Typy a dnešní pojetí bytových družstev | E15.cz

Typy a dnešní pojetí bytových družstev

Není družstvo jako družstvo, to je jasné. Ale svět kolem nás se změnil natolik, že ani pojem „bytové družstvo“ dnes není jednoznačný. Bytová družstva se totiž principiálně liší podle způsobu financování pořízené nemovitosti.

#####Podle uvedeného principu rozeznáváme:

Nová investorská bytová družstva (například družstva SICOM).

Stará bytová družstva – vznikla před rokem 1989 a výstavbu realizovala za dlouhodobý úvěr poskytnutý za podpory státu. Mezi tato družstva patří i družstva vzniklá vyčleněním z družstev původních.

Družstva zakládaná nájemníky obecních bytů při prodeji domů ve vlastnictví obce.

#####Zakořeněnost starých družstev

Většina nyní fungujících bytových družstev vznikla ještě za socialismu jako investorské družstvo založené za účelem výstavby bytů pro členy družstva nebo později vyčleněním z původního „velkého“ družstva podle zákona (delimitace).

Původní bytová družstva se od nových družstev SICOM zásadně liší ve zdroji financování. Stará družstva za podpory státu získala hypoteční úvěr, který postupně splácejí z členských vkladů členů. Tento model financování se na nová družstva po roce 1989 nepřenesl. Nebyl k tomu ani důvod. Na každou akci je nyní založeno nové družstvo. Členové družstev SICOM získávají vlastní hypoteční úvěr a ještě před převodem bytu do vlastnictví uhradí celou cenu bytu. Ke dni převodu bytu do jejich vlastnictví ukončí členství v družstvu a stávají se členy společenství vlastníků. Družstvo po dobu záruk plní své závazky vůči původním členům, komunikuje s novým společenstvím vlastníků, případně na něj postoupí záruky ze smluv s dodavateli stavby. Po splnění svých povinností družstvo činnost ukončí. Důvodů, proč ještě existují stará bytová družstva, je jistě mnoho. Za ten nejdůležitější však pokládám jejich historickou zakořeněnost. Původní družstva měla povinnost nejpozději do roku 1996 prohlášením vlastníka rozdělit budovu na jednotky a ty na základě výzvy členů převést do jejich vlastnictví. Toho však velká část členů nevyužila a zůstala nadále podílníky se zaručeným právem byt užívat. Zákon tyto členy a jejich práva poměrně dobře chrání. Převod členství není zatížený daní z převodu nemovitosti a po určité době trvání členství ani daní ze zisku. Členství v družstvu lze snadno převádět bez nutnosti zdlouhavých procedur na katastru nemovitostí. Po převodu části bytů vzniká společenství vlastníků, ve kterém většinu bytů vlastní družstvo. To je rozhodujícím členem společenství a účinně hájí zájmy svých členů při správě domu.

Zvláštní skupinou bytových družstev jsou družstva zakládaná nájemníky obecních bytů při prodeji domů ve vlastnictví obce. Družstvo s obcí uzavírá kupní smlouvu s dlouhou dobou splatnosti. Obec tak částečně přebírá funkci banky. Tato družstva mají omezené právo dispozice s převáděným majetkem a po dobu tohoto omezení plní funkci společenství vlastníků.

#####Nová investorská družstva

Družstvo je jedna z možných cest, jak realizovat investiční záměr, na který sám nedosáhnu. Postavit si rodinný dům je pro jednotlivce zcela běžné. Pro investici do bytu, kterou chci řídit, nebo se na jejím řízení významně podílet, je ideální založit developerské bytové družstvo. Ne že by nebyly jiné možnosti, ale družstvo je právnická osoba, která má pro tento účel ideální podporu v zákonech. Založení družstva je velmi jednoduché, za účasti notáře se sejde pět zakládajících členů a po několika jednoduchých úkonech vznikne družstvo. Pokud má družstvo dobrý investiční záměr a poctivý a schopný management, může směle konkurovat i velkým developerským společnostem. Nejdůležitější je, že jednotlivec dokáže účinně ovlivňovat řízení celé investice, a ne jen trnout hrůzou, aby nějaké eseróčko či akciovka nezkrachovaly dřív, než investici dokončí a byty převedou. Zvučných jmen „bezpečných“ developerů, kteří se ocitli v problémech, by se dala uvést dlouhá řada, ale prakticky nikdy přesně nevíte, do čeho jdete. Musíte věřit a doufat, že alespoň v základních parametrech splní podmínky smlouvy, kterou uzavřete.

U družstev je to jiné. Zde investici řídí představenstvo družstva volené jeho členy, kteří jsou budoucími majiteli bytů. Činnost představenstva a postup investice jsou průběžně sledovány volenou kontrolní komisí. V té členy zastupují jak laici, tak i nominovaní odborníci. Bezpečnostní mechanismy zakotvené ve stanovách družstva a úvěrové smlouvě s financující bankou vylučují možnost družstvo vytunelovat. To, že developerská družstva fungují, dokazuje i šestnáctiletá historie družstev SICOM.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!