Otázka vlastnictví bytů se v ČR poněkud přeceňuje | E15.cz

Otázka vlastnictví bytů se v ČR poněkud přeceňuje

28. ledna 2011 • 09:40
Zatímco v některých evropských zemích se preferuje vlastnictví bytů, v jiných dávají lidé přednost bydlení nájemnímu. U nás byly poslední roky ve znamení mohutné privatizace nejen družstevních bytů, dnes už se tento trend trochu zmírnil. V rozhovoru pro Realit to říká generální ředitel největšího bytového družstva v České republice - Stavebního bytového družstva Pokrok Oldřich Sova.

Proč podle vás lidé tak masově své byty privatizovali, když se pro ně zase až tak moc nemění, a členství v družstvu vymění za členství ve společenství vlastníků jednotek? Hrály tady nějakou roli některé kauzy spojené s některými bytovými družstvy?

Po dlouhých letech, kdy nebylo možné vlastnit byt jako nemovitost, se uvolnil trh, který umožnil převádění bytů do vlastnictví. Šlo tedy o reakci společnosti na předcházející situaci, které využilo velké množství lidí. A nelze se jim divit: bydlet ve vlastním je jiný pocit než v nájmu. I když si myslím, že se otázka vlastnictví poněkud přeceňuje. V okolních zemích není tolik bytů ve vlastnictví, jako je tomu v České republice. Lidé tam naopak dávají z mnoha důvodů přednost nájemnímu bydlení.

Jaké jsou vůbec základní rozdíly v právech a povinnostech člena družstva a člena společenství vlastníků? Je jejich postavení hodně odlišné?

Práva a povinnosti člena družstva jsou stanoveny v obchodním zákoníku a také ve stanovách příslušného družstva. S právy a povinnostmi člena společenství je to obdobné, ty jsou upraveny ve stanovách společenství vlastníků jednotek a v zákoně č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů. Můžeme v nich najít některé shodné prvky, např. povinnosti spojené s užíváním bytu, jako je hrazení nákladů (nájemné či příspěvek vlastníka a zálohy na služby), povinnost nahradit škodu způsobenou na společných částech domu apod. Mezi základní práva pak patří právo účastnit se jednání a spolurozhodování v orgánech družstva nebo společenství vlastníků jednotek a volit či být volen do těchto orgánů.

Kolik procent bytů, které skončily ve vlastnictví, dále spravuje Pokrok? Je rozdíl v přístupu k těmto bytům a k vašim vlastním bytům?

Jaká jsou hlavní rizika pro vedení společenství vlastníků bytových jednotek, kde mají společenství obvykle největší potíže?

Když budu vycházet z praxe, mohu říci, že snad největším problémem jsou v každém domě sousedské vztahy (rušení nočního klidu, porušování domovního řádu apod.). Pokud jde o problémy týkající se vedení společenství vlastníků jednotek, zmínil bych se o neochotě nebo nezájmu některých vlastníků podílet se na rozhodování o chodu bytových domů. Často se stává, že shromáždění vlastníků jednotek jsou neusnášeníschopná, protože se nedostavili vlastníci jednotek, kteří mají nadpoloviční většinu spoluvlastnických podílů. Za takové situace pak nemohou být přijata zásadní rozhodnutí o opravách bytových domů. Rozhodnutí o rekonstrukci domu se tak odkládá na příští shromáždění vlastníků jednotek. Odlišná je situace v případě družstev. Pokud není členská schůze usnášeníschopná, protože není přítomna nadpoloviční většina členů družstva, je v souladu s § 239, odst. 8, obchodního zákoníku svolána náhradní členská schůze, která je usnášeníschopná již bez ohledu na toto kvorum.

Pokrok, stejně jako další bytová družstva, dříve byty i stavěl. Teď sice rozjíždíte svůj projekt Písková, ale na dlouhá léta se družstevní bytová výstavba zastavila. Proč?

[file:8515:small:right]

Stavební bytová družstva stavěla své projekty před rokem 1989, po něm se výstavba zastavila, protože společnost měla jiné priority. Také družstva se musela nejprve vypořádat se svými vlastními problémy a teprve po konsolidaci se mohla začít zabývat myšlenkou návratu ke svému původnímu poslání, tedy stavbě bytových domů. Nesmíme zapomenout ještě na jeden faktor: po roce 1989 se na českém trhu objevila řada stavebních a developerských společností, které začaly rychle chrlit nové byty, protože pochopily, že zaplněním mezery na trhu mohou získat velké zisky. Družstva ale takové možnosti neměla, protože jim chyběly potřebné pozemky a velké objemy financí na potřebné investice. Dlouho tedy hledala jiné možnosti, jak nabídnout nové družstevní bydlení. Projekt Písková pro nás není prvním projektem po delší době: v roce 2007 jsme realizovali projekt v Šestajovicích u Prahy (bytový dům s 12 bytovými jednotkami).

Co by bylo potřeba udělat pro obnovení družstevní bytové výstavby v nějakém masovějším měřítku?

Podle mého názoru si musí „družstevní otázka“ postupně získat své místo na slunci. V současné době má bohužel stále ještě nálepku pozůstatku z minulých dob. Družstevnictví ale není jen specialitou České republiky, je rozšířené po celé Evropě a na bytovém trhu má své oprávněné místo. Jde o jednu z forem vlastnictví nemovitostí, která právě prožívá svoji renesanci. Družstevní bytová výstavba potřebuje podporu ze strany měst a obcí, aby mohla plnit své poslání: nabídnout byty za dostupných finančních podmínek. A ty jsou odlišné od těch, které nabízejí developerské firmy. Jednou z možností je například získat pozemky od měst nebo obcí za rozumnou cenu a za to jim část bytů nabídnout pro jejich žadatele o byt. Věřím tomu, že možností je víc, ale je třeba o nich jednat.

Jaké jsou zkušenosti Pokroku s programy na podporu rekonstrukce panelových domů (zejména program Nový Panel) a Zelená úsporám?

Státní programy Zelená úsporám a Nový Panel členové našeho družstva pochopitelně uvítali. Znamenají výraznou podporu pro údržbu jednotlivých bytových domů, která přinese v konečném důsledku úspory konkrétním členům družstva. Velmi mě ale zklamalo, že byly v letošním roce zastaveny žádosti o dotace - i když chápu, že stát musel vyhlásit úsporná opatření. Naše družstvo je členem Družstevního marketingového sdružení ČR, které k uvedenému stavu vydalo prohlášení. Poslalo ho i na patřičná ministerstva, ale z odpovědi jsme se dozvěděli jen to, že žádosti o dotace budou v příštím roce po přezkoumání situace opět přijímány. Otázkou ale je, jestli se na programy bude pamatovat ve státním rozpočtu a kolik budou moci přidělené finance uspokojit žadatelů. Stát také přijal v roce 2005 zákon o podpoře družstevní výstavby, který nebyl nikdy naplněn, protože nezískal potřebné finanční prostředky. Doufám, že do budoucna se k němu budeme moci vrátit a že bude upraven tak, aby mohl být funkční.

V jakém stavu je obecně bytový fond, který jednak vlastníte a jednak spravujete?

Pokud jde o družstevní majetek, jeho zanedbanost je oproti obecním bytům menší. Byty byly v majetku družstva od samého počátku a ta se o ně dokázala dobře starat. Družstevní domy se už na první pohled odlišovaly od ostatních bytových domů, protože o ně pečovali sami členové, kteří v domě bydleli. Takový přístup se u nájemníků obecních bytů vytratil. Proto je zanedbanost ostatních bytů mimo družstevní majetek výrazně horší. Družstevníci si také pravidelně šetří do fondu oprav, ze kterého hradí nutné opravy a rekonstrukce bytových domů. Celkové náklady na bydlení v našem družstvu jsou nižší než v sousedních domech s regulovaným nájemným, které patří do kategorie obecních bytů nebo bytů jiných právnických a fyzických osob.

 
>
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!