Poptávka po skladech se postupně mění | E15.cz

Poptávka po skladech se postupně mění

Omezování průmyslové výroby a pokles zakázek má v tuzemsku samozřejmě dopad i na segment logistických nemovitostí. Statistiky společnosti DTZ ale říkají, že jen v prvním čtvrtletí letošního roku přibylo na trh 263 100 m2 nových skladů. Jenže právě kvůli klesající poptávce se zvýšil ukazatel neobsazenosti ploch na 16,5 procenta.

Podle nejnovější studie se nyní v ČR nachází 555 tisíc m2 prvotřídních průmyslových ploch připravených pro okamžité nastěhování nájemců. S podobnými čísly přichází také agentura King Sturge. Její poslední čísla říkají, že v prvním čtvrtletí 2009 bylo uvedeno na český trh 171 500 m2 nových průmyslových a logistických ploch, což představuje meziroční propad o 22 procent, ovšem mezičtvrtletní nárůst o 15 procent. Celková plocha trhu průmyslových a logistických nemovitostí je aktuálně zhruba 3,26 milionu m2. Současný trh průmyslových a logistických nemovitostí prochází konsolidací, kdy na některých lokálních trzích vzrůstá postavení nájemců (tzv. occupier's market).

#####Výstavba nových prostor vázne

Během prvních třech měsíců letošního roku byl dokončen pouze jediný průmyslový a logistický park, konkrétně CTPark Nový Jičín. Sedm dalších se dočkalo rozšíření. Nejaktivnějším developerem tohoto čtvrtletí byla společnost VGP. Převážná většina nových prostor byla stavěna na míru předem sjednanému nájemci. Posledními dvěma developery, kteří staví ještě částečně spekulativně, jsou VGP a Segro, která připravuje projekt Tulipán Park v lokalitě Ostrava-Přívoz. „Důvodem poklesu nové nabídky je ztížený přístup developerů k bankovním úvěrům, vysoká nabídka prostor dokončených v uplynulém roce a jejich stále vysoká neobsazenost,“ říká Ondřej Novotný, analytik King Sturge.

#####Poptávka se mění

Výraznou proměnou prošla podle specializovaných firem poptávka po nejrůznějších průmyslových nemovitostech. V souvislosti s recesí v západní Evropě a výrazným snížením či omezením průmyslové produkce sledujeme stagnaci a v některých lokalitách pokles poptávky po nových skladových a průmyslových plochách ze strany výrobců a distributorů průmyslového zboží. Ke společnostem, jejichž expanze v rámci Evropy neutichá, patří především prodejci potravin, zejména diskontní řetězce, dále logističtí operátoři 3PL (v zásadě distributoři spotřebního zboží). Obdobnou změnou struktury poptávky procházejí aktuálně všechny západoevropské logistické trhy. „V České republice je patrné snižování podílu průmyslové výroby, naopak silnou pozici si zachovávají společnosti logistické a obchodní (velko- i maloobchodní) společnosti,“ pokračuje Ondřej Novotný. V prvním čtvrtletí bylo uzavřeno pouhých 16 nájemních transakcí, nejnižší počet od roku 2006.

#####Doznívá boom z minulých let

„Velké množství nově dokončených ploch bylo důsledkem předchozího stavebního rozkvětu a jejich výstavba začala již v roce 2008. V prvním čtvrtletí 2009 jsme nezaznamenali zahájení výstavby skladových prostor v žádném z regionů. Na druhou stranu většina developerů vlastní další pozemky s veškerými potřebnými povoleními a je v případě předpronájmu připravena ihned zahájit novou výstavbu,“ informuje vedoucí průmyslového oddělení společnosti CB Richard Ellis Filip Kozák. Podle firem ze segmentu průmyslových realit se velkým problémem stává také rychlost dokončování staveb. „Rychlost, s jakou byly nové projekty dokončovány, je neúměrná uzavíraným nájemním smlouvám. Za první tři měsíce letošního roku si nájemci pronajali pouze 72 700 m2 ploch v distribučních centrech, což je o 40 procent méně ve srovnání s předchozím čtvrtletím a je odrazem zhoršujících se ekonomických podmínek,“ komentuje výsledky Martijn Kanters, vedoucí oddělení Consulting & Research v DTZ. Ten odhaduje, že do konce roku má být dokončeno dalších přibližně 173 000 m2 v industriálních projektech. Procento neobsazenosti by však nemělo výrazně růst, protože developeři nových projektů již zahajovali stavbu se zajištěnými předpronájmy.

*

Krátký průvodce po jednotlivých logistických lokalitách

Nejvýznamnější a stále rostoucí lokalitou je Praha a okolí (zejména dálnice D1, D5, R6 a R10). V prvním čtvrtletí zde byly rozšířeny parky VGP Park Horní Počernice (47 240 m2) a Panattoni Park Prague Airport (12 000 m2). Míra neobsazenosti v této lokalitě se pohybuje na úrovni 17 procent. Nájemné je na úrovni 3,90-4,75 eur za m2 a měsíc.

Další tradiční lokalitou je Plzeňsko a okolí. Jediným přírůstkem nových prostor bylo v prvním čtvrtletí 2009 rozšíření VGP Parku Nýřany o 12 700 m2. Zatímco Praze a okolí dominují mezi nájemci především logistické a distribuční společnosti, na Plzeňsku jde zejména o výrobní firmy. Míra neobsazenosti je nyní 23 procent a nájemné 3,25-4,00 eur za m2 a měsíc.

Naopak nedostatek průmyslových a logistických ploch je stále pociťován v Brně a okolí. O pronájmu velkých ploch nyní jednají významné logistické společnosti, registrujeme zájem také řady lokálních firem, které poptávají menší jednotky kombinující maloobchodní a skladové prostory. V důsledku nedostatku pozemků v bezprostředním okolí Brna jsou potenciální nájemci donuceni vyjednávat nájmy v lokalitách 20 až 50 kilometrů vzdálených za „brněnské“ nájemné. Míra neobsazenosti je zhruba devět procent a nájemné se pohybuje mezi 4,00-4,50 eur za m2 a měsíc.

Rozvoj industriálních a logistických nemovitostí byl na Ostravsku navázán na tamější automobilový průmysl jak v Čechách (Hyundai v Nošovicích), tak na Slovensku (Kia Motors v Žilině). V prvním čtvrtletí 2009 bylo zkolaudováno přibližně 25 tisíc m2 CTParku Ostrava a 19 tisíc m2 CTParku Nový Jičín. V současné době míra neobsazenosti dosahuje v celém regionu kolem 30 procent. Jediný nový projekt, který je zde nyní připravován, je Tulipán Park společnosti Segro v lokalitě Ostrava-Přívoz. Nájemné zde dosahuje výše 3,60 až 4,20 eur za m2 a měsíc. Spekulativní výstavba v nových lokalitách (Mladá Boleslav, Liberec, Hradec Králové, Ústí nad Labem a Olomouc) se prakticky zastavila. Developeři se svými novými projekty či rozšířením těch stávajících čekají na konkrétního nájemce.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!