Tato rubrika vzniká ve spolupráci s RNDr. Jiřím Burešem, Ph. D., předsedou České asociace dražebníků | E15.cz

Tato rubrika vzniká ve spolupráci s RNDr. Jiřím Burešem, Ph. D., předsedou České asociace dražebníků

9. září 2009 • 09:29
Je možné nějak porovnat výhodnost či bezpečnost nákupu, případně prodeje nemovitosti dražbou?

?

Otázka vlastně sestává ze dvou podotázek. Začněme tedy problematikou nákupu nemovitosti na veřejné dražbě, konané dle zák. č. 26/2000 Sb., zákon o veřejných dražbách, ve znění následných změn a předpisů. Nebudeme se zde tedy zabývat problematikou nákupu nemovitosti ve veřejných dražbách konaných dle zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, které pořádají soudy a soukromí exekutoři. Tyto dražby mají specifická pravidla, nejsou zveřejňovány na Centrální adrese a běžnému zájemci o tyto dražby nelze než doporučit sledovat úřední desky soudů a soukromých exekutorů, protože neexistuje žádný centrální registr těchto dražeb.

Veřejné dražby prováděné podle zákona o veřejných dražbách koná dražebník, který je soukromou osobou, a takové dražby lze rozdělit na dražby dobrovolné a nedobrovolné. Toto rozdělení vyplývá z toho, na čí popud se dražba koná, jak již vyplývá z jejich názvu. Zatímco dražby nedobrovolné se konají v zásadě na návrh dražebního věřitele, který disponuje tzv. dražebním titulem, tj. právním důvodem, na jehož základě zákon umožňuje provést veřejnou dražbu (typicky například vykonatelný notářský zápis), dražby dobrovolné se konají na návrh samotného vlastníka věci (nemovitosti), popřípadě též často na návrh insolvenčního správce, který má právo předmět dražby zcizit.

Pokud se tedy ptáte na výhodnost, obecně lze říci, že je přinejmenším zajímavé sledovat dražby vyhlášené na Centrální adrese, neboť tam lze nalézt skutečně zajímavé investiční příležitosti do nemovitostí nejen s ohledem na cenu, ale i na atraktivitu nabízených objektů. Z hlediska prodávajícího pak nelze dražbě upřít vysokou tržní úroveň vzhledem k tomu, že na jednom místě soustředí množství zájemců o jeho nemovitost a může ji tak zpeněžit za skutečně nejvyšší cenu. Zvláště u velice zajímavých či poptávaných objektů tak lze dosáhnout ceny mnohonásobně vyšší, než si prodávající původně představoval.

Na druhou stranu je kupující konfrontován s reálnou tržní konkurencí, může objevit svůj „zlatý grál“ a pravděpodobnost velice výhodného nákupu je mnohdy velmi lákavá. Z hlediska bezpečnosti lze prodávajícímu jen doporučit zúčastnit se prohlídek dražené nemovitosti, které musí dražebník ze zákona pořádat, a seznámit se na nejvyšší možnou míru s faktickým i právním stavem poptávané nemovitosti. V případě, že zájemce nemovitost skutečně vydraží, na něj totiž vlastnictví nemovitosti přechází příklepem, tj. jinou právní skutečností, a nejde o klasický převod, jako například při prodeji kupní smlouvou. To má řadu výhod, neboť kupující se stává vlastníkem nemovitosti již okamžikem příklepu (samozřejmě za podmínky, že řádně uhradí cenu dosaženou vydražením) a v případě, že je nemovitost prodána v dražbě insolvenčním správcem, zanikají zástavní práva na nemovitosti váznoucí.

Na druhou stranu v dobrovolné dražbě nezanikají věcná břemena ani ostatní práva na nemovitosti váznoucí (například nájem) a rovněž není možné uplatnit ani vůči navrhovateli, původnímu vlastníku či dražebníkovi odpovědnost za vady předmětu dražby vzhledem k tomu, že, jak již bylo řečeno, nejde o převod, ale přechod vlastnického práva a odpovědnost za vady prodávajícího podle občanského zákoníku je zde zcela vyloučena. Z hlediska kupujícího proto doporučuji maximální obezřetnost a důkladné seznámení se s předmětem dražby. V případě účasti na velké dražbě doporučuji i využít poradce, který má zkušenosti v oblasti veřejných dražeb. Pro prodávajícího je naopak prodej dražbou zárukou právní jistoty – v okamžiku, kdy je dražba zkušeným dražebníkem formálně precizně provedena, je prodávající fakticky zbaven další odpovědnosti za prodanou nemovitost.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!