Pozemek je stále velmi dobrou investicí | E15.cz

Pozemek je stále velmi dobrou investicí

Nejčastější otázka investorů zní: Jaká je nejlepší investice do nemovitosti? Taková, u níž dochází k maximálnímu zhodnocení při současné minimalizaci rizika. Jiným pohledem na vhodnost investice může být maximalizace výnosu, ale v této situaci předpokládejme, že investorovi jde skutečně o bezpečné uložení kapitálu do aktiva, u kterého lze předpokládat, že neztratí v budoucnu svoji hodnotu.

Nejčastější otázka investorů zní: Jaká je nejlepší investice do nemovitosti? Taková, u níž dochází k maximálnímu zhodnocení při současné minimalizaci rizika. Jiným pohledem na vhodnost investice může být maximalizace výnosu, ale v této situaci předpokládejme, že investorovi jde skutečně o bezpečné uložení kapitálu do aktiva, u kterého lze předpokládat, že neztratí v budoucnu svoji hodnotu.

Na takto položenou otázku mohou být různé odpovědi - některý poradce doporučí nákup malých bytů ve středu Prahy, jiný rodinný dům v atraktivní lokalitě a třetí třeba penzion v Karlových Varech. Nejčastěji se ale v odpovědi objeví stavební pozemek. Proč je stavební pozemek tou nejlepší investicí, lze objasnit aplikací ekonomické teorie. V tržním hospodářství dochází na trhu k neustálé interakci nabídky a poptávky. Pokud převažuje nabídka nad poptávkou, cena klesá, a naopak. Jestliže je nějakého zboží z jeho povahy omezené množství a poptávka po něm stoupá, musí zákonitě stoupat i jeho cena. Takovým zbožím je právě pozemek. I ostatní uvedené příklady - byt v centru Prahy, penzion v Karlových Varech apod. - si svoji hodnotu zvyšují právě svojí „vzácností“.

Z ekonomického hlediska je pozemek nereprodukovatelný přírodní zdroj jedinečný svojí polohou. Nabídka pozemků je jednou provždy dána jejich výměrou a nelze ji dále měnit. Jediné, co dokážeme je do jisté míry ovlivnit, je kvalitativní stránka nabídky, tedy snaha o zvýšení (přidání) hodnoty k existujícímu pozemku. Způsoby, jak pozemek zhodnotit, jsou různé a liší se jak lokací, tak možností využití pozemku z technického, právního a komerčního hlediska. U zemědělské půdy to může být zlepšení bonity melioracemi, u lesního pozemku racionální výsadbou porostů, u stavebních pozemků je nejčastější změnou hodnoty změna územního plánu, ke zvýšení hodnoty přispěje i vybavení inženýrskými sítěmi apod.

#####Bezcenný pozemek prakticky neexistuje

Výhodou pozemků je i ta skutečnost, že až na naprosté výjimky typu bažin mimo souvislé osídlení neexistují bezcenné pozemky. I pozemek vedený územním plánem jako zeleň městská a krajinná má svoji hodnotu v tom, že svojí existencí prokazatelně zvyšuje hodnoty okolních stavebních pozemků, stačí porovnat prodejní cenu bytu s výhledem do parku a s výhledem do vnitrobloku. Podle zkušeností z realitního trhu USA mají například pozemky pro stavbu rodinných domů s výhledem na jezero o třetinu vyšší hodnotu. Lze si potom představit velkého developera nebo obec, kteří budou investovat do změny bažiny na jezero, a touto investicí dokážou zvednout celou lokální cenovou hladinu. Cena pozemků se může změnit i bez přímé investice do vlastněného pozemku právě změnou jeho širších vztahů - vlivem nově vybudované komunikace, změnou územního plánu, vybudováním atraktivní a kvalitní zástavby v sousedství pozemku apod.

#####Rizika spojená s pozemky

V tržní ekonomice nemohou existovat bezrizikové investice. Jak již bylo uvedeno, každá investice se pohybuje v ploše trojúhelníku, jehož vrcholy jsou zisk, riziko a likvidita. I když nemovitosti, a pozemky zvláště, jsou nízkorizikové aktivy, přesto jistá rizika existují. Investice do pozemku je neoddělitelně spojena s riziky, která opět většinou vyplývají z jeho jedinečnosti a nepřemístitelnosti.

* Politická rizika

Absolutní devastaci realitního trhu může přinést změna politického režimu, ozbrojený konflikt nebo jen zvýšená politická nestabilita. Pokud je investor reálně ohrožen tím, že jeho pozemek bude státem vyvlastněn bez náhrady, žádnou investici neprovede. Příkladem může být Rusko v roce 1917 nebo i Československo po roce 1948.

* Ekonomická rizika

V době ekonomické krize dochází pravidelně k jednomu, na první pohled paradoxnímu jevu. Investoři se zbavují cenných papírů a kupují do svého portfolia nemovitosti, aby snížili celkové riziko i za cenu snížení zisku a zmenšení likvidity investice. Propad cen nemovitostí je proto v době krize obvykle menší než např. u akcií.

* Ostatní rizika

#####Cenové mapy stavebních pozemků

Jedním z výzkumných úkolů odborné katedry podnikání a oceňování Bankovního institutu vysoké školy je tvorba cenové mapy České republiky. Tato cenová mapa je vydávána dvakrát ročně a vychází ze skutečně realizovaných cen nemovitostí. Pokud bychom se podívali na vývojové trendy u jednotlivých typů nemovitostí, ať již rezidenčních, nebo korporátních, v letech 2008 až 2011 (poslední vydání cenové mapy zachycuje stav k 1. červenci 2011) lze jednoznačně prokázat, že i přes finanční a ekonomickou krizi, která v tomto období probíhala, si všechny typy pozemků nejen zachovaly svoji hodnotu, ale hodnotu i prokazatelně zvýšily. V okrajovém pásmu Prahy stouply ceny klasických stavebních pozemků pro rodinné domy ve sledovaném období o 23 procent, konkrétně z 8300 korun na 10 200 korun.

Dalším indikátorem toho, jak jsou stavební pozemky na trhu žádány, může být poměr mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami. Podle výsledků výzkumu výše uvedené odborné katedry byl v roce 2009 tento poměr u prodejů bytů vcelku očekávaných 23 procent, u rodinných domů 15 procent (je třeba podotknout, že v uvedeném období se rodinné domy prodávaly velmi málo, často spíše z důvodů úmrtí nebo rozvodu). U stavebních pozemků byl ve sledovaném období vrcholící krize tento poměr 2,6 procenta. Novým prvkem je i to, že poprvé od roku 1990 se v některých lokalitách již pozemky vůbec nenabízejí - nabídka volných pozemků se vyčerpala a jediným zdrojem pro další investory budou brownfieldy.

#####Modality budoucího vývoje

Jak již bylo řečeno úvodem, nabídka pozemků je fixní a zvyšovat se nebude. Otázkou proto je, zda se bude zvyšovat poptávka. Odpověď je opět jednoznačná - ano. V sektoru rezidenčních nemovitostí bude i přes nepříznivý demografický vývoj populace a zvyšující se podíl singles domácností stále větší poptávka po pohodlnějších a větších bytech. Stačí se podívat na počet čtverečních metrů bytové plochy na osobu v České republice a u našich sousedů v Rakousku a Německu. Nutný rozvoj dopravní sítě ve středu Evropy - Česká republika je vzhledem ke své geografické poloze jedinou zemí Evropské unie, kterou prochází pět základních dopravních koridorů - vyvolá poptávku po pozemcích pro inženýrské stavby.

I přes očekávaný pokles průmyslové a zemědělské výroby lze předpokládat zájem o skladová a logistická centra, popřípadě o pozemky pro moderní technologie typu solárních elektráren. Radou pro investory, kteří se dívají do daleké budoucnosti, může být, že za sto let bude Severočeský kraj jednou z nejkrásnějších krajin Čech s jezery na místě bývalých hnědouhelných dolů, nad nimiž se budou tyčit Krušné hory.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!