Property, asset, nebo facility management? | E15.cz

Property, asset, nebo facility management?

V červnu 2010 se konalo v Londýně přípravné setkání delegátů s cílem posoudit možný vznik nové ISO normy „Asset management“. Jako oficiální delegát České republiky jsem se tohoto setkání mohl aktivně účastnit.

Kromě mnoha nových poznatků jsem objevil jeden aspekt, který bych rád v tomto příspěvku blíže specifikoval. Již přes deset let jsem propagátorem oboru facility management v naší zemi, jsem delegátem České republiky v komisi CEN/TC 348, která postupně uvádí do praxe jednotlivé díly EU standardu „ČSN EN 15221 – Facility management“ a účastním se i zahraničních aktivit spojených s tímto oborem. V Londýně jsem se však ocitl mezi zapálenými zastánci oboru asset management. Na setkání jsem jel s představou významu tohoto oboru, současně jsem vnímal, jak je předmět asset managementu zakomponován do ČSN EN 15221.

Realita mého setkání s asset manažery však byla trochu odlišná. Při jejich prezentaci předmětu asset managementu jsem vnímal, že jednotliví účastníci prezentovali z velké části to, s čím se jsem doposud setkával na jednáních facility manažerů. Problematika evidence majetku, jeho správy, údržby a prevence byla téměř identická s tím, co je dnes kodifikováno v ČSN EN 15221. Ve chvíli, kdy jsem účastníkům tohoto setkání prezentoval již platné díly „ČSN EN 15221 – Facility management“, zavládlo zpočátku zdvořilé mlčení následované značnou nevolí. Pochopil jsem, že jsem se ocitl na „tenkém ledě“.

Nehodlal jsem však připustit situaci, kdy manažeři v EU budou mít v budoucnu dva souběžné standardy: evropský EN na facility management a světový ISO na asset management, které mohou být dokonce v některých oblastech v neshodě. Byl jsem proto velice potěšen, že se mi účastníky tohoto setkání podařilo přesvědčit, že součástí připravovaného standardu ISO „Asset management“ bude i definice sesterských oborů, property managementu a facility managementu. V tomto příspěvku bych rád neskromně otevřel „mezinárodní“ diskusi nad tímto problémem. Pro úplnost si dovoluji diskusi doplnit i o property management.

#####Společné a jednotlivé cíle těchto oborů

Předmětem property, asset i facility managementu je optimalizovat řízení správy majetku a podpůrných procesů. Cílem jsou celkové úspory v podpoře a správě majetku, rychlejší vyřízení požadavků, efektivnější využívání majetků a podpora všech uživatelů nemovitostí, respektive zaměstnanců společností. Konečným důsledkem v oblasti základních činností společností je zvýšení produktivity práce vlivem nižších ztrátových časů (zvýšení produktivity).

Pokud bychom chtěli od sebe oddělit základní cíle jednotlivých oborů, lze s odkazem na současnou praxi přisoudit property managementu optimální využití provozovaných či spravovaných prostor, asset managementu zajištění optimální hodnoty spravovaného majetku a konečně facility management musí zajistit kvalitní podporu uživatelů nemovitostí, respektive zaměstnanců společností. Zjednodušíme-li si tyto cíle, pak předměty jednotlivých oborů jsou:

property management – správa prostor asset management – správa majetků facility management – zajištění podpůrných služeb uživatelům a zaměstnancům

Je jednoznačné, že styčné oblasti se v mnoha oblastech překrývají a existence těchto oborů se v mnohém doplňuje. O to je důležitější si tyto obory v celosvětovém měřítku přesně definovat. V následujících odstavcích se pokusme o první přiblížení budoucím definicím.

#####Property management

Začněme značně zavádějící definicí citovanou z otevřených zdrojů. Property management (dále jen PM) je správou obchodní, průmyslové a/nebo obytné nemovitosti. Je dosti podobný roli vedení v jakémkoli jiném podnikání. Do PM spadá též vedení osobního majetku, zařízení, nástrojů a hmotného kapitálu, aktiv, která jsou získaná a využívaná pro výstavbu, opravy a údržbu až do konce uvažované životnosti. PM zahrnuje procesy, systémy a pracovní síly nezbytné pro správu životního cyklu veškerého nabytého majetku podle výše uvedené definice včetně pořízení, kontroly, hmotné odpovědnosti, údržby, využití a dispozice.

[file:8962:small:right]

Maximální efektivitou zde nemíníme maximální „zahuštění“ pracovníků na ploše, ale optimální vyvážení prostorových potřeb konkrétních pracovníků (uživatelů nemovitostí) oproti nákladům vynakládaným na jejich zajištění. V současnosti vnímáme postupný odklon od nesmyslné minimalizace výměry na pracovníka ke střídmé kombinaci různých typů pracovišť tak, aby sice docházelo k minimalizaci nároků na výměru na pracovníka, ale současně byl zajištěn potřebný komfort příslušející danému typu činnosti.

Property manažeři tak musí kombinovat cit pro prostorovou dislokaci, cit pro personální otázky a psychologii, vnímat technické aspekty bouřlivě se měnícího prostředí a spolupracovat s vedením společnosti tak, aby v kteroukoli chvíli byly prostředí a dislokace zaměstnanců optimálně sestaveny pro potřeby základních procesů, které společnost musí zajišťovat. Jak si přiblížíme později, property manažer musí vždy kooperovat s asset manažerem, respektive facility manažerem, nejlépe však je, pokud je tímto manažerem jedna osoba integrující všechny tři oblasti. Vzhledem k tomu, že výše uvedená definice neodpovídá závěrům tohoto příspěvku, dovoluje si autor navrhnout definici jinou (autor přivítá v tomto oponenturu široké odborné veřejnosti i vzhledem k tomu, že by rád předložil nově koncipovanou definici pro diskusi v připravované ISO normě „Asset management“):

Property management je obor řízení, jehož předmětem je optimální využití prostor vlastního či pronajatého majetku. Cílem property managementu je zajištění takových prostorných podmínek, které nejlépe provozně, ekonomicky, fyzicky i psychicky vyhovují majitelům i uživatelům nemovitosti či pozemku. Property management musí úzce spolupracovat s asset managementem, respektive s facility managementem při podpoře uživatelů nemovitostí/zaměstnanců společností s cílem komplexního zajištění efektivity správy prostor a majetku pro potřeby majitelů/uživatelů.

*Dokončení v příštím čísle*

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!