Problémy, výhody a nevýhody investic do brownfields v roce 2011 | E15.cz

Problémy, výhody a nevýhody investic do brownfields v roce 2011

Za posledních několik let byla u nás řada brownfields poměrně úspěšně revitalizována, a nedávnou minulost již objekty zpravidla nepřipomínají. Vznikají však současně brownfieldy nové, takže můžeme konstatovat, že jde o nekonečný proces.

#####Trh si někde problémy vyřeší sám

[file:11431:small:right]

Problém brownfields není ve středoevropském nebo východoevropském prostoru v jednotlivých zemích zcela identický. Podobné problémy mohou mít i například menší města v Německu při revitalizacích rozsáhlých bývalých kasáren, jako například Babenhausen. V Rakousku problematiku brownfelds až tolik nevnímají. Většina opuštěných nemovitostí si dříve nebo později najde nové využití. Zdevastovaných kasáren tolik nemají, kontaminovaných starých továren také ne, téměř o vše se postará trh. V Polsku jsou na tom, zdá se, obdobně jako u nás. Na Ukrajině je množství brownfields především z éry bývalého Sovětského svazu. Vzhledem k rozsahu některých areálů je předpokládaný objem finančních prostředků na obnovu poškozených území obrovský. Způsob řešení může být ovšem někdy nečekaně jednoduchý.

Například bývalá farma po ukončení výroby a opuštění byla místními obyvateli kompletně rozebrána až do základů na materiál, který byl většinou následně použit při svépomocné výstavbě rodinných a jiných příbytků. Z velké části se tak problém vyřešil „sám“. Skoro ideální. Následující příklady jsou ze skutečných projektů, na kterých naše společnost v posledních letech pracovala. Velmi často šlo o projekty, jejichž řešení není a nebude otázkou několika málo let, ale spíše desetiletí. Přes různé specifické problémy je řada potíží charakteristická pro určité typy brownfields obecně. Většina projektů je v současné době stále v přípravné, případně realizační fázi. Nositelem většiny dále uvedených projektů byl veřejný sektor, města, případně obce.

#####Případ 1.

Brownfield v dobré lokalitě menšího města s vyřešenými majtekoprávními vztahy

Projekt revitalizace bývalého areálu kasáren, případně ještě dříve textilní továrny, v blízkosti centra jednoho z východočeských měst s přibližně sedmi tisíci obyvateli byl pozoruhodný zejména z důvodu poměrně dobrého umístění v rámci města. Vedení města mělo zájem problematickou lokalitu řešit, hledalo cesty, jak se co nejefektivněji s projektem vypořádat. Přesto příprava nebyla snadná, a ani realizace není rychlá. Prvním problémem bylo, zda si město pořídí tento areál, či nikoli. Na jedné straně bezúplatnost tohoto převodu, na druhé straně okamžitá nutnost jistých nákladů na zajištění minimálního provozu, tj. energie, ostrahy, základní údržby, a investic samotných do přípravy vlastní postupné obnovy. Město se rozhodlo následně areál převzít. V tomto případě rozhodovala lokalita. Vzdušnou čarou se areál nachází několik desítek metrů od hlavního náměstí, v přímé vazbě na hlavní průjezdní komunikaci městem, ve směru na krajské město.

Územním plánem byla lokalita pro další využití poměrně dobře ošetřena, přesto nejednoznačnost v úvahách budoucího využití situaci komplikovala. Jak již to bývá, největším problémem jsou otázky spojené se zajištěním finančních zdrojů. Velmi důležitý je jednotný nebo alespoň převládající názor politické reprezentace města ve věci budoucího nakládání s areálem. A to bývá občas problém. Projekt můžou ohrozit partikulární zájmy jedinců s různými záměry, a to může velmi spolehlivě každý projekt zastavit. Problémem může být lokalita v širším kontextu, tedy velikost města a lokální velikost trhu. V daném případě, přestože se uvažovalo o výstavbě občanské vybavenosti, nákupním centru, se ukázalo, že současná vybavenost je v danou chvíli dostačující, tedy žádné další plochy nejsou momentálně žádoucí.

Varianty typu knihovna, multimediální centrum a podobně narazily na finanční náročnost, kterou bez dotačních titulů nebylo možné rozumně zvládnout. V úvahu je nutné brát rovněž ekonomickou situaci města, případnou předluženost, priority jiných projektů (jako je vybudování nové ČOV apod.). Problematická ekonomická kondice města odsouvá problém revitalizace směrem k privátním investorům, tedy pokud v místě zrovna jsou. V případě kumulace problémů bývá revitalizace dlouhodobou záležitostí.

#####Případ 2.

Areál bývalé těžby nerostných surovin, menšího rozsahu, na okraji většího severomoravského města, relativně dostupný z hlavní dopravní infrastruktury

Poměrně velmi problematické je využití bývalých objektů a areálů souvisejících s těžbou nerostných surovin, například hojně takto zastoupené lokality v Moravskoslezském kraji. Tyto lokality bývají doslova prošpikované různými omezeními, ochrannými pásmy nebo stavebními uzávěrami. Vysoká bývá rovněž ekologická zátěž, kterou je nutné odstranit. Tyto projekty jsou charakteristické vysokými náklady na přípravné fáze, bourací práce, vyčištění území. Nutné je co nejdříve zmapovat všechna omezení v území a vyjasnit si, ve kterých částech bude možné rozvíjet činnost. S ohledem na tyto skutečnosti lze potom navrhnout koncepci budoucího využití. Tyto projekty jsou také charakteristické vysokou finanční náročností a poměrně dlouhými přípravnými fázemi.

#####Případ 3.

Opět areál bývalé těžby nerostných surovin, velkého rozsahu, v těsném sousedství rozptýlené drobné obytné zástavby, v menším severomoravském městě

V zásadě platí totéž co pro výše uvedený areál, s tím rozdílem, že vzhledem k velikosti města byla problematická lokalita velmi komplikovaně řešitelná. Určující byly omezené finanční prostředky veřejného sektoru. Revitalizace téměř nevyhnutelně mířila k soukromému investorovi. Značně komplikující bylo umístění areálu v těsném sousedství obytné výstavby. Uvažovalo se o dvou variantách. Usedlejší varianta představovala ponechání pouze nejcennějších částí areálu, zbytek objektů měl být srovnán se zemí a měla tak být připravena půda pro postupnou novou výstavbu objektů drobné výroby a služeb. Varianta obnášela nutnost veřejných investic do dopravní a technické infrastruktury uvnitř areálu. Měřítko objektů však se zdálo být přijatelnější pro okolní stávající zástavbu.

Radikální varianta počítala s odstraněním všech objektů v areálu a poskytnutím celého území jednomu nebo maximálně dvěma velkým investorům pro průmyslový komplex typu Hyundai Nošovice. Předpokládané náklady tak sice byly minimalizovány, ale důsledky na stávající zástavbu skoro nedozírné. Pro menší obce, pokud se vyskytuje na jejich území takto rozsáhlý brownfield, jde o problematicky řešitelný problém. Jakékoli investice, a to i relativně jednoduchá údržba a ostraha, bývají výrazným zásahem do obecního rozpočtu. Obec tak může kontrolovat nakonec většinou pouze prostřednictvím územního plánu, co a jak se v problematickém území bude dít.

#####Případ 4.

Bývalá kasárna ve větším městě, nedaleko centra, dobře situované s poměrně kvalitním okolím

Pokud města vlastní areály, například bývalá kasárna, v dobrých lokalitách, často poblíže center měst, bývá svízel najít optimální budoucí využití. Možností se totiž může nabízet hned několik. V tomto případě je vhodné posoudit souměřitelnými ukazateli varianty, které přicházejí v úvahu. Architektonické, urbanistické nebo prostorové řešení není tím úplně nejpodstatnějším. Ke zvážení jsou ekonomické aspekty revitalizace, tedy kdo bude nositelem jakých částí projektu. Je vhodné stanovit rozsah veřejných investic, často jde o rozsáhlá území, a tak náklady mohou být významnou položkou v rozpočtu města. U projektů bytových je míra veřejných investic relativně minimální, respektive může být. Soukromí investoři si potřebnou dopravní a technickou infrastrukturu zajistí sami. Demolice a příprava území je potom jenom menší částí rozsáhlé investice. U využití pro občanskou vybavenost, jako je škola nebo knihovna, multimediální centrum, mediatéka apod., to bývá složitější. V tomto případě bývá nositelem významné části město. Zpravidla vždy se hledají dotační tituly, s jejichž pomocí mohou být realizovány. Areál byl charakteristický množstvím objektů, které bude nutné v každém případě zbourat. Podmínečně využitelná byla pouze část objektů v areálu. Náklady na demolice šly do desítek milionů korun.

#####Případ 5.

Rozsáhlý brownfield, na okraji většího města, relativně dobře dostupný z hlavní dopravní infrastruktury

Jeden z brownfields projektů řešil obtížné dilema - stát se vlastníkem poměrně rozsáhlých bývalých kasáren, nebo ponechat celé území na pospas trhu. Šlo o lokalitu rozsáhlou, větší, než jakou zabíralo centrum dotyčného města, s relativně dobrým umístěním mezi obytnou a průmyslovou zónou. Problematické byly poměrně vysoké okamžité náklady po převzetí areálu (opět - ostraha, temperování objektů, základní údržba) a následné vyšší náklady na demolice a novou dopravní a technickou infrastrukturu. Mnoho poměrně rozsáhlých budov, přestože nebyly přímo v havarijním stavu, bylo z dispozičních důvodů nadále těžko využitelných. Téměř vždy je nutná změna funkčního využití a nastavení regulativů pro novou výstavbu. To bývá řešeno změnou územního plánu nebo v rámci realizace územního plánu nového.

U takto rozsáhlých projektů často dochází k tomu, že nepůjde o jeden způsob využití. Potom je třeba zvážit, v jakém poměru budou jednotlivé funkce v řešeném území zastoupeny. Návrh ve variantách nového využití je nezastupitelný. Jedině takto lze odpovědně zvážit všechna pro a proti, poskytnout adekvátní podklady představitelům města. Kromě urbanisticky-architektonického hlediska jsou však neméně důležité ekonomické předpoklady. Všechny tyto náklady se v přípravné fázi vyčíslily, a informace byly poskytnuty potenciálnímu kupci - městu. Podle posledních informací město neakceptovalo navrhovanou cenu a následné náklady, takže do hry vstupuje soukromý investor. Současně probíhají práce na novém územním plánu, kdy může ještě město ovlivnit pomocí navrhovaných funkčních ploch a regulativů, co na území bývalých kasáren bude.

#####Případ 6.

Rozsáhlý brownfield v menší obci, při hlavní komunikaci, dobře dostupný, se značnými ekologickými škodami

Velmi problematické jsou kontaminované areály v obcích. Náklady na dekontaminaci často přesahují možnosti rozpočtů, v tomto případě šlo o desítky milionů korun. Občas může být i problém zajistit všechny potřebné průzkumy, zjistit skutečný rozsah škod. U menších obcí nastává i problém dostupnosti relevantních informací týkajících se problematiky. Když se povede zjistit rozsah škod, může nastat situace, kdy nebudou ani dostupné dotace na odstranění zátěží. V tomto případě půjde skutečně o dlouhodobý projekt. V návrhu je nutné vycházet z reálných podmínek, pracovat s potenciálně možnými zdroji financování. Téměř vždy půjde o realizaci v etapách. I zde platí, že je nutné mít reálnou vizi budoucího využití, cílový stav.

#####Případ 7.

Menší brownfield na okraji menšího města, relativně dobře dostupný, ale mimo hlavní trasy

Poměrně velkým problémem jsou brownfields v malých městech nebo obcích. Typicky jde o bývalé zemědělské areály, kasárna, nevyužité průmyslové areály nebo areály dopravní infrastruktury, nádraží apod. Budoucí využití se hledá velmi těžko. Namístě je realistické zhodnocení možností, i za cenu, že řešením (dočasným na neurčitou dobu) je vyčištění území a ozelenění, případně ještě tak v případě nutnosti zainvestování do dopravní nebo technické infrastruktury. Předpokládá se prakticky pouze příprava území, výstavba nejnutnější dopravní a technické infrastruktury a ponechání zbytku areálu pro soukromého investora. V tomto případě tak měl být vytvořen prostor pro přibližně dva areály drobné výroby a služeb. Pokud obec získá prostředky na výstavbu nových komunikací a položení inženýrských sítí, bude revitalizace možná. Záležet však bude také na tom, zda se najde v místě zájemce o podnikatelskou nemovitost.

#####Případ 8.

Brownfield, bývalá škola v malé obci na pomezí tří krajů, mimo hlavní trasy, přesto relativně dobře dostupný

Zásadním problémem je nesoulad mezi velikostí objektu a umístěním budovy. Prostor několikanásobně překračuje běžné potřeby obce, v níž je umístěn. Vazby, které platily v době výstavby před 80 lety, dnes již neplatí. S jistotou lze konstatovat, že jako školní zařízení již nikdy objekt využíván nebude. Řešení se usilovně hledalo několik měsíců, smysluplný projekt nebo potenciální investor se však nenalezl. Přesto však mají místní k objektu pozitivní vztah a chtějí najít nový způsob využití. Po prověření řady možností od školicího střediska po archiv bylo hlouběji prověřováno využití jako bydlení pro seniory. Objekt je v poměrně velmi dobrém stavu, přesto přestavba bude vyžadovat vzhledem k velikosti řadu kompromisů a nemalých investičních nákladů. Projekt revitalizace je v současné době v procesu přípravy a vyhledávání spolehlivého investora. Přes všechna úskalí je možné, že bude revitalizace úspěšná, alespoň všichni místní jsou tom přesvědčeni. A kde je vůle, bude i výsledek.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!