Strategie investora na dražbě

30. prosince 2008 • 00:00
Nákup nemovitostí na dražbě může být výhodný pouze v případě, že investor zvolí správnou strategii a postup, které vedou nejenom k tomu, aby si vybral vhodnou dražbu, ale měl i šanci se jí zúčastnit a „zvítězit“.

Vprosincovém čísle časopisu Realit jsme Vás podrobně informovali, kde je možné získat údaje o zajímavých dražbách. Základním informačním zdrojem je tzv. Centrální adresa (www.centralniadresa. cz, www.centralni-adresa.cz), jejímž správcem je Česká pošta, s. p., a podle zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb., v platném znění) zde musejí být uveřejněny všechny dražební vyhlášky dražeb nemovitostí s lhůtou 30 (60) dnů před konáním v případě dobrovolné (nedobrovolné) dražby. V přehledu dražeb (například Dražební list) nebo formou vyhledání vhodné nemovitosti podle různých kritérií nastává fáze posouzení účasti investora na dražbě. Základním informačním zdrojem je dražební vyhláška, kde jsou uvedeny údaje týkající se popisu dražené nemovitosti a práv na ní vázaných, odhadnutá cena, nejnižší podání, minimální příhoz a dražební jistota. Bez účasti na prohlídce dražené nemovitosti (musí být stanoveny aspoň dva termíny) a získání dalších informací od dražebníka (znalecký posudek, informační memorandum, kopie smluv apod.) se nedoporučuje účast na dražbě. Dokonce bych doporučil zúčastnit se obou prohlídek a vyhodnotit ostatní zájemce o dražbu a jejich názor na draženou nemovitost.

#####Dražební jistota se musí platit včas

Většinou bývá stanovena dražební jistota, která musí být buď složena v penězích na účet dražebníka, nebo uhrazena bankovní zárukou. Složení jistoty je třeba věnovat velkou pozornost, neboť musí být uhrazena způsobem a v termínu uvedeném v dražební vyhlášce. Jestliže je dražební jistota vyšší než ekvivalent 15 000 eur, může být dražebníkem vyloučeno její složení v hotovosti do rukou dražebníka. Dražební jistota musí být vždy složena do zahájení dražby. V případě velkého zájmu o účast v dražbě by měl investor složit dražební jistotu v dostatečném předstihu, protože mám osobní zkušenost, kdy banka připsala dražební jistotu na účet dražebníka tři minuty po zahájení dražby, a zájemce se tedy nemohl stát účastníkem dražby. Nedoložil totiž dražebníkovi do zahájení dražby, že svoji povinnost složit dražební jistotu do zahájení dražby splnil. Kromě řádného a včasného uhrazení dražební jistoty je zájemce o účast na dražbě povinen dražebníkovi předložit čestné prohlášení, že není osobou vyloučenou z účasti na dražbě. Většinou je příslušný formulář u dražebníka k dispozici, ale povinnost prokázat složení dražební jistoty a doložit výše uvedené čestné prohlášení je povinností zájemce o účast na dražbě. Zájemce musí samozřejmě prokázat svoji totožnost, popř. oprávnění jednat za společnost výpisem z obchodního rejstříku či jiným průkazným způsobem. Již tato první fáze – zapsání účastníků do dražby – může přinést investorovi nejedno překvapení. Může být problém s doložením úhrady dražební jistoty, čestného prohlášení, oprávnění jednat za konkrétní osobu. Bohužel se stalo, že na „exponovaných dražbách“ dražebník odmítl zájemce o účast na dražbě z formálních (oprávněně či neoprávněně) důvodů.

#####Dražba musí začít přesně

Často je zájemce u vstupu do dražební místnosti (ta musí být řádně označena a rovněž musí být vyvěšena dražební vyhláška se všemi jejími dodatky) dotazován „postávajícími“ s cílem navázat kontakt a zjistit potenciální zájem o draženou nemovitost. Není tajemstvím, že se dražeb často účastní skupiny osob, které „pracují“ ve dvojicích. Jeden je účastníkem dražby, popř. aspoň složil dražební jistotu, a druhý je jakýmsi vyjednávačem, který se snaží získat provizi za to, že nebude činit nabídky. Protože tato činnost je trestným činem pletich, nedoporučuji s těmito osobami navázat jakýkoli „obchodní“ styk. Je věcí profesionální cti dražebníka, aby tyto pokusy o pletichy eliminoval.

Dražba musí být zahájena „na vteřinu“ přesně slovem zahajuji dražbu z úst licitátora. Pouze v pořadí druhá a další dražba konaná téhož dne týmž dražebníkem může být opožděna z důvodu konání první dražby. Stalo se mi, že zájemce se na dražbu dostavil 20 vteřin po jejím zahájení a už nemohl být zapsán jako účastník dražby. Zákon říká, že každému, kdo se dostaví k zapsání na dražbu před jejím zahájením a prokáže, že splňuje podmínky stát se účastníkem dražby, musí být umožněno dražit. Dražebník může (ale není to jeho povinností) připustit na dražbu i „opozdilce“, pokud tento prokáže, že složil dražební jistotu před zahájením dražby. Samozřejmě tuto výjimku nelze aplikovat v případě, že již licitátor na dražbě udělil příklep. Ale vraťme se k zápisu účastníka dražby (dražitele), který doložil svoji totožnost, oprávnění jednat, složení dražební jistoty a předložil čestné prohlášení. Většinou obdrží po zapsání do seznamu účastníků dražební číslo. Zákon tuto povinnost nestanovuje, ale přidělování dražebních čísel dražitelům je obvyklé, zejména pro rozlišení jejich podání. Dražební číslo je třeba pečlivě „střežit“, protože představuje nejenom oprávnění podávat nabídky na dražbě, ale i povinnosti vyplývající z učiněného podání. Dražba se zahajuje prohlášením licitátora, že zahajuje dražbu, a poté učiní tzv. vyvolání – uvede označení předmětu dražby, práv a závazků, zjištěnou cenu, nejnižší podání a minimální příhoz. Licitátor může i poučit účastníky dražby, jak mají činit podání, a dotázat se jich, zdali mají nějaké otázky k předmětu dražby či k jejímu průběhu. Poté licitátor vyzve účastníky dražby, aby činili svá podání.

#####Dražit se může nejen česky

Podání musí dražitel učinit tak, že zdvihne dražební číslo a nahlas vysloví částku ve měně, která je stanovena v dražební vyhlášce, obvykle v korunách českých. Jednání na dražbě, tedy i ústní nabídka, se konají vždy v českém jazyce. Dražitel však může činit podání v průběhu dražby i v cizím jazyce, které bude tlumočeno do českého jazyka tlumočníkem, kterého si obstará na své náklady, pokud tuto skutečnost písemně oznámí dražebníkovi nejpozději při svém zápisu do seznamu účastníků dražby. Samozřejmě i v tomto případě veškerou odpovědnost za případné „přeřeknutí“ tlumočníka nese dražitel. Očekávání podání první nabídky, která musí být nejméně na úrovni tzv. nejnižšího podání, lidově nazývaného vyvolávací cena, bývá doprovázena „startovní“ nervozitou všech přítomných. Po učinění první nabídky se buď licitace na dražbě rozběhne a má fáze rychlejšího či pomalejšího tempa, nebo po dvojím upozornění (poprvé, podruhé) a následně po vyslovení „kouzelné věty“ stanovené zákonem: „neučiní-li někdo z přítomných účastníků dražby podání vyšší, než bylo podání naposled učiněné účastníkem dražby (označení účastníka dražby, který učinil nejvyšší podání), udělím mu příklep“ není učiněno vyšší podání, pak oznámí licitátor ještě jednou poslední podání a po třetí výzvě udělí příklep účastníkovi dražby, který učinil nejvyšší podání. Učiněným podáním je účastník dražby vázán. I podávání nabídek – funkci dražitele – je třeba si nacvičit. Doporučuji proto nejprve navštívit jako divák (platí se pouze max. 100 Kč vstupné na celý dražební den) několik dražeb, kde se skutečně draží. Osobně jsem zažil dražby, kde bylo asi 300 příhozů a licitovalo se několik hodin. Samozřejmě jsou i dražby, kde je příklep udělen na úrovni nejnižšího podání a dražba trvá pouze několik minut. Dále doporučuji předem si stanovit limit na dražbě, přes který v žádném případě investor nepůjde. Dražba je totiž do značné míry i psychologickým bojem. Stalo se mi, že se vydražitel v zápalu hry přihazováním po malých částkách dostal na takovou cenu dosaženou vydražením, že potom svoji účast na dražbě proklel.

*

Základní body úspěšné strategie na dražbě

1. Investor by měl mít na všechny úkony a s sebou svého „dražebního poradce“, přičemž bohužel advokát často není tou pravou osobou, protože nezná detailně zákon o dražbách a jeho aplikaci v praxi.

2. Získat maximum informací o dražbě (dražební vyhlášku, dražební řád, znalecký posudek, investiční memorandum).

3. Zúčastnit se prohlídek předmětů dražby.

4. Kontaktovat dražebníka, domluvit si s ním způsob složení dražební jistoty a formulář pro čestné prohlášení účastníka dražby.

5. Řádně a včas (raději s předstihem) uhradit dražební jistotu a mít doklad na prokázání (nejlépe odepsání z účtu investora) a ověřit si připsání částky na účet dražebníka (např. telefonicky).

6. Připravit si potřebné doklady pro prokázání své totožnosti a oprávnění jednat za subjekt (výpis z OR, plnou moc, apod.)

7. V den dražby si dát dostatečnou časovou rezervu na dostavení se na místo konání dražby (dokonce se v některých případech doporučuje přijet na místo konání dražby jeden den předem a na místě přespat).

8. Při účasti na dražbě mít s sebou „dražebního poradce“, který nejenom poradí, jak řešit vzniklé problémy, ale může být i důležitým svědkem v případném soudním sporu.

9. Nebát se zeptat licitátora či okamžitě podat námitku, pokud je průběh licitace jakkoli nestandardní.

10. Podání činit uvážlivě, beze spěchu, ne pod tlakem – je i zájmem licitátora dosáhnout na dražbě maximální ceny, a proto by neměl na účastníky spěchat, ač může vyvolávat takové zdání.

11. Pokud průběh dražby či udělení příklepu vykazuje porušení zákona, trvat na zápisu podané námitky do protokolu o provedené dražbě, v případě odmítnutí dražebníkem na místě sepsat námitku s uvedením svědků, kteří popisovanou skutečnost mohou dosvědčit.

12. Žalobu na neplatnost dražby je třeba podat do tří měsíců ode dne konání dražby.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!