Realitní trh mobilizuje své rezervy, situace se lepší | E15.cz

Realitní trh mobilizuje své rezervy, situace se lepší

Český realitní trh prochází řadou změn. Po raketovém růstu přišla doba odříkání. Na české domácnosti dolehla ekonomická krize, projevil se výrazný pokles příjmů, vzrostla nezaměstnanost.

„Stavebnictví stagnuje, banky zvyšují úroky, realitní kanceláře méně prodávají. Řekl bych, že jsme z nejhoršího venku, realitní trh se bude v letošním roce zcela jistě stabilizovat, pokles byl patrný zvláště v letech 2008 a 2009,“ uvedl obchodní ředitel pražské realitní kanceláře LEXXUS Peter Višňovský.

Ceny nových bytů v Česku se podle aktuálních odhadů snížily v roce 2009 v průměru o 7,1 procenta, v Praze o 8,2 procenta. Jaký lze podle vašich prognóz očekávat další vývoj?

V prvé řadě je třeba upozornit na rozdílnost v jednotlivých segmentech. Pokud rozdělíme trh s novými byty na nižší, střední a vyšší segment, zjistíme, že nejcitlivěji reagovaly segmenty nižší a střední. U vyššího segmentu je situace dlouhodobě stabilnější, což je dáno výrazně slabší konkurencí na českém trhu. Pokles byl patrný zvláště v letech 2008 a 2009 a podle aktuálních statistik poprvé od srpna 2008 průměrná cena za metr čtvereční v Praze neklesla, ale naopak se mírně zvýšila. To by měla být dobrá zpráva nejen pro zájemce o bydlení, ale také pro realitní kanceláře a developery.

Z dlouhodobého hlediska lze současnou situaci hodnotit jako ozdravnou a stabilizující. Je třeba si uvědomit, že zájem o nové bytové projekty bude pouze tehdy, pokud klient dostane určitý manévrovací prostor, pokud se setkají představy prodávajícího a kupujícího o celkové ceně. Zásadní oživení však lze očekávat až souběžně s oživením celé české ekonomiky, které posílí sebedůvěru koncových klientů a jejich vůli nakoupit.

Přesto se mnohdy objevují velké rozdíly mezi skutečnou cenou nových bytů a cenou katalogovou. Jsou opravdu tak dramatické, jak uvádějí někteří kritici?

Myslím si, že čísla, která ukazují více než deset procent, jsou přehnaná. Naše statistiky se dostávaly v loňském roce k číslu osm, na stejné úrovni se pohybujeme i v letošním roce. To je reálná sleva, kterou klient v průměru dostává. Jedná se ovšem o subjektivní záležitost, je třeba se dívat na jednotlivé projekty odděleně. Pokud se doprodávají poslední jednotky v již dokončeném projektu a developer je rozhodnut prodat je rychle, je tady vždycky větší prostor pro nějaký kompromis mezi prodávajícím a kupujícím. Zájemci jsou si toho dobře vědomi a jsou připraveni o ceně jednat.

Jedna věc jsou slevy, druhá pak skutečné ceny nových bytů. Mnohdy se v nabídkách objevují dokonce bonusy ve formě hodnotných darů, vybavení domácnosti nebo dokonce automobilu. Jak přistupujete k takovýmto „slevám“ vy?

[file:5960:small:right]

Pro nás je důležitá kvalita nabízených projektů a transparentnost. Nechceme žádné neprůhledné financování, složité slevy či bonusy, které nebudou v souladu s představami klientů. Rozumíme dobře svému oboru a toho se chceme držet. Naše statistiky uvádějí, že je pro zákazníky i nadále nejdůležitější lokalita, ve které se projekt nachází, preferují dobré sousedské vztahy a kvalitní služby. Držíme se jednoduchých a srozumitelných pravidel při prodeji a nabízíme kvalitu a profesionální přístup.

Chceme-li klientovi nabídnout slevu, dáváme jasnou informaci a nesnažíme se mu vnucovat nějaké dárky, o které nestojí. Každému klientovi je jasné, že takový dárek vlastně není zadarmo – jeho pořízení developera něco stojí a tento náklad musí promítnout do konečné ceny, kterou hradí kupující. Nechceme tímto způsobem zbytečně zatěžovat klienta.

Na mnohé domácnosti dolehla současná situace velmi významně. Jak se proměňují preference u nižšího segmentu v době ekonomické krize?

Pro všechny skupiny je důležitá komplexní analýza stavu projektu a od toho se pak odvíjí cena. Vyšším segmentem je preferována lokalita a služby, v nižším segmentu je důraz na služby méně podstatný a mnohem významnější roli hraje celková cena. Nejde o to, kolik je klient ochoten za nemovitost zaplatit, ale kolik je schopen zaplatit. Tato hranice je u každého klienta v nižším segmentu poměrně jasná a v zásadě nepřekročitelná a developeři jsou si toho velmi dobře vědomi.

U dokončených projektů lákají klienty na slevy, u nově připravovaných se snaží dosáhnout co nejnižší koncové ceny. U nově připravovaných projektů dosahují nižší ceny především menší výměrou jednotlivých dispozic a také sníženou cenou stavebních prací a materiálů.

S tím souvisí také reklama a nejrůznější propagační akce. Jsou náklady na reklamu v době krize vyšší?

Vždy hledáme individuální řešení, někomu se vyplatí počkat, jiný může nakoupit hned. Přecházíme od obecného seznámení s projektem k vizualizaci a k vlastním prohlídkám. Poskytujeme poradenský servis, preferujeme otevřenou komunikaci i prezentaci prostřednictvím sociálních sítí či dalších komunikačních kanálů.

Nejčastější problémy se týkají nekvalitně odvedených stavebních prací, dlouhého čekání na faktické otevření nových projektů, kritizovány byly i developerské smlouvy, které často vylučovaly možnost účinné reklamace. Nastala v tomto ohledu nějaká změna k lepšímu?

Doby, kdy zájemci stáli v dlouhých řadách a přijímali prakticky cokoli, co mohlo naplnit jejich představy o bydlení, jsou nenávratně pryč. Nekvalitně připravené smlouvy nebyly ani tak záměrem jako spíše projevem neznalostí na obou stranách – nezapomínejme, že trh s novými byty neměl v ČR žádnou historii a na počátku tohoto století teprve vznikal. Prostředí se postupně kultivovalo a dnes jen zřídka narazíte na extrémní přístup – jistě ne u zavedených společností.

Zákazníci vědí, co mohou nárokovat, prodávající mají velký zájem o udržení svých klientů i dobré pověsti. Běžná záruka se poskytuje na dva až tři roky a je maximální snaha zajistit efektivní odstraňování případných reklamací. Každá negativní reklama by mohla neblaze ovlivnit živnost prodejce. Celková úroveň kvality bytů i developerských smluv roste společně s vývojem trhu a snížená poptávka posledních dvou let tomuto zkvalitnění výrazně napomohla.

Zákazník a prodejce se dostávají do rovnocenného postavení, které se projevuje ve všech oblastech. Klient je dnes v pozici, která mu je určitě velice příjemná – je opravdovým partnerem a má reálnou šanci na prosazení svých požadavků včetně diskuse o samotné ceně.

Poslední výzkumy ukazují, že roste zájem o nájemní bydlení, které zahrnuje kvalitní služby. Mladí lidé už nechtějí být svazováni celoživotním placením úvěru, nechtějí se vázat na jedno místo. Jak vnímáte tuto skutečnost?

Naše statistiky říkají, že investice do bydlení je stále prioritou pro většinu mladých rodin. Nájemní bydlení je jistě nezbytné pro některé profesní skupiny, pro lidi, kteří se nechtějí nebo nemohou vázat dlouhodobě na jedno místo. Nicméně u nás stále převažují takzvaní lokální patrioti. Dokonce sledujeme takový trend, kdy lidé hledají kvalitnější bydlení v lokalitě, kde již bydlí, kde mají své přátele a okolí velmi dobře znají. Týká se to i objektivně méně atraktivních lokalit.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!