Neproměnit lokality v apartmánové sídliště! | E15.cz

Neproměnit lokality v apartmánové sídliště!

27. května 2008 • 00:00
V poptávce rekreačního bydlení, kterému se velmi často říká druhé, se ocitají nejen horské apartmány, lázeňská střediska s novou výstavbou, ale i zázemí golfových hřišť. Tam je výstavba nejmasivnější.

Sekundární čili druhé bydlení v České republice lze označit za výjimečný fenomén. Těžko bychom hledali v rámci střední a východní Evropy srovnání, jak z hlediska dlouhé tradice, založené na chalupaření a chataření našich rodičů, tak i z pohledu dynamického současného rozvoje druhého bydlení, představovaného zejména výstavbou apartmánů v rekreačně atraktivních lokalitách České republiky.

V rámci studie uveřejněné před dvěma lety společnostmi Arllen Development a KPMG Česká republika byly označeny jako nejvyhledávanější lokality Krkonoše, Šumava a západočeský lázeňský trojúhelník. Z hlediska poptávky byly nejčastěji požadovány apartmány s dispozicemi 2+kk nebo 2+1 s průměrnou podlahovou plochou 50-60 m2.

#####Druhé bydlení na vzestupu

K jakým změnám za poslední dva roky došlo? Projekty druhého bydlení jsou v ČR nadále na vzestupu. Mají řadu pozitivních znaků, ať je vnímáme jako investici, či opravdu jako prostředek druhého (rekreačního) bydlení.

Zásadní efekt z hlediska rozvoje cestovního ruchu (příjezdového i domácího) lze spatřovat především ve zvýšení ubytovací kapacity v turisticky atraktivních lokalitách, stejně jako její kvality - tento druh projektů je realizován podle předpokládaných nároků budoucího majitele anebo uživatele. Projekty druhého bydlení jsou komplementem ubytovacích kapacit hotelového typu, přičemž takto rozšířená nabídka služeb může motivovat určité cílové skupiny k návštěvě příslušné destinace. Kromě komfortu je podstatnou výhodou rovněž nabídka soukromí, které jiné druhy ubytování nenabízejí, a jež uvítá návštěvník především při delších pobytech.

#####Hory? Lázně? Grýny?

Kromě výše uvedených horských oblastí, kde projekty druhého bydlení začaly vznikat nejdříve, se objevují rovněž projekty v lázeňských místech. Nejenom v rámci výše uvedeného západočeského trojúhelníku, ale rovněž v dalších lázeňských místech, kde lokální developeři rychle odhadli trend a příští zájem zákazníků místních i přespolních.

Projekty druhého bydlení lze dnes nalézt i v relativně méně lukrativních lokalitách, než jakými jsou Špindlerův Mlýn, Pec pod Sněžkou, Harrachov apod. Menší poptávka však představuje paradoxně zároveň výhodu - menší zájem umožní zachovat charakter a atmosféru příslušné lokality a neproměnit ji v sídliště apartmánových budov, jejichž využití pro účely skutečné rekreace a relaxace může být v některých případech dost těžko představitelné.

Významnou oblastí, které se projekty druhého bydlení v posledních letech týkají, se stává také golf. Česká tradice golfu a úsilí především soukromých subjektů vynaložené po roce 1989 dovedlo Českou republiku k titulu Neobjevená golfová destinace, udělenému na sklonku roku 2006 ve španělské Marbelle. Vysoký počet hřišť na našem území však nestačí, a proto v souvislosti s rozšiřováním nabídky služeb a produktů vznikají v rámci řady golfových projektů kvalitní ubytovací a stravovací kapacity. Jejich součástí bývají často rezidenční komponenty nabízející apartmány či domy jak pro trvalé, tak pro rekreační bydlení.

Tyto projekty se setkávají s nemalým zájmem cílové skupiny nejenom ve spádových oblastech větších měst, ale rovněž v lokalitách vyznačujících se spíše turistickým charakterem, kde golf představuje jednu z turistických atraktivit. Nabízí komfort a kvalitní vybavení, soukromí a různé kombinace sportovních, rekreačních a relaxačních možností a společenského vyžití.

#####Atmosféra golf resortu

Rezidence spojené s golfovými resorty zpravidla bývají budovány jediným developerem, a to představuje poměrně silný tlak na uchování jejich exkluzivní podoby.

Podle toho, nakolik je tento developer propojen s majitelem dalších zařízení v rámci resortu (hřiště s příslušenstvím, hotel apod.), se odvíjí míra pravděpodobnosti, zda na takovém projektu budou zúčastněné subjekty ctít charakter a atmosféru resortu a nebudou vedeny výhradně snahou maximálního zisku - ta by byla zcela kontraproduktivní a vedla by k podobnému zastavění veškerých volných pozemků v blízkosti resortu, jakého býváme svědky právě v některých horských oblastech. Aby se tomuto zabránilo, lze využít různých nástrojů - jedním z nich může být členství v příslušném golfovém klubu pro kupce apartmánu či domu, který je v rámci rezidenčního komponentu budován.

#####Využití ubytovací jednotky

Otázkou, která doposud není v případě segmentu českého druhého bydlení důsledně řešena, je využití ubytovací jednotky v případě, že samotný majitel (investor) nemá zájem ji používat pro své účely. Možnost nabídnout volnou kapacitu zájemcům k pronájmu je relativně limitovaná. Toto se může dít s pomocí zprostředkovatele (realitní agentura, správce budovy apod.), či na základě přímého kontaktu majitele (pronajímatele) s nájemcem.

Potenciál konkrétní ubytovací jednotky generovat určitý výnos, který lze využít k amortizaci investičních nákladů souvisejících s jejím pořízením, nelze paušálně definovat. Je všeobecně známo, že nemovitosti v těsné blízkosti vodních ploch, lyžařských areálů, golfových hřišť či lázeňských center jsou v porovnání s dalšími nemovitostmi podstatně lukrativnější.

S jistotou však lze konkrétní ekonomický a obchodní potenciál celého projektu i jednotlivých jednotek (apartmánů) popsat poté, co kvalifikovaný subjekt provede pečlivý průzkum trhu a nastavení konceptu projektu tak, aby byl se zjištěními provedené analýzy trhu v souladu. Lze však konstatovat, že při dnešní cenové úrovni, v níž lze apartmány či nové rekreační domy v lukrativních destinacích pořizovat, není zpravidla možné poměřovat je parametry standardního případu zajímavé investice.

#####Rekreační sídliště? Ne!

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!