Správné ocenění odpoví na otázku, zda pronajmout, nebo koupit | E15.cz

Správné ocenění odpoví na otázku, zda pronajmout, nebo koupit

Z předchozích článků na téma oceňování nemovitostí mohl vzniknout dojem, že ocenění majetku je jakési „nutné zlo“, nepříjemný cenový výdaj potřebný k tomu, aby někdo správně zaplatil daně a poplatky nebo aby získal úvěr. Přirozeně tomu tak není. Každý, kdo vlastní nějaký majetek, by měl ve svém vlastním zájmu mít představu o jeho hodnotě, kterou mu je schopen sdělit jen odborník.

Při civilizačním setkání bělochů s domorodci například v Severní Americe směňovali indiáni zlato a kožešiny za korálky a zrcátka proto, že neměli správnou představu o hodnotě svého majetku. Zjevně jim chybělo ocenění, které by provedl někdo, kdo znal světové ceny směňovaných aktiv. V naší nedávné historii – po roce 1990 – řada z nás zažila podnikavé Němce a Rakušany, kteří nabízeli lákavou výměru rodinného domu v Praze za ojetý mercedes. Pokud někdo nezná hodnotu svého majetku, asi jej těžko dokáže prodat za odpovídající cenu, stejně tak se nedokáže správně investičně rozhodnout.

#####Koupě bytu, nebo nájem?

Jedním z nejčastějších investičních rozhodování většiny rodin jsou úvahy o zajištění vlastního bydlení. To je nezbytnou a základní lidskou potřebou, kterou lze prakticky zajistit jen dvěma způsoby: buď koupí bytu, či jeho nájmem. Vedle těchto základních možností existuje i darování, dědictví, vydržení, rozhodnutí soudu, přidělení služebního nebo obecního bytu, jistou variantou koupě je i stavba svépomocí. Oba uvedené způsoby mají své výhody i nevýhody:

Výhody nájemního vztahu

* možnost lepšího (výnosnějšího) investování kapitálu
* větší mobilita
* odpadá péče o nemovitý majetek (opravy, údržba, placení daně z nemovitostí a pojištění)

Výhody vlastnického vztahu

* zvýšení hodnoty majetku v čase (míra návratnosti)
* právní jistota (odpadá nebezpečí zvýšení nájemného)
* možnost využití majetku jako zdroje příjmu (pronájem bytu)

Nevýhody nájemního vztahu

* riziko nechtěné výpovědi z nájmu a zvýšení nájemného
* nemožnost využití majetku jako zdroje příjmu (s výjimkou podnájmu)
* nemožnost reinvestice (zaplacené nájemné je spotřebováno)

Nevýhody vlastnického vztahu

* snížená mobilita
* dlouhodobé odčerpání části příjmu při splácení úvěru
* náklady spojené s vlastnictvím (pojištění, daně, opravy)

#####Magický investiční trojúhelník

Každá investice se pohybuje po ploše investičního trojúhelníku, jehož vrcholy jsou zisk, riziko a likvidita. U investic do nemovitostí obvykle likvidita ustupuje poněkud do pozadí, protože naprostá většina finálních investorů (tedy ne překupníků) chápe koupi nemovitosti jako dlouhodobou, někdy i celoživotní, investici. Rozhodování o investici je tedy hlavně rozhodování mezi ziskem a rizikem. Protože se zároveň jedná o obvykle největší investiční rozhodnutí v životě, může být výhodné se s někým poradit.

Úkolem znalce je v tomto případě analyzovat rizika (technická, ekonomická a politická) spojená s koupí, stejně tak kvalifikovat a kvantifikovat možné zisky – u bytu obývaného vlastníkem se bude jednat hlavně o zvýšení hodnoty majetku v čase – a stanovit cenu obvyklou bytu. Jako alternativu k tomu by měl vypracovat „zrcadlově převrácený“ pohled na výnosovou hodnotu majetku – česky řečeno, zda by se vzhledem ke stabilnímu nájmu a malé míře návratnosti nevyplatilo spíše uzavřít nájemní vztah, jestli je součet všech nájmů za dobu trvání nájemního vztahu menší než kupní cena včetně nákladů na obsluhu hypotečního úvěru. Pokud by někdo zaručil, že se bude dalších 20 let platit regulované nájemné, žádný ekonomicky myslící investor by si byt nekoupil.

V zodpovězení této otázky nemůže znalce prakticky nikdo nahradit. Developer nebo realitní kancelář logicky doporučí řešení, které jim přinese větší provizi. Žádný nezávislý státní úřad, který by podobné analýzy nezávisle poskytoval, neexistuje. Znalec je jednak osobou kvalifikovanou, jednak nezávislou. Žádný znalec si také určitě nedovolí vypracovat pro zadavatele nepravdivý nebo zavádějící posudek, protože by se vystavil riziku ztráty profese nebo i trestního stíhání. Alternativní analýza toho, zda není investor schopen vytvořit větší zisk, pokud místo koupě bytu bude investovat např. do obchodu s cennými papíry nebo starožitnostmi, je potom spíše na investorovi samém, i když i zde může najít znalce pro odpovídající obor.

#####Rozhoduje i predikce vývoje nájemného

Na investiční rozhodnutí koupě/nájem má značný vliv i prognóza vývoje nájemného v horizontu doby užívání bytu. V poslední době jsme byli svědky různých analýz spojených s dopadem deregulace nájemného na jeho výši. Někteří autoři zastávali názor, že deregulace nájemného přinese prudké plošné zvýšení nájemného (majitelé domů se spolu dohodnou a nájemníci někde bydlet musejí). Tento předpoklad zákonitě vyústí do zvýšených cen nemovitostí, které budou přinášet větší výnos. Podle dosud známých dílčích výsledků to ale vypadá spíše tak, že ve městech, kde byla provedena deregulace, kleslo tržní nájemné přibližně o 10 %. Ani nájemné nemůže logicky neustále klesat, protože by narazilo na limity prosté reprodukce (okamžiku, kdy by se nevyplatilo stavět domy s nájemními byty), nebo neustále stoupat, protože by opět narazilo na limit poptávky.

#####Hypotéka – úvěr, nebo spoření?

Pokud si někdo vezme spotřební úvěr na dovolenou, jedná se skutečně o splácení spotřeby. Po dovolené mu zbývají jen hezké vzpomínky a nutnost splácení úvěru. Hypotekární úvěr na koupi bytu má ale kouzlo v tom, že každou splátkou úvěru si vlastně „kupujeme“ část svého bytu a můžeme využívat všech nesporných výhod vlastnictví, včetně automaticky se zvyšující hodnoty majetku vlivem změn realitního trhu. Odpověď na otázku, zda si byt koupit, nebo si jej pronajmout, nebude ani nemůže být jednoznačná. Vždy se najdou výjimečné případy, u nichž se objeví nestandardní důvody pro jednu nebo druhou variantu.

U typického klienta, který poptává v ČR byt, tedy u mladých manželů ve věku do 30 let, kteří chtějí založit rodinu a v zakoupeném bytě vychovat v průběhu 20 let další generaci, je třeba vždy důkladně zvážit, zda není vlastnická forma výhodnější. Argumenty pro tuto variantu lze najít jak v předpokládaném vývoji cen bytů v dlouhodobém horizontu (míře návratnosti), tak i v předpokládaném vývoji nájemného za stejné období. Vyplatí se rozhodně nespoléhat pouze na vlastní úsudek, ale vyhledat pomoc odborníka.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!