Staví, či nestaví se u nás byty? | E15.cz

Staví, či nestaví se u nás byty?

Zvykli jsme si na hodnocení bytové výstavby předchozích let jako rostoucí, v boomu a podobně. Ti, kteří stavěli, byli často nazýváni velkými hráči a občas se objevila obava o přehřátí z tak silného ruchu. I přes většinu takto laděných hodnocení bytové výstavby předchozích let lze s klidem konstatovat, že se byty u nás příliš nestavěly a nebýt Prahy, šlo by pouze o pár jednotlivých projektů za celou ČR.

Věřím, že skutečná stavební činnost je na tuzemském bytovém trhu ještě před námi. Ne však proto, že by bylo potřeba tak moc dalších bytů. Početně je bytů dost a programů podpory nové výstavby určitě netřeba. Kdyby zde nějaká potřeba byla a byla ekonomická, trh by se projevil sám. Určitě je nezbytné při hodnocení bytové výstavby v naší zemi rozlišovat, zda jde o bytový dům, či dům rodinný. Ty rodinné nebyly napadeny tolik chorobou zvanou státní zásahy. Fungují docela dobře, je o ně zájem a také se plošně staví po celé zemi. Zájem o nové byty v bytových domech byl tažen tím, že starší zástavba nebývá vždy v dobré kondici, a také byla nedostupná kvůli zamrzlé části bytového fondu zvané „byty pod regulací“. Podíváme-li se zpět do roku 1994, byty ve vlastnictví zde nebyly, nebyl zákon. Jeho přijetí umožnilo mimo jiné i developerskou výstavbu. Chybějící segment, vlastnictví jednotlivých bytů, však mnohem více než developerské firmy plnily obce v rámci privatizace obecních bytů.

Bytová výstavba byla v naší zemi z hlediska počtu dokončených bytů nejsilnější v sedmdesátých a osmdesátých letech. Stavělo se od 70 tisíc až téměř ke 100 tisícům jednotek ročně. Šlo o panelové domy, které stále představují třetinu našeho bytového fondu. Dozvuky socialistické výstavby převážně nájemních domů, družstevního bydlení (30–40 % stavěných bytů) a z třetiny i rodinných domků byly ještě na počátku devadesátých let. Například rok 1993 byl stále silnější v počtu dokončených bytů, než tomu bylo v dalších deseti letech, a také než třeba rok 2011 či ten letošní 2012. Od devadesátých let až po dnešek byla výstavba postupně nazývaná boom ve skutečnosti nejnižší od roku 1960. Porovnáme-li novodobou výstavbu s počtem všech jednotek, dostaneme asi 0,7 %, což nebylo mnoho.

#####Devadesátá léta: boom opravdu jen zdánlivý

[file:12791:small:right]

Bytovou výstavbu posledních patnácti let navíc nelze chápat pouze jako komerční, developerskou. Deset až patnáct procent z ní představovaly byty komunální, popř. z malé části několika set jednotek i družstevní. Největší díl (50–55 %) pak představovala převážně individuální výstavba rodinných domků. Ze všech dokončených jednotek v rámci bytových domů navíc zhruba 10–15 % představovaly nástavby a vestavby. Jestliže se tedy podíváme zpět na roky, kdy se z pohledu dnešních statistik mělo dařit a doba byla hodnocena v superlativech, čísla nám ukážou obrázek jiný. Z roční produkce 35–40 tisíc jednotek představovaly domky zhruba 50 %, komunální stavby 10 %, nástavby a vestavby 10 %, stavby ostatní 8 % (např. DPS, DD, v nebytových budovách). Developerská výstavba bytů v bytových domech tedy na trh přinášela odhadem 25 % z nově stavěných jednotek, v absolutním čísle přibližně do 12 000 pro celou ČR. Z toho se navíc 2/3 stavěly v Praze. Čísla tedy žádnou existenci boomu výstavby bytových domů v naší zemi v uplynulých letech nedokládají. Nemohlo tedy dojít ani k přehřátí trhu z důvodů výstavby. Zároveň však statistiky ukazují, že vzhledem k množství bytů ve vlastnictví zapsaných v katastrech nemovitostí (odhadem 1 050 000 jednotek – 100 000 domů) nebyla nová výstavba zdrojem. Hlavním přispěvatelem byly starší byty vzniklé a zapsané v rámci privatizace bytů obecních, podnikových, případně soukromých vlastníků.

Kde se byty stavěly? V celkových číslech dlouhodobě vede Středočeský kraj, hlavně v okresech Praha-východ a Praha-západ. V celkových počtech je mírně za ním Praha, která je jediným regionem s převažující výstavbou bytových domů nad rodinnými. V okolí Prahy nalezneme původně malé obce, jejichž nová výstavba převyšovala v uplynulých deseti letech stavební aktivity řady měst krajských či okresních. Obecně se dá zhodnotit, že výstavba se výrazněji objevovala v suburbánních pásmech Prahy a některých větších měst a v rekreačních střediscích.

#####Statistikám vládnou Praha a Brno

V rámci celkové výstavby v krajích střední Čechy a Prahu následuje kraj Jihomoravský s dominancí Brna a okolí. Velice slabá výstavba je naopak realizována v krajích Karlovarském, Ústeckém, Libereckém či Vysočina. Existují dokonce okresy, ve kterých nebývá dokončeno ani 100 jednotek ročně, např. Jeseník, Rakovník, Most či Strakonice. Podíváme-li se pouze na rodinné domky, staví se jich absolutně nejvíce v krajích Středočeském, Jihomoravském a Moravskoslezském. Z hlediska intenzity jsou za krajem Středočeským Vysočina a Pardubický kraj. Nejméně staví domky Praha, Karlovarský a Liberecký kraj. U bytových domů však Praha jednoznačně dominuje, následovaná Jihomoravským a Středočeským krajem. Na chvostu u bytových domů jsou Ústecký, Zlínský, Liberecký a Moravskoslezský kraj. Co do počtu bytů není v ČR region s deficitem. V počtu jednotek na počet obyvatel (byť lépe by bylo na počet domácností) odhaduji hodnotu na zhruba 460 jednotek/1000 obyvatel, což není málo. Naše byty však neprošly, zvláště u bytových domů, v mnoha případech komplexní modernizací. Nešťastná podoba občanského zákoníku neumožňuje vlastníkům tyto nutné modernizace provádět a tento problém se tak odkládá na následující a určitě dražší období. Z hlediska velikosti bytů lze konstatovat, že se plochy našich nově stavěných jednotek v období posledních zhruba 15 let příliš neliší.

#####Nově postavených bytů stále ubývá

Na plochu největší byty i domky se staví v Praze, nejmenší naopak v Královéhradeckém, Pardubickém, Moravskoslezském a Olomouckém kraji. U rodinných domků je nejčastěji velikost 5+1, zvyšují se plochy pozemků až k dnešním 1071 m2. Nejčastěji si je rodiny nechávají samy postavit, developerské projekty nebývají u rodinných domů tak úspěšné. U nově stavěných bytových domů vzrostl průměrný počet bytů v domě na 25, průměrná doba výstavby je zhruba 31 měsíců.

Z hlediska objemu investic došlo k několikanásobnému nárůstu za posledních deset let až k proinvestovaným 100 mld. za rok. Z toho přibližně 32 % tvořily domky, 26 % bytové domy, 15 % nástavby a vestavby, zbytek byly stavby ostatní. Poměrně slabá výstavba minulých let byla vystřídána ještě slabší. Počty nově zahajovaných bytů jsou napříč republikou velmi nízké. Z tohoto můžeme poměrně přesně predikovat, že nově postavených bytů v následujícím období na trhu přibývat nebude.

#####Zvyšuje se tlak na soulad ceny s kvalitou

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!