Prodej obchodního podílu v domech roste

24. listopadu 2008 • 13:20
Na českém realitním trhu se stále v širší míře využívá zvláštní forma prodeje nemovitostí – prodej a převod obchodního podílu ve společnosti. Jejím jediným a výhradním majetkem přitom bývá bytový dům, popřípadě pozemek.

Takové společnosti mají pouze jeden předmět podnikání – pronájem bytových a nebytových prostor. Tato forma prodeje je uplatňována zvláště tam, kde majitelem nemovitosti je často zahraniční fyzická nebo právnická osoba, pro které stále existují jistá omezení pro nabývání nemovitostí. Poptávka po těchto transakcích oproti loňsku stoupla o 11 procent.

„Převod obchodního podílu je výhodný tehdy, když vlastnictví původního majitele překročilo časové období pěti let. To totiž umožňuje majiteli realizovat nezdanitelný příjem a rovněž i neplatit tříprocentní daň z převodu nemovitostí,“ řekl Břetislav Cieslar, ředitel pro strategii a rozvoj společnosti AAAINDUSTRY.CZ. Podobný postup se velmi často uplatňuje při prodeji starších nájemních bytových domů, často neobydlených nebo ve špatném technickém stavu, kde ještě neexistuje osobní vlastnictví k jednotlivým bytovým nebo nebytovým jednotkám. Na nového majitele automaticky ale ze zákona přecházejí všechny platné nájemní smlouvy za nezměněných podmínek.

#####Po prodeji následuje rekonstrukce

Ze zkušeností realitních makléřů vyplývá, že po právní změně vlastnictví je většinou zájmem nového majitele domu zajistit celkovou rekonstrukci domu a formou prohlášení vlastníka provést rozdělení domu a vytvořit bytové a nebytové jednotky. A samozřejmě následně prodat tyto jednotky novým, pokud možno movitějším vlastníkům. „Tato forma investice je velice zajímavá. Při vhodně zvolené nemovitosti v atraktivní lokalitě se i po zahrnutí nákladů na rekonstrukci vložené peníze vrátí v horizontu 13 let. Investoři v některých případech realizují meziroční zhodnocení až 12 procent. Činžovní dům se přitom dá pořídit už od pěti milionů korun,“ vysvětlil Cieslar. Zájem o podobné investice bude v budoucnu ještě výrazněji stoupat. Každý zájemce o podobnou transakci by ale měl provést náročnější právní a ekonomické posouzení nebo přímo audit nemovitosti, o kterou má zájem. Maximálně se totiž musí omezit případná rizika možných závazků společnosti – například daňové nedoplatky, nedobytné pohledávky za nájemníky, pokuty za ekologii a podobně. Dalším problémem pak může být i složité řešení jak právních, tak i osobních vztahů se stávajícími nájemci domu, kteří brání provedení rekonstrukce domu a nemají zájem nebo finanční možnost pozdějšího odkupu bytové jednotky.

#####Domy s regulovaným nájmem

„Rekonstrukce se většinou provádí u domů s nájmem regulovaným státem, kde nový majitel má zájem zvýšit užitnou hodnotu domu. Postup ale může narážet na sociální problém, pokud v domě bydlí osoby s nízkými příjmy nebo v důchodovém věku, kteřé nemají finanční prostředky na zvýšený nájem nebo odkup bytové jednotky. Současná výše odstupného za ukončení nájmu a uvolnění bytu s regulovaným nájmem se v Praze nyní pohybuje na úrovni pěti až osmi tisíc korun za metr čtvereční užívané bytové plochy,“ shrnul Břetislav Cieslar.

 

Hlavní zprávy

Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!