Realitní trh sužuje nedostatečná likvidita

2. ledna 2009 • 23:00
Jednou z hlavních příčin aktuální stagnace českého realitního trhu je nedostatek finančních prostředků, který omezuje prodej dokončených projektů a realizaci nových.

Banky a investorské společnosti, dva nejčastější subjekty zajišťující financování developerských projektů, výrazně omezily své působení na českém realitním trhu a vyčkávají. Tvrdí to alespoň odborníci z mezinárodní poradenské společnosti King Sturge. Pro banky je důležitá celková stabilizace trhu a obnovení důvěry v podnikání na něm. Investory od výraznějších aktivit zatím odrazují ceny nemovitostí nabízených k prodeji. Klíčem k obnově likvidity je normalizace mezibankovního a úvěrového trhu a redukce cen komerčních nemovitostí. „Předpokládáme, že se tak stane nejdříve v polovině roku 2009. S návratem likvidity budou spojeny i kvalitativní změny na trhu směrem k větší diferenciaci mezi kvalitními a méně kvalitními developerskými projekty,“ říká ředitel tuzemské pobočky King Sturge Angus Wade.

#####Zpřísnila se pravidla

Banky působící v České republice a poskytující financování developerských projektů zpřísnily v důsledku americké hypoteční krize podmínky pro poskytování úvěrů určených k realizaci developerských projektů. Zásadními změnami jsou především důkladnější posuzování developerských projektů, developeři musejí prokázat vyšší procento vlastních prostředků (tzv. private equity, dříve 5-20 procent; nyní 30-50 procent).

Zatímco dříve měl developer jen jednoho finančního partnera (jednu banku), nyní banky poskytují jen část z celkových nákladů. Pro projekt je tedy nutné získat více zdrojů financování (navýšit vlastní kapitál, získat strategického partnera či získat více bankovních úvěrů). Banky také vyžadují větší procento předpronájmů (u komerčních nemovitostí) a předprodejů (u rezidenčních projektů). Dříve stačilo maximálně 15 procent, nyní je to v průměru 30 procent a tato hodnota může v některých segmentech ještě vzrůst. „Vyšší procento požadovaných předpronájmů výrazně omezí realizaci nových projektů připravovaných na spekulativní bázi.

V lepším případě ji pozdrží, v horším pozastaví. Získat v současné chvíli nájemce na projekt, který ještě nestojí, je obtížnější, protože firmy si mohou dostatečně vybírat ze stávající široké nabídky moderních kanceláří, skladů či obchodních ploch. V letošním roce jich byl na trh uveden rekordní počet,“ říká Ondřej Novotný, analytik mezinárodní poradenské společnosti King Sturge.

#####Pomoci může prodej nemovitostí

Alternativou, jak získat potřebné finanční prostředky na dokončení stávajících a rozvoj nových projektů, je odprodej již dokončených nemovitostí. Ale i tady čekají na developery dříve neznámá úskalí. Investiční aktivita na českém realitním trhu od počátku roku 2008 výrazně poklesla. Od ledna tohoto roku bylo uzavřeno jen 15 transakcí v celkovém objemu 851 milionů eur, což je ve srovnání s devíti měsíci roku 2007 pokles o 64 procent.

Prodat komerční nemovitost je tak dnes těžší než kdykoli předtím. V důsledku hypoteční krize se z českého trhu stáhly některé americké, britské či irské nemovitostní fondy. Na českém trhu jsou nyní aktivní v zásadě jen dvě, co do počtu relativně malé, skupiny kupců. Jednak to jsou německé investiční fondy (SEB Immobilien, DEGI, Deka, Hannover Leasing, SachsenFonds, CGI), které kladou velký důraz na kvalitu a dlouhodobou výnosnost dané nemovitosti. Kupují vysoce bonitní budovy v prémiových lokalitách. Své portfolio budují do jisté míry nezávisle na aktuálním tržním cyklu, zohledňují především svou dlouhodobou akviziční strategii. A dále pak oportunistické fondy (Europa Capital, Apollo Real Estate, Endurance Fund a další), jejichž hlavním rozhodovacím kritériem je cena, za kterou nakoupí. Strategií je koupit za nižší cenu, projekt výrazně zhodnotit (např. dostavět, zajistit jinou skladbu nájemců či zajistit kvalitnější property management) a následně za vyšší cenu prodat.

#####Nejvíce jsou zasaženi developeři

Developeři, kteří jsou na externích zdrojích financování z hlediska svého podnikání existenčně závislí, jsou aktuálním nedostatkem disponibilních finančních prostředků zasaženi nejvíce a nejcitlivěji. „Některé projekty se začínají zpožďovat, řada nových zůstává jen na papíře. Víceméně běžným důvodem začíná být nedostatek peněz,“ pokračuje Ondřej Novotný. Řada developerů se proto rozhodla nabídnout některé své dokončené projekty k odprodeji, ale - až na pár výjimek - tyto nemovitosti zatím nenašly svého majitele. „Ceny komerčních nemovitostí nabízených k prodeji jsou zatím stále relativně vysoké a cenová korekce je podle mého názoru nevyhnutelná. Například ve Velké Británii se od začátku roku ceny nemovitostí snížily o 200 bazických bodů, zatímco u nás jen zhruba o 70 bazických bodů. Doporučuji všem, kteří nyní své nemovitosti nabízejí, aby znovu zvážili svou prodejní strategii. V příštím roce budeme pravděpodobně svědky nucených odprodejů, které můžou ceny snížit. Vyjednávací pozice prodávajících se tím může zhoršit,“ uvádí Dušan Šťastník, investiční konzultant české pobočky King Sturge.

#####Zlepšení bude nejdříve za půl roku

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!