Od oprav domů ke kvalitnějšímu bydlení | E15.cz

Od oprav domů ke kvalitnějšímu bydlení

1. dubna 2008 • 00:00
Domy na sídlištích i sídliště sama se nacházejí v kritickém období své existence. Jsou ještě příliš nová, aby je lidé vnímali jako samozřejmou součást měst, ale již trpí některými problémy stáří. Panelové domy byly totiž původně projektovány s předpokládanou životností 30 až 40 let, takže řada z nich vlastně už „dožila“.

Náklady na jejich likvidaci jsou ale enormní. Naštěstí se ale ukazuje, že stavební stav panelových domů u nás není zdaleka tak katastrofální, jak se očekávalo na základě některých zahraničních údajů z doby před asi 20 lety. Propočtené náklady na zanedbanou údržbu panelových domů jsou sice velmi vysoké, ale zase ne o mnoho vyšší nežli tytéž náklady v „klasickém“ bytovém fondu. Proto se již všeobecně přijímá, že ve většině případů je jedinou rozumnou možností pokusit se životnost panelových domů co nejvíce prodloužit.

Zkušenosti zejména z nových spolkových zemí SRN ale naznačují, že pouhé opravy a úpravy sídlištních domů popřípadě i další úpravy fyzického prostředí nemusejí znamenat úspěšnou revitalizaci - tedy v nejširším smyslu oživení - sídlišť.

#####Co revitalizovat?

Při úvaze o cílech revitalizace sídlišť si především musíme uvědomit, že bydlení na sídlištích je především forma „činžákového bydlení“ - bez ohledu na to, že řada bytů zde byla po roce 1989 privatizována.

Bylo by asi proto naivní představovat si, že bydlení na sídlištích může konkurovat například bydlení ve vilových čtvrtích.

Sídliště se ale mohou stát (a zdá se, že se už v některých případech stávají) dalším typem hromadného bydlení ve městech srovnatelným se čtvrtěmi činžáků z první poloviny 20. století.

Obecným cílem revitalizace sídlišť by měla být jejich proměna (a v neposlední řadě proměna jejich vnímání) na standardní čtvrti města, tedy jejich integrace do tkáně města. Tuto integraci můžeme chápat několika způsoby: Funkční integrací je propojení sídlišť s ostatními částmi měst tak, aby se sídliště stalo nejen „noclehárnou“, ale i místem, kam přicházejí nebo přijíždějí ostatní uživatelé města za prací, vzděláním či zábavou. Revitalizací s cílem funkční integrace tak bude zřejmě zejména vstup dalších funkcí do sídliště, především těch, které jsou zdrojem nových pracovních příležitostí v místě a které poskytují služby nejen místní obyvatelům, ale i dalším lidem ve městě či jeho regionu. Protože se zatím na sídlištích vyskytuje zpravidla bydlení jen jediného typu, patří k zásahům vedoucím k funkční integraci také vznik nového bydlení jiného typu, nežli je „sídlištní“.

Prostorovou a objemovou integrací je připodobnění způsobu zástavby a prostorového uspořádání sídliště tomu, co považujeme za „městskou“ formu, tedy obestavěné koridorové ulice a převážně uzavřené obytné bloky. Ukazuje se ale, že jakási revoluční a totální přeměna otevřené „sídlištní“ zástavby s velkými deskami paneláků nejlépe na uzavřené bloky podobné čtvrtím z 19. a první třetiny 20. století je velmi obtížná a někdy i esteticky pochybná.

Sociální integrace zřejmě nebude v případě sídlišť spočívat v posilování sociální promísenosti obyvatel v rámci jednotlivých sídlišť (tu sídliště většinou „zdědila“ z doby svého vzniku), ale spíše v zastavení trendu sociální segregace v některých případech. Na druhé straně asi nelze zabránit sociální profilaci sídlišť na „lepší“ a „horší“ tak, jak to odpovídá jejich poloze v organismu města, přírodním podmínkám lokality a také kvalitě založení - není to přirozené a není to snad ani žádoucí. Sociálním rozrůzněním v důsledku profilace se sídliště stanou stejně diferencovanými částmi měst, jako je tomu ve starších čtvrtích. Bylo by však velmi žádoucí udržet tuto profilaci v určitých mezích, aby se ze žádných sídlišť nestala ghetta - sociální, etnická či jakákoli jiná.

Demografická integrace - sídliště by se postupně měla zbavovat nevyvážené věkové struktury obyvatel. To je důležité hlavně pro nejbližší období, kdy se první generace jejich obyvatel dostává nebo už dostala do důchodového věku. To je spojeno s řadou problémů jak pro tyto obyvatele (četné bariéry pro osoby se sníženou pohyblivostí, absence zařízení sociálních služeb pro seniory), tak i pro fungování těchto částí měst a domů v nich.

#####Kdy revitalizovat?

V některých případech je žádoucí diferencovat míru a charakter regenerace objektů podle doby jejich očekávané další životnosti. Protože mají panelové objekty bez dalších opatření kratší fyzickou životnost než „klasické“ zděné objekty, je třeba se začít vážně zabývat otázkou, do jaké míry je vhodné jejich životnost prodloužit vzhledem k jejich fyzickému stavu, poptávce po bydlení a prosperitě a kupní síle obyvatel města. Nabízí se celá škála stupňů regeneračních zásahů od odstraňování vad a prosté údržby s výměnou dožilých dílů přes zateplení až po celkovou rekonstrukci například spojenou s úpravami pro osoby se sníženou pohyblivostí.

Totéž se v jiném kontextu může týkat i revitalizace celého sídliště nebo jeho části. Vedle atraktivity lokality pro (soukromé) investory je zejména pro nastartování revitalizačního procesu klíčová role města popřípadě státu jako iniciátorů a investorů veřejných infrastruktur. Je zřejmé, že veřejné rozpočty nikdy nebudou mít k dispozici prostředky pro všechny nnezbytné revitalizační akce ve všech potřebných částech měst. Míra potřebné a nezbytné asistence veřejného sektoru při revitalizaci zpravidla záleží na rizicích, která by byla spojena s pokračováním dosavadního vývoje, tedy bez revitalizace, například velká sídliště jsou zřejmě obecně rizikovější už proto, že na nich žije více lidí. Na druhé straně musí i veřejný investor zvažovat, jakého efektu dosáhne vynaložením téže částky v různých lokalitách, které pro regeneraci přicházejí v úvahu, a vybírat revitalizační projekty, kterými dosáhne co největší efektivity -například ty, kde účast veřejného investora vyvolá maximální zlepšení dosavadního stavu za účasti soukromých investic.

#####Pro koho revitalizovat?

Sídlištní bydlení se v posledních letech tak, jak se postupně pro stále větší okruh domácností rozšiřuje možnost volby místa a formy bydlení, dostává do konkurence s nabídkou bydlení v okolí měst či v „tradičních“ čtvrtích tzv. kompaktního města. To se týká i sociálního segmentu bydlení, který je a i do budoucna bude na sídlištích jistě zastoupen.

Pokud tedy usilujeme o revitalizaci - tedy znovuoživení - sídlišť, musíme uvažovat o tom, čím může bydlení na sídlištích být atraktivní a pro koho, a podle toho sídliště upravovat a zlepšovat.

Na rozdíl od zemí, kde sídliště od počátku vznikala jako bydlení pro sociálně slabší domácnosti, které nemohly „dosáhnout“ na tržní bydlení, česká sídliště byla a ještě jsou sociálně smíšená, a lokality, kde stojí, mají většinou dostatečný potenciál pro kvalitní bydlení - díky přírodním podmínkám, dopravní obsluze a vybavení. Pro naprostou většinu sídlišť tedy neplatí, že je třeba se smířit s jejich degradací na sociální ghetta. Existuje totiž řada dalších typů domácností, pro které jsou již zmíněné výhody sídlištního bydlení podstatné, a pro něž tedy nemusí být poměrná láce sídlištního bydlení jediným pozitivem. Identifikovat tyto sociální skupiny a typy domácností nelze obecně. Bude zajisté záležet na celkové situaci ve všech segmentech bydlení ve městě, které přicházejí v úvahu, ale i na specifických vlastnostech každé lokality.

Přesto se pokusím vymezit některé skupiny, které mohou přicházet v úvahu v případech jednotlivých sídlišť a pojmenovat nezbytné podmínky pro jejich uspokojivé bydlení na sídlištích. Dobrá dostupnost center může být zajímavá pro mladé lidi na začátku profesionální kariéry, kteří nehodlají v nejbližší době založit rodinu. Tito lidé tráví hodně času prací a naprostou většinu svého volného času mimo domov, takže ocení bydlení s minimálními nároky na údržbu a nepotřebují řadu místních služeb a vybavení. Relativní dostatek zelených ploch v obytném prostředí a často velmi kvalitní masivy zeleně v blízkém okolí mohou být atraktivní pro rodiny s malými dětmi, zvláště budou-li sídliště vybavena dostatečně hustou sítí kvalitních předškolních zařízení, bezpečných prostor pro dětské hry a služeb pro rodiny s malými dětmi. Setrvání těchto rodin na sídlišti - přinejmenším jejich sociálně silnější vrstvy - poté, co děti dorostou do školního věku, závisí na nabídce kvalitních mimoškolních aktivit a později také opravdu kvalitních škol, počínaje víceletými gymnázii.

Konečně velmi významným typem obyvatel sídlišť se nyní stávají staří lidé, kteří zde byli vlastně prvními usedlíky a pro které se sídliště za několik desetiletí pobytu v něm stalo domovem. Na rozdíl od mladých bezdětných obyvatel tato skupina obyvatel sídlišť potřebuje řadu vybavení a služeb v bezprostředním okolí bydliště a je velmi citlivá na kvalitu a bezpečnost tohoto okolí. V reálné situaci v sídlištích zaznamenáváme nejčastěji modernizační zásahy do stávajících domů, a tam, kde jsou volné pozemky, dostavbu jednotlivých domů.

Větší stavební pozemky uvnitř sídlišť nebývají k dispozici a ani do budoucna si zatím nedovedeme představit velkoplošné přestavby.

#####Postupné změny

Stavební vývoj sídlišť má a snad i do budoucna bude mít charakter spíše pozvolných změn, což je docela důležité.

Větší rozsah stavebních zásahů v krátkém čase, který by vedl k rychlé obměně obyvatel, by totiž znamenal diskontinuitu ve vývoji sítí místních sociálních vztahů a vazeb, tedy právě v tom, co nejvíce přispívá pocitu domova a identifikaci s místem.

Na druhé straně i postupné malé změny mohou ve svém součtu vést k velmi významným proměnám. Dosáhnout toho, aby tyto proměny byly spíše „k lepšímu“, je nezadatelnou starostí měst a státu jako nositelů veřejného zájmu. Stát a města by proto mimo jiné měly vytvářet prostředí pro investice vedoucí k zlepšování kvality bydlení pro cílové skupiny obyvatel - zákazníků. Prostředím se přitom rozumí jak prostředí fyzické (veřejná prostranství, vybavení, doprava), tak také institucionální - právní, organizační a ekonomické.

Zatím spíše jen tušeným rizikem hrozícím dramatickým sociálním propadem některých sídlišť je privatizace bytového fondu v podobě, jak ve většině případů na sídlištích proběhla a ještě probíhá, tedy odkoupení jednotlivých bytů jejich dosavadními nájemníky nebo družstevníky za zvýhodněnou cenu pod podmínkou zpravidla desetiletého užívání nabyvatelem. Rostoucí kupní síla obyvatel po uplynutí této lhůty totiž umožní novým vlastníkům bytů za pomoci půjček a hypoték „dosáhnout“ na tržní cenu nového bydlení mimo sídliště (typicky v rodinném domě v příměstském satelitu) a pronájmem bytu na sídlišti půjčky alespoň částečně splácet. Do pronajatého bytu nebudou vlastníci nijak investovat, protože je bude zatěžovat splácení půjček a zařizování nového bydlení, a nebude je ani příliš zajímat, kdo jsou nájemníci jejich sídlištního bytu a jak se v jejich bytě chovají. Pokud se takto zachová několik spoluvlastníků sídlištního domu, ostatním nezbývá než se přizpůsobit - nejlépe zachovat se stejně a rychle byt pronajmout komukoli, kdo projeví zájem.

Riziko takovéhoto vývoje je o to větší, že nikdo nemá žádný nástroj, jak tomuto vývoji zabránit, protože vlastníci mohou se svým majetkem volně nakládat.

#####Jak revitalizovat?

Z dosavadního převažujícího stavebnětechnického problému se tak revitalizace sídlišť stává podstatně komplexnějším problémem technickým, organizačním a sociálním. Technická stránka ve smyslu stavebních zlepšení domů popřípadě veřejných prostranství se dá řešit víceméně standardními postupy, technologiemi a materiály, přičemž tyto postupy a technologie lze vzhledem k typizaci opravovaných staveb bez problémů přenášet v rámci celé Evropy.

Řešení organizační stránky revitalizace je specifičtější: přinejmenším musí brát v úvahu majetkoprávní situaci, právní prostředí a organizační kapacitu hlavních účastníků procesu (vlastníků, obce, státních orgánů, eventuálně finančních institucí).

Třetí stránkou problému je jeho sociální dimenze. Tím, jak se bydlení i na sídlištích stává předmětem trhu, kde má hlavní slovo zákazník, bude muset revitalizace vycházet z preferencí a možností uživatelů/obyvatel a revitalizační akce a aktivity jim budou muset být „šity na míru“; před pasivním „dovozem“ prefabrikovaných sociálních řešení lze jen důrazně varovat.

K tomu dále přistupují problémy vzniklé v nedávné době jaksi mimo očekávání, ponejvíce spojené s majetkovými transfery - ať už restitucí původně zemědělských pozemků, na nichž byla sídliště postavena, nebo privatizací jednotlivých bytů, jež vedla k mnohačetnému spoluvlastnictví domů.

Rozhodnutí o opravě nebo jiném zásahu do stavby, které dříve záleželo na jediném vlastnickém subjektu, jímž mohl být stát, státní podnik nebo představenstvo družstva, se stává v privatizovaném domě s několika desítkami vlastníků obklopeném pozemkem s nedořešeným vlastnictvím dědiců sedláka, který tady až do výstavby hospodařil, složitým dohadovacím procesem.

#####S kým revitalizovat?

O tom, zda revitalizovat sídliště, rozhoduje více subjektů. Svoji roli v něm má stát, obce i obyvatelé sídlišť. Největší objemy investic do regenerace musejí směřovat do domů. Jejich vlastníky - a tedy potenciálními investory - jsou převážně jednotliví občané jako družstevníci nebo jako privatizátoři, jen menší část domů patří obcím nebo dalším subjektům. Konkrétní rozhodování o tom, zda, jak a v jakém rozsahu se budou domy regenerovat tedy většinou není bezprostředně v rukách veřejné správy a politiků. Chování státu, regionů a obcí vůči sídlištím, zejména péče o jejich veřejné prostory, zeleň, pořádek, bezpečnost, občanské vybavení technickou klíčovým faktorem ovlivňujícím rozhodování privátních vlastníků o tom, zda vloží své prostředky a úsilí do regenerace bytů a domů, a také rozhodování dalších „vnějších“ investorů o investicích na sídlištích. Dalším klíčovým faktorem, který může veřejná sféra ovlivnit, je dostupnost kapitálu pro potřebné regenerační investice. Rozhodnutí o tom, zda mají být do regenerace sídlišť vkládány veřejné prostředky, či zda mají být sídliště ponechána osudu (pravděpodobně ve většině případů dlouhodobě nepříznivému), je typickým dilematem veřejného sektoru mezi velkými výdaji v blízkém časovém horizontu a ještě většími výdaji v dlouhodobé perspektivě.

Pokud budou peníze daňových poplatníků použity na regeneraci sídlišť, musí se tak stát v dostatečné míře a natolik včas, aby zlepšení zachytilo na sídlištích co nejvíce lidí a kapitálu. Nelze ale očekávat bezprostřední návratnost v podobě příjmů veřejných rozpočtů.

V situaci, kdy velká část bytového fondu je v soukromém vlastnictví jednotlivých obyvatel, kdy veřejné prostředky nestačí a nebudou stačit na revitalizaci všeho a všude, kdy často nejsou dořešeny majetkoprávní vztahy a kdy v území sídlišť existuje řada různých až protichůdných zájmů včetně soupeření politických stran, se stává revitalizace složitým procesem dohadování, který nelze úspěšně řešit jednostrannými akcemi jednotlivých subjektů na daném území. Komunikace a participace v tomto případě není jakýmsi demokratickým luxusem, ale pragmatickou nutností. Revitalizace totiž není jednorázovou akcí, ale měla by se stát průběžným procesem, a tudíž potřebuje mimo jiné též dlouhodobou shodu klíčových aktérů o cílech, strategii a prioritách. Této shody lze dosahovat jen komunikací a participací, hledáním přijatelných kompromisů bez ostrakizace těch, kdo vyjadřují odlišné názory. Možná že to jsou u nás právě sídliště, kde se testuje životaschopnost a funkčnost demokracie a občanské společnosti.

#####Co by k tomu měla dělat města, regiony a stát?

Podporovat stavební rozvoj sídlišť a jeho prostřednictvím vznik těch funkcí, které tam chybějí včetně bydlení pro náročné uživatele jako prevence proti sociální degradaci. Dosáhnout „prostorové spravedlnosti“ v alokaci veřejných peněz na péči, údržbu a zlepšování veřejných prostranství a další veřejné infrastruktury mezi jednotlivými částmi měst, zejména mezi centry a sídlišti, a to proporcionálně z hlediska počtu obyvatel nebo podlažní plochy. Na národní a regionální úrovni vyvažovat podmínky (zejména míru podpory z veřejných zdrojů) pro novou výstavbu bytů a revitalizaci stávajícího bydlení tak, aby nedocházelo k extenzivnímu rozvoji na úkor modernizací, revitalizací a regenerací ve stávajících obytných částech měst. Aby tedy satelitní sídelní kaše ve svých důsledcích nevedla k umrtvování investiční činnosti na sídlištích a v důsledcích k degradaci sociálního profilu popřípadě i k jejich opouštění.

Iniciovat, organizovat a podporovat veřejnou diskusi o problémech měst a sídlišť v nich tak, aby měla široká veřejnost možnost seznámit se se skutečnou podobou života na sídlištích. Aktivně bránit stigmatizaci sídlišť v médiích (přinejmenším v těch veřejnoprávních).

Pokud stát, regiony a obce nedokážou předejít sociálnímu a fyzickému úpadku sídlišť, čekají veřejné rozpočty řádově vyšší výdaje. Odchodem příjmově silnějších skupin ze sídlišť tam vzniknou sociální ghetta, což bude znamenat vyšší výdaje na sociální služby a dramatický nárůst nákladů na zajištění pořádku a bezpečnosti.

Tam, kde neúdržba bytů způsobí jejich neobyvatelnost, se objeví noví žadatelé o náhradní sociální byty. Druhá stránka efektivity účasti veřejných zdrojů v regeneraci tedy spočívá v odvrácení budoucích zvýšených nákladů na sociální důsledky úpadku sídlišť.

S ohledem na uvedené skutečnosti si troufám tvrdit, že odmítnutí revitalizovat sídliště znamená zatížit další období dluhem z vlastní netečnosti. Rozumné rozhodování o revitalizaci spočívá ve zvážení, do jaké formy revitalizace a ve kterých místech přednostně vložit veřejné prostředky a jak podpořit součinnost soukromého kapitálu v souvislosti s revitalizačními projekty.

 

Hlavní zprávy

Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!