Spolupráce s facility manažerem se developerům vyplatí | E15.cz

Spolupráce s facility manažerem se developerům vyplatí

Řada developerů se při realizaci svého projektu snaží maximálně omezit nutné náklady a nepamatuje například na spolupráci s facility manažerem už při přípravě projektu. V době krize to platí dvojnásob. Podle provozního ředitele společnosti AB Facility a zároveň prezidenta české pobočky světové asociace facility managementu IFMA Bohuslava Kyjánka je to velká chyba, která se nevyplácí.

Jak se žije poskytovatelům služeb facility managementu v době krize? Je to pro vás dobré období, nebo se naopak zákazníci snaží šetřit omezením některých služeb?

Řekl bych obecně, že všechny firmy jsou mnohem ostražitější než dříve. To samozřejmě platí jak pro zákazníky, tak pro poskytovatele služeb. I my musíme vnímat, že realita je dnes jiná než před rokem a trh se mění. Naprosto logické je, že všichni kladou důraz na cenu, představují si, že služba, která je stejná jako loni, bude letos levnější. Jsou pod tlakem trhu, jsou pod tlakem toho, že musí šetřit, kde se dá. To je nepříjemné, ale dodavatelská firma musí být kreativní a najít další rezervy. Obor služeb má proti spotřebnímu zboží výhodu v tom, že není tak cyklický. V každém objektu musíte i přes krizi uklidit, musíte ho strážit, musíte dělat základní údržbu. Rozsah služeb se tedy nedá nijak zásadně redukovat. Naproti tomu jsou dnes i nové příležitosti, jako je například oblast úspor energií, to je dneska ještě pole neorané.

Před několika lety tady byla tendence všechny služby outsourcovat, pak si zase zákazníci chtěli některé služby vzít zpět pod svou přímou kontrolu. Kde jsme v současné době a které činnosti si firmy nejčastěji nechávají?

Pravdou je, že uvažování zákazníků je poněkud cyklické. Prvotní nadšení pro maximální outsourcing vystřídalo střízlivější uvažování o tom, které služby svěříme externí firmě a které si necháme. Ukázalo se totiž, že firma, která outsourcuje úplně všechno, se stává závislou na dodavateli, který si může diktovat podmínky. Spousta firem to pochopila jako strategickou chybu a bere si některé služby zpět. To, jaké konkrétní služby si bere zpět, záleží na okruhu zákazníků. Například banka se nikdy nevzdá strážní služby, to souvisí s bezpečností finančních institucí. Průmyslové podniky zase pečlivě zvažují, nakolik pustí dodavatele do oblasti údržby. Nejde ani tak o údržbu budov, ale o údržbu strojů, kdy selhání dodavatele může mít fatální dopad na celou firmu. Dneska se firmy snaží optimalizovat rozsah služeb poskytovaných externím partnerem a interně. Obecně platí, že se firmy snaží řídit tyto činnosti, mají svého facility manažera, který se stará o nákup jednotlivých služeb.

Vyžadují vaši partneři spíše úplný servis, nebo mají zájem jen o některé služby?

To je složitější. Spousta firem si najme dodavatele třeba jen na jednu službu. Pokud je s ním spokojena, pak se s jeho pomocí snaží zlepšit i ty služby, se kterými spokojena není. Na klíčovou službu se tedy navěšují další služby. V tento okamžik je to u nás tak půl na půl. Dříve měly firmy strach z komplexní služby, protože to neuměly řídit a bály se, že ztratí kontrolu nad těmito záležitostmi. Teď si myslím, že s profesionalizací zákazníků se tato obava ztrácí, protože firmy jsou schopné si vše dobře popsat a dobře spočítat. Velkou část našich služeb poptávají zejména developerské společnosti, u kterých registrujeme jednoznačný trend svěřit všechno externímu dodavateli a mít jednoho silného partnera.

Jste zástupcem poskytovatele služeb, jak se díváte na snahy maximálně automatizovat fungování budovy, což na jednu stranu ulehčí její správu, ale na druhou stranu nemusí být takový objekt uživatelsky příjemný?

Pro developera ale spolupráce s facility manažerem znamená většinou jen další náklady navíc. Vnímáte to stejně?

Bohužel se většinou dostáváme ke spolupráci s investorem v okamžiku, kdy objekt stojí a je potřeba ho zprovoznit a předat do užívání. Záleží na tom, jak se na to developer dívá. Pokud je to pro něj jen krátkodobý proces a staví budovu jen proto, aby ji okamžitě prodal, pak logicky nemá zájem zvyšovat náklady a dívat se na dlouhodobé horizonty. Je to škoda, protože my jsme schopni v případě dobrého návrhu ušetřit provozní peníze. Potom se finanční prostředky vynaložené na spolupráci s facility manažerem někdy i velice rychle vrátí. Část stavitelů to zajímá, část nikoli, to je přirozené.

V Německu je třeba zvykem to, že se postaví objekt a rovnou se musí říci, kolik bude stát jeho roční údržba. Proč tomu tak není u nás?

To je proces na delší období a my jsme nyní v určité fázi. Německo je samozřejmě dále, možná o desítky let. Už to ale začíná trochu fungovat i u nás. V současné době existuje průkaz energetické náročnosti budovy. Pokud dnes chcete stavět novou budovu nebo pokud chcete prodávat novou budovu, musíte mít průkaz energetické náročnosti. Podle mě je otázkou nějaké doby, kterou dnes není možné přesně stanovit, to, že podobným způsobem bude nutné definovat i provozní náklady.

V minulých letech se český trh facility managementu konsolidoval tak, že velcí hráči skupovali menší. Pokračuje tento trend i letos?

Pokračuje. Je to tak, že v tento okamžik opravdu probíhá konsolidace trhu, víme hned o několika transakcích, které se letos uskutečnily, přestože probíhá krize. Druhá věc je, že postupuje specializace firem, někteří dodavatelé se chtějí věnovat konkrétní činnosti. Trendem je určitě to, že ti větší budou ještě větší a těch menších bude ubývat.

Říkáte, že přestože pokračuje krize, ale není to právě kvůli krizi?

Samozřejmě to krize ovlivňuje, v tento okamžik mohou být zajímavé investiční příležitosti, protože část firem má problémy. Na druhou stranu zmizely investiční peníze. Pokud nějaká nadnárodní společnost měla peníze na akvizice, stalo se, že byly stopnuty a musely se použít na jiné účely, aby se reagovalo na vývoj na trhu. Řekl bych ale, že se trend vrátí a bude pokračovat konsolidace.

Česká pobočka mezinárodní asociace facility managementu IFMA CZ slaví letos desáté výročí svého vzniku. Její založení souvisí do velké míry s počátky facility managementu u nás. Jaká je současná pozice tohoto oboru na českém trhu?

Facility management se za deset let stal naprosto normální službou, jako jsou například úklidové služby či ostraha. Myslím si, že dnes už většina odborníků ví, co to facility management znamená, a dokáže ho smysluplně používat. To je výrazný posun. Když jsme před lety začali na českém trhu služby facility managementu nabízet, dělali jsme takovou osvětovou činnost – učili jsme zákazníky využívat externí dodavatele služeb a museli jsme jim vysvětlovat, proč se mají orientovat na svou hlavní činnost a proč mají některé služby svěřit externím firmám. Dnes už je situace zcela jiná a já to vnímám jako obrovský posun dopředu.

Není žádným tajemstvím, že rozvoji facility managementu na českém trhu výrazně pomohly pobočky zahraničních společností, které byly zvyklé ve svých domovských zemích na určitý servis a požadovaly ho i zde. Požadují dnes už i české firmy stejný standard služeb?

Pravda je, že zahraniční firmy byly ve své době lídrem rozvoje facility managementu. Je to dobře vidět například na bankovním sektoru. Když se někdy kolem roku 2000 začaly privatizovat české banky, jejich zahraniční vlastníci přišli se zcela jiným chápáním vnitřních procesů, zcela jinak chápali podpůrné procesy. Banky začaly chápat bankovnictví jako práci s penězi, nikoli s budovami. I mezi českými firmami došlo k výraznému posunu. Pochopily, že musejí být konkurenceschopné a konkurenceschopnost zajistí mimo jiné i optimalizace nákladů. Proto i ony sledovaly trendy a dnes je normální, že bez ohledu na tuzemského či zahraničního vlastníka firmy služeb facility managementu využívají.

Jak se na rozvoji facility managementu u nás projevily evropské normy, které dnes už platí dva roky?

My, kteří jsme začali do České republiky zavádět facility management, jsme samozřejmě získávali zkušenosti v zahraničí. Tenkrát to jinak nešlo. Každá firma zajišťovala služby, jak nejlépe dovedla, bez jakékoli koordinace. Stávalo se, že pod pojmem facility management různé firmy chápaly různé věci, různé představy měli i zákazníci. Vznikala nedorozumění, která by se s příchodem nové normy měla snižovat v souvislosti s tím, jak se s normami seznamuje odborný trh. Normy nejsou v oboru převrat, věci se dělají stejně, ale také se stejně nazývají, a hlavně postup při sjednávání kontraktů, při zavádění služeb a při popisu služby se unifikoval. A to je dobře.

Když se vrátím k asociaci IFMA, v čem pomáhá českému facility manažerovi to, že je členem její české pobočky?

Předně bych upozornil na to, že pokud se někdo stane členem české pobočky IFMA CZ, stane se zároveň i členem světové asociace IFMA. Je napojen na poměrně obsáhlé zdroje odborných publikací a odborných informací, které může ve své práci využívat. Česká IFMA pořádá pro své členy různé exkurze, semináře či konference, kterých se mohou účastnit a vyměňovat si své zkušenosti. V neposlední řadě bývají tyto akce místem setkání odborníků z různých oblastí tohoto oboru.

Kdo se může stát členem IFMA CZ?

Prakticky každý, kdo o to má zájem. Když se podíváme do Spojených států, kde IFMA vznikla, tam jsou tři druhy členů této asociace. Část z nich, a to je hodně podobné České republice, jsou odborníci z oboru. Ať už ze strany zákazníků, tedy lidí, kteří se ve velkých organizacích facility managementem zabývají jako interní záležitostí, dále tam jsou samozřejmě dodavatelé služeb. To je jedna skupina. Druhou, poměrně velkou skupinu tvoří školy, a to zejména vysoké školy, obor se v USA studuje na poměrně velkém množství vysokých škol, a třetí jsou příznivci tohoto oboru, kteří k němu mají nějaký vztah. V České republice je to podobné, první skupina je prakticky stejná, za poslední tři roky výrazně pokročila spolupráce s vysokými školami, dnes se facility management vyučuje na pěti vysokých školách, zatím nám chybí zázemí sympatizantů a bývalých kolegů, neboť obor je příliš mladý a toto zázemí chybí.

Na počátku listopadu se uskuteční další ročník vrcholné akce českého facility managementu Týden FM. Co bude letos jeho hlavním mottem?

Tato akce je naší klíčovou a připravujeme ji prakticky od jara. Letos se snažíme směrovat ji k tomu, aby byla přece jen trochu slavnostnější, když se jedná o kulaté výročí sdružení IFMA CZ. Hlavním mottem je „Cesta z krize má své jméno“ a naším úkolem bude hledat cesty z dnešní krize. Vždycky se snažíme aktuálně reagovat na současný stav společnosti nebo našeho oboru.

U příležitosti Týdne FM se pravidelně vyhlašují také výroční ceny FM Awards v několika kategoriích. Bylo letos z čeho vybírat?

Velice nás těší aktivní role vysokých škol, kde vzniká spousta budoucích odborníků v oboru facility management. Máme desítky studentských prací, ze kterých lze určitě vybrat vítěze kategorie studentská práce roku. V tento okamžik máme možnost vybírat vítěze i v kategorii projekt roku. Poněkud komplikované je to při vybírání ocenění v kategorii osobnost roku. Počet lidí, kteří se v České republice tomuto oboru věnují, je poněkud omezený, tam nevíme, zda bude letos osobnost roku vyhlášena, nebo ne.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!