Některé lokality si drží cenu i přes propad realitního trhu

23. listopadu 2009 • 10:20
Najít nemovitost s investičním potenciálem je sice dnes těžší než dřív, ale navzdory utlumenému realitnímu trhu to možné je. Mezi české „top lokality“, kde lze i dnes koupit nemovitost, která se majiteli do budoucna zhodnotí, patří zejména severní Čechy a Ostravsko, případně mikrolokality, jako jsou třeba pražské čtvrtě Karlín, Radotín nebo Zbraslav. Mezi „propadáky“, jejichž cena dosáhla dna, patří panelové byty a některé rodinné domy v okolí Prahy.

Jednou z momentálně investičně nejzajímavějších oblastí v České republice jsou severní Čechy. Ceny nemovitostí jsou tu stále pod celorepublikovým průměrem, a proto je zde prostor pro jejich oprávněný růst. „Zatímco průměrná cena bytu 3+1 se v Česku podle našich statistik pohybuje okolo 1,6 milionu korun, v Ústí nad Labem byt této velikosti vyjde na necelý milion korun,“ říká Jakub Havrlant, ředitel realitního tržiště bezrealitky.cz. Podobně jsou na tom Teplice, ale také Litoměřicko a další obce na trase do Prahy. Další „top lokalitou“, kde se v současnosti vyplatí koupit nemovitost, je Ostravsko. „Zde se jedná zejména o obce na trase právě budované dálnice D47. Lepší dostupnost do Ostravy a Olomouce zvedne ceny nemovitostí například na Odersku, Novojičínsku a v dalších oblastech, které jsou dosud těžko dopravně dostupné,“ doplňuje Jakub Havrlant.

#####Nemovitost může zhodnotit třeba rekreační zóna

V zavedených lokalitách musí kupující nemovitosti s investičním potenciálem cíleně hledat a prověřit i další faktory, které mohou v budoucnu ovlivnit cenu nemovitosti. Tím může být například zlepšení dopravní dostupnosti nebo chystané změny v územním plánu. „Dnes už nestačí vsadit pouze na atraktivní lokalitu jako doposud, ceny nemovitostí se začínají významně diferencovat v rámci jednotlivých čtvrtí, přichází trend mikrolokalit,“ konstatuje Jakub Havrlant. Mezi mikrolokality, ve kterých lze najít nemovitosti, jejichž cena má potenciál růstu, patří například pražský Karlín a navazující Praha 9. Tato městská část v současnosti prochází velkými změnami, staví se tu několik rezidenčních i administrativních projektů a vzniká nová moderní čtvrť. Přitom je zde ještě dostatek příležitostí pro nákup starších bytů určených k rekonstrukci. „Dvoupokojový byt před rekonstrukcí lze v Karlíně sehnat za 1,7 milionu korun a zrekonstruované byty stejné velikosti se prodávají za cenu okolo 3 milionů.

Zdařilou rekonstrukcí lze cenu za metr čtvereční navýšit ze 40 tisíc až na nějakých 75 tisíc korun. I po odečtení nákladů na rekonstrukci tak jde prodejem vydělat několik set tisíc korun,“ vypočítává ředitel serveru bezrealitky.cz. Růst cen nemovitostí lze podobně očekávat i jinde v Praze – v Radotíně a na Zbraslavi. Tyto lokality jsou oblíbené už dnes, ale podle územního plánu by zde do roku 2011 měla vzniknout největší rekreační zóna na Vltavě v podobě čtyř velkých jezer s plážemi, sportovišti i přístavem motorových člunů. „Po realizaci tohoto projektu půjdou ceny místních nemovitostí nahoru. Stejný efekt přinese příslušným lokalitám také dokončení Pražského okruhu nebo výstavba nové trasy metra D a prodloužení trasy A,“ dodává šéf realitního tržiště bezrealitky.cz Jakub Havrlant.

#####Panelové byty jsou na dně, je čas nakupovat

Meziročně klesly ceny panelových bytů v průměru o 20 procent, což jsou často statisíce korun. Byty v panelových domech se v současnosti prodávají za zajímavé ceny. „Předpokládáme, že trh už výrazněji klesat nebude a ceny budou spíše stagnovat. S končící krizí může přijít jejich opětovný růst, byť nikterak závratný, přesto doporučujeme nákup panelového bytu příliš neodkládat,“ říká Jakub Havrlant. Aby se investice do panelového bytu vyplatila, měl by se kupující kromě nejnižší ceny zajímat také o stav domu: „Jestli má zateplení, vyměněné stoupačky nebo výtah. Čím nižší bude kupní cena, tím vyšší může být potřebná investice do bytu, ale i prostor pro zisk z budoucího prodeje,“ dodal dále.

Mezi další „cenové propadáky“, které jsou v současnosti za původní cenu neprodejné, patří i některé rodinné domy v okolí Prahy a regionálních metropolí Plzně či Brna. Většinou jde o projekty s domy v podstatě uprostřed polí, které byly nadstandardní spíše svou cenou než čímkoli jiným. Například ty na předměstí Prahy se před krizí prodávaly za 8 až 9 milionů korun, dnes jejich cena činí 5,5 milionu, maximálně 6 milionů korun. „To jen potvrzuje náš postoj, že krize odděluje zrno od plev, jinými slovy – kvalitní nemovitosti, které si svoji cenu udržely, od těch výrazně nadhodnocených,“ dodává Jakub Havrlant, ředitel realitního serveru bezrealitky.cz.

#####Uvážená investice pomůže při neschopnosti splácet hypotéku

Prověřit si investiční potenciál vyhlédnuté nemovitosti je důležité nejen pro kupující, kteří si nemovitost pořizují jako investici. Klíčový význam může mít i pro ty, jež ji kupují pro potřeby vlastního bydlení a neplánují nemovitost prodávat. Mohou se totiž docela snadno dostat do situace, která je k prodeji donutí, ať už půjde o ztrátu zaměstnání nebo třeba rozvod. V takovém okamžiku se může prodej velmi prodražit, a to až o několik set tisíc korun. Panelový byt na některém z pražských sídlišť, který na začátku loňského roku stál 3,3 milionu, je dnes prodejný za cenu zhruba 2,6 milionu korun.

„Pokud ho majitel koupil na hypotéku, zaplatil už bance přibližně 324 tisíc korun, z toho však většinu na úroky, dlužná částka se stále pohybuje okolo 3,2 milionu korun. Špatný výběr nemovitosti v kombinaci s hypotékou tak majiteli za rok a půl přinesl ztrátu ve výši přibližně 900 tisíc korun,“ vypočítává Jiří Paták, ředitel serveru honzovahypoteka. cz, a doporučuje: „V tomto případě je lepší s prodejem zatím počkat a nemovitost raději dočasně pronajmout.“

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!