Synergické efekty zajistí větší zisky prodejcům | E15.cz

Synergické efekty zajistí větší zisky prodejcům

Současná ekonomická situace není jednoduchá pro nikoho a zvláště ne pro realitní kanceláře. I když ekonomická věda není zcela jednotná v názoru, zda to, co právě prožíváme, je doznívání hluboké krize, krátký výkyv před další krizí nebo jen zpomalení růstu, z hlediska realitního trhu lze asi jednoznačně konstatovat, že se jedná o období spojené s komplikovanějším přístupem k bankovním úvěrům a hlavně s větší obezřetností investorů.

[file:10233:small:right]

Každá realitní kancelář, která chce toto obtížné období přežít, tedy musí ve svém vlastním zájmu hledat takové nabídky, které jsou pro investory mimořádně atraktivní z hlediska mimořádných zisků v porovnání se standardem. Zároveň je třeba potenciálním zákazníkům stále připomínat starou a osvědčenou investiční zásadu „kupuj za krize a prodávej za konjunktury“. V případě investic do nemovitostí je situace o to složitější, že investice do nemovitostí je v době ekonomické krize považována za bezpečné uložení kapitálu do fundamentálních hodnot a řada portfoliových investorů „přelévá“ své investice z portfolia cenných papírů do nemovitostí, aby tak uchovala svěřený nebo i vlastní kapitál bez větších ztrát. Stejně tak se jedná o období, kdy se bude na trhu nabízet k prodeji (z různých důvodů) větší množství rezidenčních i korporátních nemovitostí a s tím bude souviset i větší možnost mimořádně výhodných obchodů.

#####Hlavním cílem je maximalizace zisku

Každý normální investor má logicky za svůj hlavní cíl maximalizaci svého zisku, pokud možno při zachování přiměřeného rizika. Pokud mu realitní kancelář nabídne obchod typu „hodně za málo“, nebo dokonce „něco za nic“, měl by takový obchod uskutečnit. Obchody typu „něco za nic“ (hodnota získaná bez nákladů) nebo alespoň typu „hodně za málo“ (velký rozdíl mezi náklady a hodnotou) přitom vyhledává každý z nás nebo po nich alespoň touží. Kdyby se trh takto nechoval, neexistovaly by např. loterie nebo hazardní hry, kde subjekty vstupují na trh s očekáváním, že za minimální vstupní hodnotu (los) získají maximální užitek (první cenu). I když obchody typu „něco za nic“ vypadají na první pohled nelogicky a neuskutečnitelně, přesto ve skutečnosti existují.

Typickým a v praxi rozšířeným příkladem obchodu „něco za nic“ jsou tzv. synergické efekty. Jejich podstata je jednoduše vyjádřena v základní rovnici: 2 + 2 = 5. Tato rovnice vyjadřuje skutečnost, že součet hodnot jednotlivých majetků před provedenou fúzí nebo jiným způsobem sloučení je menší než hodnota spojeného celku. Z velkého množství různých příkladů, v nichž se synergické efekty projevily, lze ilustrativně uvést takové obory, jako je strojírenská výroba, obchod s cennými papíry, ale i tak relativně exotické obory lidské činnosti, jako je filatelie. Pokud například na tak malém trhu, jako je Česká republika, budou působit dvě stejně velké automobilky a každá bude ovládat třeba 40 procent trhu, lze si jistě představit, že si budou přímo konkurovat a v cenové válce budou jednak vydávat neúměrné náklady na reklamu, jednak nebudou mít prostředky na investice a vývoj nových modelů.

Pokud zapomenou na vzájemnou nevraživost a sloučí se, ovládnou trh a budou si moci na tomto trhu diktovat podmínky. Na existenci synergických efektů je také založena celá oblast akvizic a fúzí. U obchodů s akciemi si i laik dokáže představit rozdíl mezi hodnotou jediné akcie a kontrolního balíku akcií, který s sebou nese řadu finančně kvantifikovatelných práv, jako je prodej akciové společnosti, výměna správní rady, změna výrobního programu a podobně.

#####Scelené pozemky zajistí vyšší zisk

S těmito, na první pohled „zázraky“ se můžeme setkat i na realitním trhu – u pozemků i u staveb. U pozemků dochází k tomuto jevu tehdy, pokud investor postupně vykoupí v atraktivní lokalitě ve středu města malé, autonomně nevyužitelné pozemky (zbořeniště, pozemky po zrušených liniových vedeních, uzavřená staveniště podzemních staveb apod.), tyto pozemky vlastnicky scelí a následně prodá za vyšší cenu – protože výměra sloučených pozemků již bude dostatečná na provedení nějaké komerčně atraktivní stavby.

U budov se synergický efekt uplatní vždy, pokud je možnost využití celku lepší než možnost využití jednotlivých částí. Příkladem mohou být dva malé sousedící hotely na Malé Straně v Praze vzniklé přestavbou původních historických bytových domů. Každý z oboru hotelů s kapacitou „jeden autobus“, tedy 40 lůžek, bude mít vlastní recepci, kuchyni, prádelnu, údržbu a další vlastní pomocné provozy. Pokud investor oba malé hotely koupí a provozně propojí, může klidně jednu recepci, kuchyni a prádelnu zrušit. A dokáže-li si zachovat stejnou obsazenost lůžek, má vzhledem ke sníženým provozním nákladům ve finále větší zisk.

V blízké budoucnosti, až vzroste životní úroveň a požadavky na bydlení, přestane také platit současné pravidlo, že byt je tím dražší, čím je menší. Jednou budou miniaturní byty jen okrajovou částí nabídky a investoři je budou vyhledávat hlavně proto, aby je vzájemně propojili a prodali se synergickým efektem.

*

Jako příklad skutečně realizovaného prodeje, u něhož se ve značné míře projevily synergické efekty, lze uvést prodej stavebního pozemku v centru Prahy. Předmětem prodeje byly čtyři pozemky, které spolu vzájemně sousedily, patřily různým vlastníkům a byly částečně zastavěny různými stavbami. Všechny pozemky se nalézaly v katastrálním území Staré Město, tedy v lokaci s prokazatelně nejvyšší hladinou skutečně realizovaných tržních cen s vysokým rozvojovým potenciálem a vysokým koeficientem zhodnocení investice. Komplikací pro investora bylo i to, že se pozemky nacházely v památkově chráněném území. Záměrem finálního investora bylo využít mimořádně atraktivní polohy ve středu Prahy a vystavět na pozemku polyfunkční objekt se čtyřmi podzemními a sedmi nadzemními podlažími, který by obsahoval podzemní garáže, prodejny luxusního zboží nepotravinářského charakteru, restauraci a kavárnu v nejvyšším podlaží a několik bytů nejvyšší kategorie.

[file:10234:small:right]

Pro uskutečnění takového investičního záměru potřeboval investor získat pozemek o rozloze nejméně 800 metrů čtverečních poměrně pravidelného tvaru a s dobrým poměrem stran. V uvedené lokaci se přitom žádný volný pozemek s uvedenými parametry k prodeji nenabízel. Jedinou možností tedy bylo koupit několik menších pozemků o rozloze 150 až 250 metrů čtverečních a scelit je. Podmínkou muselo být to, že malé pozemky musely spolu sousedit a stavby na nich mohly být demolovány. V průběhu několika let se mu to s jistými komplikacemi podařilo a jednotlivé malé pozemky nakoupil za celkem 149,7 milionu korun. Uvedená cena zahrnula i náklady na právní servis a finanční náklady spojené s úvěrem na koupi.

Po vykoupení pozemku je investor nijak technicky neupravoval (neplatil demolici staveb, nezadával projektovou dokumentaci na nový objekt). Pouze je nabídl na trhu jako celek a následně prodal za 190,6 milionu korun. Jeho zisk tedy byl téměř 41 milionů korun. Lze říci, že se jednalo o obchod, po kterém touží asi každý investor a každá realitní kancelář.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!