O úspěšnosti developerského projektu dnes rozhoduje více kritérií

22. září 2010 • 10:34
Při přípravě developerského projektu je dnes nutné ještě více a podrobněji zvažovat případná rizika a aspekty, které mohou ovlivnit úspěšnost projektu. Ke kritériím, která byla při rozhodování o novém projektu vždy důležitá, se dnes přidávají kritéria nová.

Jedná se například o stanovení vhodné velikosti projektu, protože lidé dnes chtějí spíše komornější projekty s menším počtem bytů,“ říká ředitel developerské společnosti Bouwfonds ČR bytová výstavba, s.r.o. Petr Kouřil.

Můžete nejprve představit vaši společnost a její působení na českém trhu?

Společnost Bouwfonds ČR bytová výstavba je dceřinou společností největší nizozemské developerské firmy Bouwfonds Property Development. V České republice jsme začali fungovat již před patnácti lety, v roce 1995. Za dobu našeho působení jsme v Česku vystavěli tisíc bytových jednotek za téměř dvě miliardy korun. Naším vůbec prvním projektem byla Dolina v Jihlavě, kde jsme dodneška postupně postavili téměř 700 bytových jednotek a proměnili tak lokalitu na moderní rezidenční čtvrť s příjemným bydlením.

Projekt v současnosti pokračuje poslední etapou, při které vznikne dalších zhruba osmdesát bytů a šedesát rodinných domů. Mezi další projekty, které jsme již úspěšně dokončili, patří například obytné soubory v Berouně, Hlinsku, Dačicích, Havlíčkově Brodě a Kutné Hoře. V Brně-Tuřanech jsme postavili již dvě etapy projektu a nyní realizujeme nový projekt ve Slatině. Aktuálně také stavíme dva pražské projekty - moderní vily Cikánka ve staré zástavbě Stodůlek a bytové domy Biografy Barrandov. Další projekty připravujeme v Ostravě, Hradci Králové a v Pardubicích.

Určitě zajímavou historii má za sebou i vaše mateřská firma. Kdy a proč vlastně vznikla, na co se zaměřuje?

Společnost Bouwfonds byla založena v roce 1946 holandskými obcemi a městy za účelem jejich obnovy po druhé světové válce. Zakladatelé zkombinovali stavbu bytů a poskytování půjček, což zanesli i do svého názvu, neboť „bouw“ znamená v holandštině stavba a „fonds“ jsou v překladu fondy. Tato kombinace se velmi osvědčila. Vypracovali jsme se na předního holandského developera, a poté rozšířili svou působnost i do dalších zemí Evropy. Vzhledem k našim úspěchům měly o vstup do naší firmy zájem i obchodní kruhy. V roce 2006 se novým majitelem stala jedna z největších nizozemských finančních skupin - Rabobank, držitel nejvyššího možného ratingu AAA. Naše mateřská společnost Bouwfonds Property Development je dnes největší nizozemskou developerskou společností. Celosvětově prodáváme více než 10 tisíc bytů ročně a působíme již ve dvanácti zemích Evropy.

V ČR jste realizovali řadu projektů kromě Brna a Jihlavy především v menších městech. Podle čeho jste vybírali vhodné lokality a proč jste se zaměřili na menší města?

[file:7220:small:right]

Pro výběr vhodné lokality využíváme model, který se nám osvědčil v průběhu mnohaleté činnosti v oblasti rezidenčního bydlení jak v České republice, tak i v dalších zemích, kde působíme. Pokud v krátkosti shrnu náš přístup, pak konečnému rozhodnutí o vhodnosti dané lokality vždy předchází analýza místního trhu z pohledu marketingového a prodejního. Zkoumáme lokalitu z hlediska dopravní obslužnosti, nabídky služeb, životního prostředí, ale i výše poptávky po daném typu bydlení.

Dále náš projekt porovnáváme s konkurenčními projekty, požadavky klientů i cenovou hladinou bytů nabízených v daném městě. Zaměřujeme se i na budoucí možnosti rozvoje oblasti a případné možnosti spolupráce s místními obchodními partnery. Samozřejmě provádíme i ekonomickou analýzu. Počítáme předpokládanou dobu návratnosti vložených prostředků, ziskovost projektu, způsoby financování atd. Pokud výsledek analýzy ukáže dobrý potenciál, projekt většinou získá podporu i u naší mateřské společnosti a začneme na něm pracovat.

Preferujete nějaké regiony, nebo jen využíváte příležitostí kdekoli?

Nemáme vyloženě „oblíbený“ region. Většinou vyhledáváme perspektivní příležitosti ve větších městech po celém území Česka. Snažíme se, aby naše nabídka byla vyvážená a nezahrnovala projekty pouze v jedné nebo dvou lokalitách. O tom, který projekt a v jakém regionu bude zahrnut do našeho portfolia, nakonec vždy rozhodne výsledek analýzy, o které jsem mluvil v předchozí otázce.

V současné době realizujete dva velké projekty v Praze. Kam byste je zařadil mezi již realizovanými projekty a jak se od sebe tyto dva projekty liší?

Jsou to první dva projekty, které realizujeme v hlavním městě. Vzhledem k tomu, že trh v Praze se od trhu v ostatních regionech liší nejen cenovou hladinou a koupěschopností obyvatel, ale i podstatně větší nabídkou konkurenčních projektů a odlišnými požadavky klientů, museli jsme tyto faktory zohlednit při přípravě našich projektů i my. Abychom vyšli vstříc různým cílovým skupinám klientů, připravili jsme dva zcela odlišné projekty. Bytové domy na Barrandově, tzv. Biografy Barrandov, nabízejí jak velmi dobrý standard u dispozice každého bytu, tak i kvalitní materiály a zpracování.

Předností projektu je také výborná dopravní dostupnost lokality, atraktivní okolí s unikátními přírodními rezervacemi Prokopské údolí a Chuchelský háj a v neposlední řadě i široká občanská vybavenost a bohatá nabídka služeb. Druhý projekt nazvaný Cikánka se skládá z osmnácti samostatných vil ve Stodůlkách v Praze 13. Všechny typy domů mají jednotný moderní a originální architektonický výraz. Ztvárněním exteriérů i interiérů splňují požadavky náročnějšího klienta. Lokalita je charakteristická klidem, dobrou dostupností do centra, občanskou vybaveností a blízkostí přírody.

Pociťujete při nabídce hotových bytů krizi? Co musí splňovat projekt, aby byl úspěšný?

Ke kritériím, která byla při rozhodování o novém projektu vždy důležitá, jako je například lokalita, dopravní obslužnost, nabídka služeb, dispozice bytu apod., se dnes přidávají kritéria nová. Jedná se například o stanovení vhodné velikosti projektu, protože lidé dnes chtějí spíše komornější projekty s menším počtem bytů. Dále je nutné pečlivě zvažovat ceny, protože ty musí odrážet novou situaci na trhu, a v neposlední řadě je nezbytné reagovat i na náročnější požadavky ze strany klientů.

Jak se obecně díváte na český realitní trh, kde je na něm místo pro vaši firmu?

Věřím, že se situace na realitním trhu bude postupně, spolu se zlepšováním celkové ekonomické situace v Česku, lepšit. Lidé se budou méně obávat budoucnosti a začnou opět intenzivněji řešit dlouhodobé investice, ke kterým nové bydlení určitě patří. Právě obava z toho, co přijde, je totiž jedním z nejdůležitějších faktorů dnešní stagnace na trhu nemovitostí. Bouwfonds patří do skupiny nejdůležitějších a největších hráčů na poli rezidenčního developmentu v Evropě. V České republice patříme do skupiny developerů střední velikosti. Díky know-how skupiny Bouwfonds, struktuře našeho portfolia, bohatým patnáctiletým zkušenostem z místního rezidenčního trhu a dobrému týmu českého zastoupení předpokládáme, že se naše místo na rezidenčním trhu bude upevňovat a rozšiřovat.

Jaké jsou vaše plány do budoucna, pokud jde o další rezidenční projekty na českém trhu?

Počítáme s postupným rozšiřováním našeho portfolia a upevňováním naší pozice na trhu. K tomu nám pomáhá i současná situace, kdy někteří developeři buď z trhu odešli, ukončili své aktivity, nebo prodali své projekty.

Říká se, že peníze jsou vždycky až na prvním místě. Vy jste součástí nizozemské finanční skupiny Rabobank. Pomáhá vám zázemí silné finanční skupiny, je pro developera výhodou mít takto zajištěné financování projektů?

Bouwfonds ČR bytová výstavba s. r. o. patří do skupiny Rabo Real Estate Group, která je součástí Rabobank Group. Tato skupina patří mezi největší finanční skupiny na světě a je hodnocena ratingem AAA. Být součástí takové skupiny samozřejmě pomáhá nejen nám jako developerovi, ale hlavně našim klientům. Dáváme jim velký pocit bezpečí, pokud se rozhodnou pro spolupráci s naší společností.

Jak jsem se již zmínil, pro klienty je zvlášť v dnešní době důležité mít jistotu, že jejich dlouhodobá a většinou největší životní investice, jakou bezesporu nákup bydlení je, bude maximálně zabezpečena. Musí mít záruky, že v průběhu přípravy a realizace projektu nenastanou komplikace, které by projekt mohly ohrozit. A právě díky spojení Bouwfonds a skupiny Rabobank Group našim klientům dáváme stoprocentní záruky.

Nejen prací živ je člověk, kolik hodin denně věnujete práci, co děláte ve volném čase?

Bohužel práce mi zabírá poměrně dost času. Kolik hodin denně pracuji? Odpověď není jednoduchá. Záleží na tom, co do „pracovní doby“ zahrnujeme. Jestli pouze čas strávený na poradách, služebních cestách a v kanceláři, nebo i čas na přípravu jednání, studium podkladů a účast na společenských akcích, které s prací přímo souvisí atd. Dá se říci, že práci věnuji denně přibližně 10 až 12 hodin. Volný čas se maximálně snažím trávit se svojí rodinou, která si mě bohužel jinak moc neužije.

Proč by si zájemce o nový byt měl vybrat právě váš projekt, čím se chcete odlišit od konkurence?

Většinu důvodů, proč by si klient měl vybrat právě náš projekt, jsem již zmínil. Vedle kvalitního projektu, nabízíme dlouholeté zkušenosti včetně know-how nejen z České republiky, ale i ze zahraničí. Naše příslušnost k finanční skupině Rabobank Group dává našim klientům záruky, že jejich investice nebude ohrožena. Vedle těchto důvodů bych rád uvedl ještě jeden, který je velmi vstřícný k našim klientům a je na realitním trhu v České republice poměrně neobvyklý. Týká se financování koupě bytů.

Pro maximální transparentnost a zabezpečení klienta převádíme klientovi do jeho vlastnictví rozestavěný byt nebo dům zápisem v katastru nemovitostí již v průběhu jeho výstavby. Navíc po zaregistrování klienta jako vlastníka nemovitosti pokračují práce na výstavbě nemovitosti podle podepsané smlouvy o dílo a klient hradí pouze ty náklady, které odpovídají skutečné prostavěnosti. Tento způsob poskytuje klientům kromě velké míry zabezpečení i možnost ručit bance za poskytnutý úvěr rozestavěnou nemovitostí, kterou má klient již ve svém vlastnictví.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!