Nejlepší vizitkou zelené budovy je patřičná certifikace | E15.cz

Nejlepší vizitkou zelené budovy je patřičná certifikace

9. března 2011 • 12:53
V poslední době i na českém trhu přibývá stále více budov, které se označují jako zelené. Ne všechny ale splňují přísná kritéria na skutečně zelenou budovu. Podle jednatele společnosti HOCHTIEF Development Petera Noacka je důležité odlišit skutečnou kvalitu. „Nejlepším vysvědčením pro skutečně kvalitní zelenou budovu je příslušná co nejvyšší certifikace podle mezinárodních standardů,“ říká.

Jaký byl podle vás loňský rok z hlediska fungování kancelářského trhu?

Rozhodně nebyl zrovna nejlepší, na druhou stranu ale bylo cítit, že se spousta věcí zlepšuje, že mírně roste poptávka a větší nájemci začínají hledat nové pronájmy. Moc obchodů se sice neuzavřelo, nicméně jistý růst poptávky bylo možné zaregistrovat. Dobré bylo, že se postupně do Prahy vrací velcí zahraniční investoři.

Už je na trhu prostor pro nové projekty?

Myslím si, že ano. V posledních měsících se spousta projektů zpomalila, či dokonce zastavila. Poptávka zvolna naplňuje projekty s nejkvalitnějšími kancelářemi kategorie A a podle mého názoru za rok a půl až dva roky tady dokonce mohou kvalitní kancelářské prostory chybět.

Jaká bude podle vás role spekulativní výstavby? Vrátí se vůbec ještě?

Částečně se vrátit může, nicméně určitě ne v rozměrech, jako tomu bylo dříve. Už dříve bylo poněkud zvláštní stavět kancelářské projekty spekulativně. My jsme to z Německa neznali, naše interní pravidla podobnou výstavbu nikdy nepřipouštěla. Všechny naše projekty jsme měli předem alespoň částečně buď pronajaté, nebo prodané. Nemáme ani jednu kancelářskou budovu postavenou spekulativně a myslím si, že do budoucna se už žádné takové budovy bez alespoň částečného předpronájmu nebo předprodeje stavět nebudou. V dnešní době znamená spekulativní výstavba velké riziko.

HOCHTIEF Development momentálně chystá realizaci projektu Office Islands. Můžete ho trochu představit? Čím bude výjimečný?

Office Islands je kancelářský komplex, který sestává ze sedmi budov prolínajících se s relaxačními zónami. Výjimečný je celý koncept projektu, který přináší nájemcům možnost výrazných úspor provozních nákladů a zároveň příjemné pracovní prostředí pro zaměstnance. Všechny budovy jsou navrženy jako nízkoenergetické, mají Průkaz energetické náročnosti třídy A, což je nejvyšší možná úroveň, i precertifikaci LEED Silver. Vzhledem k velikosti areálu je tu velká flexibilita spojování a dělení nájemních úseků, a to jak horizontálně či vertikálně v rámci každé budovy, tak i v rámci areálu jako celku. To firmám často může velmi usnadnit situaci, například v případě růstu firmy a potřeby rozšíření prostor.

Díky navrženým dispozicím jsou také jednoduše a bez velkých dodatečných nákladů přestavitelné užitné plochy k jiným účelům (například kanceláře na zasedací místnosti a naopak). Technické řešení navíc umožňuje zásadně zmenšovat pracovní plochu na jednoho člověka při dodržení všech hygienických norem, a může tak mít vliv i na celkovou výši nájemného. Za zmínku stojí jednoznačně také lokalita, v níž se projekt Office Islands nachází. Areál se totiž bude stavět prakticky přímo u konečné stanice metra trasy C Letňany a poblíž výpadovek z města.

V jaké fázi je příprava projektu?

Momentálně dokončujeme stavební řízení, čekáme na stavební povolení a jednáme s prvními nájemci. Doufáme, že tak v polovině roku bychom mohli začít stavět. Standardní doba výstavby jedné budovy je 18 měsíců. Zatím máme projekt připravený tak, že ho budeme realizovat po etapách podle zájmu nájemců. Jsme připraveni stavět v každé etapě jednu budovu, budeme ale rádi, pokud se nám podaří stavět třeba dvě budovy najednou, jsou to nejen ušetřené náklady.

Pomáhá vám při jednání s nájemci, že stavíte šetrné budovy?

Jsou tři typy nájemců. Prvnímu je to celkem jedno, což je velká škoda. Druhá skupina nájemců už má jistá interní pravidla, že musí dbát na přítomnost v zelených budovách, a třetí skupina nájemců začíná slyšet na to, že ušetří. Kombinace zelených budov a ušetření vedlejších nákladů je něco velice důležitého a to bych řekl, že čtyři pětiny nájemců, se kterými se bavíme, na to slyší a je to pro ně prioritou. Řada poboček zahraničních společností už nesmí jít kvůli vnitrofiremním směrnicím do jiných než zelených budov.

Budou tedy brzy zelené budovy na českém trhu samozřejmostí?

Pojem zelená budova je poměrně široký. Jsou zelené budovy, které bych rozhodně za zelené nepovažoval, a jsou zelené budovy, které nejsou jen zelené, ale jsou ještě o krok dále. Zelená budova musí splňovat dvě základní věci – jednak ekologický rozměr a jednak ekonomický rozměr. Pokud to splní, je to zelená budova, která má smysl. A to se podle mého názoru už měnit nebude. Myslím si, že ti, kteří to berou jen jako marketingový tah, neuspějí. Postavit normální budovu a na to dát solární panely, to není zelená budova. Zelená budova začíná konceptem budovy přes fasády, vnitřní vybavení. Je to poměrně složitá záležitost.

Nekazí potom pověst skutečným zeleným budovám právě ti developeři, kteří označují za zelenou budovu, která podle všech kritérií rozhodně zelená není?

Myslím si, že oddělit kvalitu od ostatních pomohou certifikáty. Říkat mohu cokoli, ale pokud mám energetický průkaz C nebo mám certifikaci LEED ani ne bronzovou, pak se hned ukáže, kde je a kde není kvalita. My už nyní máme energetický průkaz A, což už něco ukazuje. Kdo se v tom opravdu vyzná, pozná pravdu velmi rychle.

Když jednáte s budoucími nájemci zelené budovy, je rozdíl v jednání s českou firmou a zahraniční?

Takto jednoduše se to nedá říci. Velkou roli hraje to, jak velká firma hledá nové prostory a do jaké míry se tato firma může zabývat něčím, co nepatří do její hlavní činnosti. Větší nájemce má vždy nějaké lidi, kteří se na realitním trhu pohybují, vyznají se v tom, co je na trhu. To jsou odborníci, kteří se tím zabývají. Menší nájemce tuto možnost nemá. Je to tedy především otázka velikosti firmy.

Pokud jde o rozdíly mezi českou a zahraniční firmou, je tu ještě jeden aspekt. Jak už jsem říkal, v zahraničí existují firmy, které mají určitá vnitřní pravidla a třeba nikdy nepůjdou do jiné budovy než do té, která má certifikaci LEEDS nejvyšší úrovně.

Mění se nějak v poslední době požadavky klientů na kancelářské prostory?

Myslím si, že na pořadí hodnot jsou více věci týkající se zelených budov. Cítíme také, že se firmy více starají o své zaměstnance, pokud jde o prostředí v kanceláři, klima v budově, zabývají se prostředím v kanceláři, jak to bude vypadat atd.

Jaké jsou vaše další plány na českém trhu, co momentálně dále chystáte?

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!