Současný i budoucí development v ČR | E15.cz

Současný i budoucí development v ČR

30. prosince 2008 • 23:00
Aktuální situaci i budoucnost developmentu demonstruje nejen momentální vývoj na finančních trzích, ale také stav a počet rozpracovaných nebo připravovaných projektů.

U některých rozpracovaných projektů se nedaří dosáhnout plánovaných výnosů, obdobně složitě se jiné projekty rozjíždějí. Příčinou je silné omezení přístupu k finančním zdrojům, ale také špatná příprava i absence strategie. Nemáme jistotu, jaké budou ceny na trhu nemovitostí za několik měsíců, natož za několik let. Obstojí ti silnější, schopní dostát svým závazkům, ideálně s vlastním kapitálem. Nastává vhodná doba pro fúze a akvizice. Trh se pročistí a silní hráči získají chybějící zajímavé příležitosti z portfolia slabších konkurentů. Klíčovou roli pro úspěch projektu hraje stále lokalita ve spojení se strategií, které se firma věnuje.

Stále opakovanou pravdou je nedostatek investičních příležitostí v kvalitních lokalitách za racionální ceny. Dobré lokality jsou už většinou rozebrané, dostupné příležitosti na trhu jsou spojené s velkými riziky. Jde hlavně o nepřiměřenou cenu založenou na spekulacích. Často jsou příležitosti zatíženy právními riziky (restitučními spory, nevyjasněnými vlastnickými vztahy). Nejednou se během projektu vyvine problém s vydáním územního rozhodnutí nebo stavebního povolení. Výrazné problémy nedávno měla a stále má jedna developerská skupina soustřeďující své rezidenční aktivity zejména v Praze-Modřanech a ve Stodůlkách. V tomto případě je příčina v podcenění sousedských vztahů a nepředložení potřebných dokumentů pro účely stavebního řízení. Finálním důsledkem bylo rušení budoucích kupních smluv klientům nepříliš zdvořilou formou a ztráta důvěry s dopadem na trh.

#####Špatná lokalita = horší prodejnost

Důsledkem špatného výběru lokality je mimo jiné ještě horší prodejnost nebo pronajmutí projektu. Důkazem jsou prázdné prostory v nákupních centrech nebo velký počet neprodaných bytů u některých projektů, opakované přeceňování a intenzivní propagace projektu. Pravidlem bývalo, že dobrý projekt se většinou prodá nebo pronajme sám. Silní hráči se pokoušejí expandovat na Východ, kde lze snad dosáhnout výnosů jako dříve v České republice, ale v podstatně jiné politické i ekonomické situaci a hlavně s nejistou stabilitou. Výjimkou nejsou experimenty ve Vietnamu a Číně. Tyto trhy jsou založeny na jiných základech, počínaje kvalitou dodavatelů, konče koupěschopností poptávky a celkovou makroekonomickou situací. Není jisté, jestli se projekt vůbec uskuteční, natož podle předpokladů, které mohou být později zdeformované, aby projekt byl schválen a finanční instituce poskytla zdroje. Za dva za tři roky je někdy vše jinak, než bylo deklarováno.

#####Rezidenční development

Tato oblast developmentu je díky záruce naplňování základní lidské potřeby (bydlení) stále relativně perspektivní. Aktuálně ale rezidenční developeři hlásí významný pokles poptávky v řádech desítek procent. To iniciovalo řadu marketingových kampaní s výraznými slevami. Bublina na trhu nemovitostí upouští vzduch. Developeři začali využívat podporu PR specialistů, pořádají konference a upozorňují na sebe různými způsoby. Snaží se nás ujistit, že v podstatě nemají problémy, že se jich krize tolik netýká. Naproti tomu začínají čistit své portfolio, prodávají část svých projektů a brzy budou propouštět zaměstnance. Jejich dodavatelé budou přicházet o zakázky, takže budou také propouštět. Sem tam se u nějakého projektu zastaví stavební řízení, a zrovna jde o významného hráče na trhu. To jen potvrzuje vysokou rizikovost podnikání v tomto oboru.

Přijímání velkého rizika developery má přímý dopad na důvěru v development, jak z pohledu klientů, tak financujících institucí. Nedůvěra je propletená celou ekonomikou. Klientům lze jen doporučit, aby věnovali maximální opatrnost, komu svěřují své prostředky a jestli budou jejich peníze opravdu ležet na vázaném účtu. Tato pravda platí i pro realitní kanceláře, které mají stejné, možná větší potíže. Samozřejmě je dobré zauvažovat i nad tím, jestli splácení úvěru bude reálné i za několik měsíců.

#####Shopping centra

Některá shopping centra jsou úspěšná, jiná už méně nebo vůbec. Projekty shopping center jsou velmi nákladné, stejně tak rizikové a s delší dobou návratnosti na rozdíl od rezidenčního developmentu. A co víc, u nás je jich spousta. Možná až příliš, dokonce na nepochopitelných místech, se špatnou dopravní dostupností a nedostatečným spádem návštěvníků. Financování je většinou prostřednictvím silného zahraničního kapitálu, například z fondů silných bankovních skupin. Některé banky přímo developují prostřednictvím svých dceřiných společností. Na výši investic se příliš nehledí, neboť peníze jak známo v bankách jsou, pokud zrovna není finanční krize. V současnosti mají mnozí developeři z finančních skupin stop stav. Výnosy u takových projektů se plánují na základě kvalifikovaných, avšak zkreslených odhadů. Sem tam se od něčeho abstrahuje. Plánuje se podle marketingových studií dělaných na míru. Reálnost dosažení plánovaných výnosů je diskutabilní už při přípravě projektu, natož po výkyvu či krizi na trhu. Analýzy mají omezenou platnost v čase, obzvlášť nyní. Co platilo včera, nemusí už platit dnes. Co bylo před rokem, kdy se projekt schvaloval, nemusí platit v současnosti, kdy se realizuje. Ale přesto se do toho jde. Dosažení výnosů i návštěvnosti přímo ovlivňuje úspěšnost i zisk. Samozřejmě i splácení úvěrů.

Při smluvních vztazích zafixovaných na několik let se dají výnosy velmi obtížně řídit. Náklady jsou více méně dané, spíše porostou. Hledat nápravná řešení, když už realizovaný projekt je neúspěšný, je jen hašením požáru. Marketing a změna tváře centra jistě systémově nevyřeší problém v lokalitě. Dochází k oboustranným tlakům vlastník versus nájemci, neboť obě strany nedosahují plánovaných výsledků hospodaření.

Pokud jsou obě strany racionální, řeší problém oboustrannými kroky se strategií „win & win“ řešení (oboustranně prospěšné výhry). Dohodnou-li se o změně smluvních vztahů, optimalizují plochy, výše nájmů a tím i výnosy s náklady. Jde o relativně složitý proces, zřejmě je lepší investovat maximální energii do opravdu kvalitní přípravy a rychlého schválení, vedoucí k realizaci.

#####Kancelářské budovy

Pro kancelářské prostory platí velká většina znaků uvedených v odstavcích výše.

Kancelářských ploch je v současnosti také přebytek. Těch luxusních - kategorie A (špičkové technologie, 8 a více m2 na jednu osobu) stále přibývá. Pro developery je to však stále atraktivní činnost. Tyto projekty nejsou tak pracné. Zejména náklady jsou do jisté míry plošné, nezabýváte se detaily jako rezidenční developeři. Trochu designu, spoustu pater a hurá pronajímat, časem prodat. Neřeší se každá bytová jednotka jako u rezidence. Často je jeden standard, od výtahu po záchodové prkénko. Tady je také jedna z nepříliš viditelných příčin oblíbenosti open space office. Je to pro primárního investora relativně jednodušší a hodně výnosné. Výnosy nejsou jen z nájmů během pronajímání projektu.

Velkou roli hraje za několik let dosažená tzv. exitová cena, která se s růstem trhu výrazně zvedá. Mezitím kanceláře přitáhnou další souvztažné synergie, které zvednou hodnotu lokality. Sociální psychologie sice více jmenuje negativa než pozitiva open space office, ale ekonomický rozměr stejně převládne nad tím logickým i zdravotním.

Nájemní vztahy jsou obdobně nastavené jako v jiných typech nemovitostí. V tomto segmentu je však více rozšířen systém pobídek ze strany pronajímatele (vlastníka).

Jde většinou o určitou podobu vybavení prostor, nebo nájemce po určitou dobu neplatí nájemné nebo jen jeho část. Konkrétní podmínky jsou vždy na programu jednání a záleží pouze na šikovnosti vyjednávačů zúčastněných stran. Významnost lokality hraje stejně tak velkou roli, zvláštním požadavkem je blízkost k letišti, obzvlášť u zahraničních firem. Většina sídel významných společností je proto v Praze umisťována směrem od řeky k letišti. Roste i význam kanceláří kategorie B. Jde o kanceláře ne tak luxusně vybavené, ale dostupné k metru. Ty se ale potýkají s problémy s parkováním. Relativně malý význam z celkového objemu mají projekty rekonstrukcí kanceláří nižší úrovně. Pro budoucnost je to však potenciální místo k novému projektu. Často je ale ve výsledku ekonomičtější postavit budovu novou než nákladně a nejistě rekonstruovat.

#####Haly, sklady a polyfunkční budovy

Neustále plnící se segment, nejspíš s největším dopadem na celkové životní prostředí, včetně dopravních důsledků, často celkově urbanisticky neřízené výstavby těchto na plochu náročných projektů. Co se dá dělat, jsme a budeme tranzitní zemí. Alespoň už je vybíráno mýtné. Trhy i trendy na nich se v letech znatelně vyvíjejí. V budoucnu bude možné u případně nevyužitých staveb tohoto druhu použít infrastrukturu a základní stavební prvky. Jde o jednoduché skládačky na základové desce s infrastrukturou. Poptávka je prý stále ještě vysoká, někteří hráči ji nestačí uspokojovat. Stejně tak jako pro ostatní segmenty developmentu, rozhodující bude pro developery přístup k finančním zdrojům. Při velkém zadlužení, vysokým sazbám a omezení poptávky nebude snadné uřídit cash flow.

#####Vyhlídky do budoucna

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!