Property, asset nebo facility management? | E15.cz

Property, asset nebo facility management?

V minulém čísle Realitu jsme přinesli první část textu o tom, jaký je rozdíl mezi třemi, nejen správci nemovitostí hojně používanými pojmy – property managementem, asset managementem a facility managementem. Tyto pojmy k sobě mají blíž, než se původně může zdát. Dokazuje to koneckonců i následující dokončení textu.

Asset managementem se míní systematické a koordinované činnosti a postupy, kterými organizace v průběhu životního cyklu optimálně a trvale spravuje svůj majetek a aktiva, jejich související stav a výkonnost, rizika a výdaje, za účelem dosažení svých organizačních strategických plánů. Tato definice již podstatně přesněji definuje roli asset managementu v trojici popisovaných managementů. Asset management má za cíl zajistit majiteli vždy optimální hodnotu jeho majetku. Optimální hodnotou se zde míní komerční, estetická, funkční či jiná hodnota, která majiteli nemovitosti přináší v potřebné době (krátkodobě či dlouhodobě) maximální přínos.

Často je cílem asset manažera udržovat majetek v co nejvyšší komerční hodnotě, přeje-li si to však majitel, může být zohledněna i jiná než pouze finanční hodnota. Asset management proto lze připodobnit k dřívější „správě majetku“, jejímž cílem byla provozní jistota nemovitosti, její soustavná údržba a související optimální obnova. Významnou složkou asset managementu je i investiční strategie a její realizace, která úzce souvisí s kontinuálním rozvojem majetku (je zde třeba oddělit nové investice od investic do údržby a zajištění optimální životnosti majetku).

Pro snazší pochopení cíle tohoto příspěvku bychom mohli prohlásit, že kvalitní asset management bude provozován i na zcela prázdném nepoužívaném objektu. Role asset manažera spočívá v péči o majetek jako takový, není jeho úkolem starat se o spokojenost jeho uživatelů (toto je výrazně teoretická poloha, protože v praxi je potřeba uživatele vždy vnímána a zohledněna). Oproti asset manažerovi je přímá starost o uživatele objektu základním předmětem zájmu facility manažera.

#####Facility management přináší integraci činností

Facility management je integrací činností v rámci organizace k zajištění a rozvoji sjednaných služeb, které podporují a zvyšují efektivitu vlastní základní činnosti. Z této definice je patrno, že předmětem facility managementu je řízení služeb, které podporují rozvoj základních činností společnosti. Primárně se jedná o podpůrné FM služby. Norma se v dalším odvolává na nutnost integrovaného řízení těchto služeb a ne, jak je dnes obvyklé, nazývat facility managementem každé zajištění jednotlivé podpůrné služby. Současně norma jednoznačně uvádí rovnost interního a externího (nakupovaného) poskytování služeb.

V souvislosti s tématem tohoto příspěvku je třeba zdůraznit, že prioritním objektem zájmu facility managementu je osoba uživatele nemovitosti. Facility manažeři jsou ve frontální pozici při řešení každodenních potřeb uživatelů (zaměstnanců). Protože však garantují těmto osobám zajištění veškerých podpůrných potřeb včetně kvalitního pracoviště, jsou přímými partnery asset manažerů a property manažerů. V praxi jsou facility manažeři převážně oslovováni přímo uživateli (zaměstnanci), oproti tomu asset manažeři, případně property manažeři, častěji komunikují s vedením společností, a proto jsou většinou považováni za potřebnější.

#####Všechny tři obory mají mnoho společného

[file:9534:small:right]

Všechny tři zmiňované oblasti řízení mají mnoho společného. Předně se jedná o problematiku řízení procesů. Evidence a výkaznictví jsou nedílnou součástí, avšak pouze nezbytným vstupem k řízení procesů. Ačkoli je z pohledu majitelů významná zejména hodnota majetku, podstatně důležitější je efektivita základní činnosti a ta bývá většinou výrazně ovlivňována produktivitou zaměstnanců. Lze proto říci, že privátní by měla být starost o zaměstnance a uživatele nemovitostí. Jejich kvalitní podpora vede ke snížení neefektivních prostojů, zvýšení výkonnosti a tím i zvýšení zisku. Prostřednictvím potřeb těchto osob však přicházíme k nutnosti kvalitní správy ploch (kde se tyto osoby pohybují a pracují) a současně i k nutnosti kvalitní správy majetku (kvalitní a bezporuchové budovy jsou pro výkon pracovníků bezpodmínečné). Z předcházející rozvahy proto vyplývá, že všechny tři oblasti jsou pro chod společnosti stejně významné.

Zde je na místě otázka: „Je proto třeba v každé společnosti zaměstnávat tři odborníky (property manažera, asset manažera a facility manažera)?“ Pokud řídíme obrovské, většinou nadnárodní společnosti s velkým počtem zaměstnanců, s obrovskými majetky a významnými prostorami, pak zajisté vedení podniku ustanoví všechny tři pozice. V tomto případě je však potřeba velice přesně vymezit „mantinely“ jejich kompetencí a je vhodné ustanovit jejich řídícího manažera, který jejich práci vede a koordinuje. Ve většině podniků však vystačíme s jedním manažerem, který zastřeší vedení celé výše nastíněné oblasti. Který výše uvedený titul mu však přisoudit?

#####Označení funkce závisí na převažující náplni práce

Odpověď na tuto otázku nalezneme v převažující náplni činností tohoto manažera. Bude-li firma disponovat či rozhodovat o významných prostorových portfoliích, pak zajisté ustanoví do této pozice property manažera. Vzhledem k náplni práce tito odborníci figurují zejména v organizačních schématech realitních kanceláří. Property manažery také nalézáme u společností, které spravují rozsáhlé nájemní komplexy a jejichž významnou činností je pronajímání bytů či kanceláří, jednání s nájemníky, rozúčtování nákladů apod.

Společnosti, jejichž významnou složkou je majetek, si zase ustanoví asset manažera. Tito odborníci se proto rekrutují převážně ze společností spravujících rozsáhlé či vysoce hodnotné majetky (např. vlastníci výroby a distribuce elektřiny, těžby a distribuce ropy, pitné vody atd.). V těchto společnostech je spravován velký majetek, který se spravuje často v dlouhém životním cyklu při vcelku jednotvárné údržbě. Majetek zde významně převyšuje správu prostor i řízení služeb pro menší počet zaměstnanců. Ve většině společností je však potřeba podpory zaměstnanců významnější než správa majetku a prostor. Zde mají své místo facility manažeři.

Ve své náplni musí mít samozřejmě i správu majetku a optimalizaci využití ploch, ale jednoznačně u nich převažuje starost o potřeby uživatelů (pracovníků). EU standard ČSN EN 15221 „facility management“ ve svých platných i připravovaných dílech předjímá výše zmíněnou součinnost ve všech třech oblastech a ve svých ustanoveních předpokládá uvedení facility manažera do integrační řídící pozice všech třech oblastí. Ve výčtu FM služeb této normy tak nalezneme jak správu a řízení prostor a pracovišť (což by mělo spadat do kompetence property manažera), tak evidenci a údržbu technické infrastruktury, správu energií a investiční aktivity (které by podle probíraného modelu měly spadat do asset managementu).

*

Asset managementem se míní systematické a koordinované činnosti a postupy, kterými organizace v průběhu životního cyklu optimálně a trvale spravuje svůj majetek a aktiva, jejich související stav a výkonnost, rizika a výdaje, za účelem dosažení svých organizačních strategických plánů.

Facility management je integrací činností v rámci organizace k zajištění a rozvoji sjednaných služeb, které podporují a zvyšují efektivitu vlastní základní činnosti.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!