Rezidenční trh se vrací ke svému „normálnímu“ rozvoji | E15.cz

Rezidenční trh se vrací ke svému „normálnímu“ rozvoji

8. dubna 2010 • 10:33
Hovořit o plošné krizi českého realitního trhu je poměrně nepřesné. Zatímco na kancelářském trhu společně s logistickým se nevyvíjejí prakticky žádné větší aktivity, rezidenční trh se po letech boomu živeného mediálními bublinami vrací ke zcela normálnímu vývoji. Myslí si to nový generální ředitel developerské společnosti CODECO Petr Fanta.

Nedávno jste se stal generálním ředitelem společnosti CODECO. Co je vaším cílem v této funkci, jaké jsou vaše priority?

Především chci dále rozvíjet to, co jsme dělali už dříve. CODECO je známé nabídkou velmi kvalitních bytů ve velmi dobrých lokalitách. V tomto trendu chceme samozřejmě pokračovat, chceme se věnovat menším rezidenčním projektům, které umíme nejlépe. Hodně se věnujeme dispozicím našich bytů, čímž oslovujeme nejen nové zákazníky, ale vracejí se k nám i stávající klienti, kteří hledají byty třeba pro své děti, a dost zákazníků přichází i na doporučení našich minulých klientů. Pak samozřejmě budeme dále zvolna rozvíjet náš největší projekt – revitalizaci 14 hektarů pozemků v pražských Vysočanech. To jsou naše základní cíle pro příští období.

Jak se na činnosti vaší firmy podepsala krize a jak jí čelíte?

Krize se podepsala zcela určitě na kancelářském trhu, to je bez diskuse. Celý pražský kancelářský trh skomírá, což je nejlépe vidět na číslech. Zatímco v roce 2008 se zde postavilo 320 tisíc metrů čtverečních kancelářských prostor, loni to bylo už pouze 160 tisíc a plány na letošní rok hovoří jen o 40 tisících metrech čtverečních. To je dramatický pokles. Stejně jako všichni ostatní developeři, kteří podnikají v tomto segmentu, čekáme na zákazníky – nájemce. Jistým negativním signálem je průzkum mezi českými firmami, jehož výsledky hovoří o tom, že přibližně 85 procent firem neplánuje pro letošní rok žádné změny, což znamená, že nic převratného se na kancelářském trhu letos nestane.

Na druhou stranu během příštích dvou až tří let by se měly naplnit volné kancelářské prostory, a jelikož se momentálně prakticky nic nestaví, může poptávka odstartovat realizaci nových projektů. My se chceme nyní dále věnovat rezidenčnímu trhu, kde rozhodně nemohu hovořit o krizi, ale spíše o návratu k normálnímu vývoji. Kvalitní bydlení v dobré lokalitě s promyšlenou, efektivní dispozicí a odpovídající cenou najde vždy svoje klienty.

Pokud tedy na rezidenčním trhu není krize, tak zmrazenou poptávku i nabídku berete jako normální stav?

[file:5955:small:right]

Je třeba vidět, že k odkladu koupě bytu dochází u zákazníků od podzimu 2008, a to je již 1,5 roku. Demografická pravidla i odkládané potřeby v čase dané zakládáním rodin, rozvody a mnoha jinými životními situacemi odloženou poptávku zvolna kumulují. Lidé potřebují nové bydlení a chápou, že lepší je pořídit si nový byt v okamžiku, kdy ceny stagnují, než například nadále bydlet v nevyhovujících podmínkách. Začínají se uvolňovat velmi striktně nastavené podmínky hypoték, je jasné, že úrokové míry těžko kdy budou nižší, a i když lidé nyní nedostanou financování na 100 procent ceny nové nemovitosti, ale pouze třeba na 80 procent, lze u pracujícího člověka financování bydlení celkem dobře řešit.

Samozřejmě lze dále čekat na vytoužené slevy, ale podle mne to bude čekání marné. Pokud se ceny budou ještě někde ojediněle snižovat, tak jen velmi mírně a navíc pouze u méně úspěšných projektů. Rozhodně ne u těch kvalitních. Na trhu u žádného developera nevidíte, že by chystal nějaké masivní slevy. Koneckonců pokud se developerské marže pohybují kolem deseti procent, tak není prostor pro žádné větší slevy. Fakt, že rezidenční trh neroste o desítky procent ročně, ale funguje jako v rozvinutých ekonomikách na základě přirozené obnovy bytového fondu, nevidím jako žádnou katastrofu.

Neočekáváte tedy už žádný dramatický pokles cen nových bytů?

Určitě ne. Ceny poklesly, ale jedině z toho důvodu, že prudce poklesly ceny stavebních prací, protože poklesly ceny materiálů. Developeři promítli celou slevu, kterou z těchto důvodů získali, do ceny bytů. Tím zlevnili, ale nyní je tu už pouze marže, která je dnes stlačena na velmi rozumnou míru zisku, pod kterou už nemá smysl podnikat. Pak je lepší finanční zdroje uložit jinam a vydělávat si jiným způsobem než dávat peníze do developerských projektů, které prodám se ztrátou. Vidíte to u všech ostatních, kteří nabízeli slevy ve formě aut a podobně, ale že by skutečně nastaly nějaké dramatické slevy nových bytů, nic takového se nestalo.

Když už jste se dotkl tématu marží developerů, jak je změnila krize?

CODECO realizovalo řadu bytových projektů, nejvýznamnějším počinem je ale revitalizace Vysočan. V jaké fázi je nyní tento projekt, jak se ho dotkla krize?

Tohoto projektu se krize dotkla určitě velmi silně. Je to obrovské území o rozloze přibližně 14 hektarů, od počátku jsme předpokládali, že jeho revitalizace potrvá minimálně deset let. Než jsme pořádně začali, přišla krize. Spekulativně jsme zahájili výstavbu prvního administrativního objektu. Dneska jsme tam investovali řádově přes sto milionů korun a výstavbu dalších budov bez předpronájmů zahajovat nebudeme. Naše aktivity v tomto prostoru také trochu přehodnocujeme, projekty měníme tak, aby jednotlivé budovy nenabízely desetitisíce metrů čtverečních kancelářských ploch.

Realizace objektu se zhruba 30 tisíci metry čtverečními kanceláří je dnes prakticky neufinancovatelná, protože předem potřebujete nájemce na 40 procent plochy, abyste vůbec mohl začít. Takové firmy, které si dopředu vezmou 12 tisíc metrů čtverečních, na trhu nejsou a asi bohužel dlouho nebudou. My se dnes na Vysočany díváme znovu a snažíme se je překreslit na menší fáze.

V jaké fázi je výstavba zmíněného prvního kancelářského objektu?

První polovina spočívající v rekonstrukci průmyslového objektu je připravena a spodní stavba nové budovy je ve fázi dokončení hrubé stavby. S pokračováním výstavby čekáme na hlavního nájemce. Jsme schopni celý objekt dokončit zhruba do jednoho roku.

Jak pokračují akce, které se mají financovat ve spolupráci s Městskou částí Praha 9, jako je revitalizace okolí Rokytky a další?

Tyto projekty pokračují, území se revitalizuje. Tamní prostředí se velmi zlepšilo, což nás vede k úvahám, zda nezměníme svůj původní koncept, podle kterého jsme chtěli nejdřív budovat kanceláře a pak byty. Jestli tedy naopak nevyužijeme krásné prostředí Rokytky a nezačneme stavět nejprve byty. To bude předmětem dalších úvah.

Jak se daří ostatním developerům, kteří realizují své projekty na revitalizovaném území?

Jsme na tom všichni přibližně stejně. Sousední Pragovku vlastní izraelský majitel, který zatím velmi pomalu plánuje pouze menší bytový komplex. S dalším vlastníkem sousedních pozemků, firmou AFI Europe, se domlouváme na společném postupu. Je jasné, že proměna brownfieldu je nadlouho. Na druhé straně – náš areál je pronajat drobným nájemcům a generuje docela příjemný výnos. Díky tomu nejsme pod tlakem, že bychom nutně potřebovali stavět za každou cenu.

Jak už jste říkal, CODECO je známo důrazem na kvalitní byty a na kvalitní architekturu. Spolupracujete se stále stejnými architekty, respektive je dnes složité najít architekty, se kterými naleznete společnou řeč?

Chvíli to určitě trvá. Na druhou stranu jsem za svůj profesionální život byl u stavby asi 4500 bytů, což rozhodně není málo, a člověk získá poměrně bohaté zkušenosti. Jsem zvyklý pracovat s určitým okruhem architektů, kteří mají na věci podobný názor. Nepovažuji proto už dnes za těžké architekty najít, máme okruh přibližně 10 až 15 architektů, se kterými spolupracujeme. Na všechny bytové projekty, které se chystáme realizovat, vypisujeme architektonické soutěže, nikdy neoslovujeme pouze jednoho architekta.

Jaké máte zkušenosti se stavebními firmami?

Osobně si myslím, že na trhu je dost kvalitních stavebních firem, jejichž nabídka dodávky stavebních prací je velmi podobná. Liší se jen kvalitou středního managementu, který stavbu buď dokáže dobře zorganizovat, nebo ne. Myslím si ale, že nás na stavebním trhu, díky velkému poklesu ceny stavebních prací v minulých měsících, čeká velké zemětřesení a že to budou největší změny, které se na trhu během příštích dvou let stanou.

Jak si stojí CODECO z hlediska akvizic projektů, které nabízejí jejich neúspěšní developeři?

Dnes určitě začíná čas vhodný pro investice. Máme k dispozici nemalé finanční prostředky určené na akvizice, ale pečlivě si vybíráme, do čeho je vložíme. Od začátku letošního roku jsem viděl už asi 40 projektů, jejichž developeři již pochopili, že nejsou schopni projekt dotáhnout do konce. Obvykle jde o jednorázové „developery“, kteří v době boomu pouze uložili do pozemku nebo maximálně projektu s územním rozhodnutím jinde vydělané prostředky s vyhlídkou jejich značného zhodnocení. Problém je, že přicházejí s představou ceny, která byla sotva reálná dříve a dneska je situace podstatně jiná. Naše představy se liší až v řádech desítek milionů korun.

Nedávno jste oznámili svůj vstup na kazašský trh, kde budete realizovat bytový projekt. Proč právě Kazachstán a jaké máte zkušenosti s podnikáním v zahraničí?

Kazachstán je vybraný samozřejmě z určitých historických souvislostí, kdy jsme koupili zajímavý pozemek ve velmi dobré lokalitě. Kazachstán je proslulý dostatkem nerostných surovin, a tedy velkou kupní silou svých obyvatel a velmi malou nabídkou luxusního bydlení. Lidé, kteří mají hodně peněz, je prakticky nemají v segmentu rezidencí do čeho investovat, tedy alespoň pokud jde o kvalitní bydlení evropského standardu.

Poněkud komplikovaná tam byla příprava projektu, rozdílný způsob schvalování trval déle, než jsme si mysleli. Nicméně dneska máme územní rozhodnutí a předpokládáme, že někdy v létě získáme stavební povolení a na podzim začneme stavět. Pokud nám v tom nezabrání zima. Je to náš první projekt v zahraničí.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!