rekordním očekáváním na dokončení budov předpokládá JLL, že na konci tohoto roku se opětovně navýší neobsazenost.

#####Rozvoj jednotlivých pražských městských částí

V centru města již není mnoho volných pozemků, které by umožňovaly vestavby kancelářských nemovitostí. Proto se zde zájem developerů soustředí na rekonstrukce a dostavby existujících objektů, které jsou pro tyto účely vhodné. V dalších letech k těmto účelům zajisté poslouží například objekty uvolněné ČSOB, které byly rozprodány různým developerům.

Velký potenciál rovněž skýtá oblast kolem Masarykova nádraží i nádraží samotné, avšak do doby, než bude defi nitivně rozhodnuto, jaký osud toto nádraží potká, nelze očekávat v jeho nevábném okolí přehnanou aktivitu.

Ani Praha 2 nenabízí přílišný prostor pro nové stavby, a tak zde neočekává JLL výrazné zvýšení aktivity ze strany nájemců ani developerů. V Praze 3 již bylo rozhodnuto o přestavbě bývalého nákladového nádraží Žižkov. Podle plánů developerů by zde měla vyrůst kompletní nová čtvrť, v níž najdou své místo i kanceláře. Kvůli horší dopravní obslužnosti (nutnost dojíždět na metro) lze předpokládat, že se nebude jednat o zásadní projekty.

#####Rozvoj bude v oblastech Praha 13, Praha 8 a Praha 9

Praha 8 utrpěla povodněmi, které značnou část města v roce 2002 zasáhly a vyvolaly nejistotu jak u developerů, tak i u potenciálních nájemců. „Především díky developerům a investorům operujícím v lokalitě Karlín, ale i Holešovice, se tyto nejvíce povodněmi zasažené lokality rychle vzchopily a znovu zaujímají přední místo v pronájmu kancelářských ploch.

Samozřejmě i důvěra samotných nájemců v tuto lokalitu nesmírně napomohla k rychlému znovuzrození Karlína ve velice prosperující městskou část z pohledu pronájmu kancelářských ploch,“ doplňuje Klára Cvrčková, Senior Consultant Jones Lang LaSalle.

#####Praha 9 byla dlouho přehlížena kvůli své industriální minulosti

Malá atraktivita prostředí mezi chátrajícími halami představovala překážky pro developery i nájemce. V souvislosti se stavebními uzávěrami na značnou část území této městské části se situace dlouho neměnila. S postupným zaplňováním centra se však developeři začali poohlížet po pozemcích i ve Vysočanech a ti, kteří své projekty měli již déle naplánovány, si pohlídali správné načasování. Velkým impulzem se bezesporu stalo i blížící se dokončení prodloužení trasy C pražského metra, které zjednoduší přístup do této oblasti, zejména do oblasti Prosek, Letňany a Klíčov, kde již před dokončením metra začínají vyrůstat první spekulativní projekty. „Z pohledu zprostředkovatelů nájmu je objevení Prahy 9 jako potenciálního trhu s kancelářemi vázáno na dva zásadní faktory. Tím hlavním impulzem bylo jednoznačně metro, které především lokalitu Prosek zařazuje na srovnatelnou úroveň s ostatními kancelářskými lokalitami. Dnešní nájemce dbá na komfort pro své zaměstnance a zajímá se jak o dostupnost služeb v okolí daného projektu, tak především o dopravní dostupnost, kdy je metro většinou vnímáno jako nezbytný a zcela zásadní prvek.

Druhým, neméně významným prvkem, je relativní vyčerpání možností stavby v ostatních lokalitách, které jsou blíže centru města. Právě díky požadavkům nájemců na dostupnost kanceláří metrem se logicky zaplňují tradiční lokality a development roste směrem do šířky od centra. Příkladem může být Karlín, který se rozrůstá směrem na Invalidovnu a dále, nebo Praha 5, kdy se po úspěchu Smíchova velice dobře etablovala lokalita Nové Butovice a i zde je plánována další výstavba směrem na Stodůlky a dál,“ popisuje situaci v Praze 9 Marta Kadlecová, Senior Consultant Jones Lang LaSalle.

#####Nájemné

Nájemné za nejlepší prostory se v roce 2007 dramaticky nezvyšovalo, a tak i nadále je prime rent 21 eur/m2/měsíc. V roce 2008 se ovšem očekává zcela opodstatněné navyšování nominálního, tedy základního nájmu kancelářských ploch.

Tam, kde je konkurence silná, budou muset pronajímatelé cenu držet a najít jiné způsoby, jak se slábnoucímu euru bránit.

Cenotvorbu ovšem neovlivňuje pouze směnný kurz, při které vstupují do kalkulací další faktory. Trh pronájmu je velice úzce provázán s ostatními trhy, které ho prakticky přímo ovlivňují. Situace na finančních trzích, ale i rostoucí ceny stavebního materiálu a prací, se musejí logicky odrazit v ceně nájmu.

Pravdou ovšem zůstává, že slábnoucí euro je jedním z hlavních impulzů roku 2008 pro budoucí změny nájmů kancelářských ploch směrem vzhůru,“ osvětluje budoucí výhledy Eduard Forejt, Associate Director Jones Lang LaSalle.

 

Hlavní zprávy

Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!