Nájemní bydlení | E15.cz

Nájemní bydlení

29. ledna 2008 • 00:00
Nájemní bydlení je v evropských městech nejcharakterističtější formou užívání bytů již od začátku 19. století. Vznik nájemního bydlení souvisel s rozvojem měst v důsledku průmyslové revoluce; lidé z venkova se stěhovali do měst, kde však v té době nebyly cenově dostupné domy ke koupi.

Proto se tehdy vlastní dům - jako děděné tradiční centrum rodiny - změnil na „činžovní“ dům s pronajímanými byty, a tím vznikl soukromý nájemní sektor. Ekonomickým rámcem bylo tržní prostředí, kdy se hospodářská činnost, včetně výstavby a pronájmu nájemních bytů, ponechávala působení nabídky a poptávky. Za dalších zhruba 200 let prošel sektor nájemního bydlení velkými společenskými, právními i ekonomickými změnami, v nichž se - logicky - promítl především politický vývoj v jednotlivých zemích.

#####Bydlení = služba veřejná?

Nájem bytu je v České republice upraven občanským zákoníkem z roku 1964, který po mnoha novelách platí dosud a jehož celková koncepce vycházela v době jeho vzniku z tehdejšího cíle postupně zlikvidovat soukromé hospodaření jako takové. Tímto novým zákoníkem bylo proto popřeno předchozí pojetí občanského zákoníku jako obecného soukromoprávního kodexu a nájemní právo se, obsahově i formálně, odklonilo od evropské kontinentální konvence demokratických zemí. Tímto zákoníkem byla také, kromě jiného, založena povinnost všech vlastníků, včetně tehdy zbývajících nečetných soukromých vlastníků nájemních domů a vlastníků rodinných domů, oznámit každý uvolněný byt a dát jej „k dispozici“ národnímu výboru k „přidělení“ ve správním řízení. Tím byl založen administrativně přídělový systém nájemního bydlení zásadně odlišný od smluvních vztahů v demokratických zemích s tržní ekonomikou. Tento systém, uplatňovaný pro nájemní bydlení v České republice až do začátku 90. let minulého století, také nadlouho ovlivnil myšlení veřejnosti principem - v praxi však důsledně nenaplněným - že bydlení je „veřejná služba“, o kterou se musí postarat stát nebo jím určený veřejný orgán. Pojetí nájemního bydlení jako „veřejné služby“ však, bohužel, dodnes někdy přetrvává, protože někteří lidé stále uvažují o „přidělování nájemních bytů“ z veřejného vlastnictví v intencích rozhodování bývalých národních výborů.

„Přidělování“ bytů však již neexistuje a i veřejní pronajímatelé - např. obce - se svým majetkem hospodaří právem vlastníka a v soukromoprávních vztazích, tj. na základě dobrovolnosti a dohody, tedy nikoli ve správním řízení. Přestože bývalý zákon o hospodaření s byty, a s ním i právo na přidělení bytu, již od roku 1992 neplatí, „klasická“ soukromoprávní úprava dosud přijata nebyla a stávající občanský zákoník, navzdory mnoha novelám, dosud za takovou úpravu považovat nelze. Ministerstvo pro místní rozvoj proto úzce spolupracuje s ministerstvem spravedlnosti na koncipování nového občanského zákoníku, jehož součástí bude i zcela nová úprava nájmu bytu. Ministerstvo pro místní rozvoj také připravuje tuto zvláštní část občanského práva ve formě novelizace stávajícího občanského zákoníku v oblasti nájmu bytu, protože je nutné v tomto sektoru, kromě odstraňování cenových deformací, odstranit i deformace právní.

#####Otázky nájemního práva

V rámci činnosti skupiny mezinárodních expertů při tvorbě „Principů evropského smluvního práva“, které byly vypracovány Komisí pro evropské smluvní právo, byly diskutovány také otázky úpravy nájemního práva. Komise došla k závěru, že zprávy z jednotlivých zemí - jako podklady pro práci komise - vykázaly natolik rozdílný obraz, že do úvodu principů bylo nakonec naformulováno, že tak, jako jiné specifické normy určované se zvážením a přihlédnutím k hospodářské a sociální politice, byly i specifické otázky nájemního práva z těchto evropských principů vypuštěny. Skupina mezinárodních expertů v této oblasti rovněž zdůraznila, že bydlení, včetně nájemního, je věcí národní legislativy, která by měla respektovat, alespoň do určité míry, historický vývoj; avšak současně by měla směřovat k situaci, kdy bude nájemní vztah vnímán skutečně jako smluvní závazek. Je proto zřejmé, že pokud má být nájemní smlouva odrazem smluvního soukromoprávního poměru, je nezbytné garantovat minimální nutnou smluvní volnost a prostor pro obě smluvní strany, aby se každá z nich mohla chovat jako strana smluvního vztahu. To je také důvod, proč byl do plánu legislativních prací vlády na rok 2008 navržen úkol připravit návrh novelizace občanského zákoníku v části týkající se nájmu bytu.

#####Nájemní = tradiční bydlení

V jednotlivých zemích Evropské unie se podíl nájemního bydlení různí - viz graf. V prostředí České republiky je nájemní bydlení dlouhodobě vnímáno jako tradiční forma bydlení; a to i přes rozšiřující se segment privatizovaných bytů do vlastnictví nebo rostoucí počet nově postavených bytů. K tomu přispívá i skutečnost, že část nově postavených bytů jako jednotek, podle zákona o vlastnictví bytů, a prodaných do vlastnictví je fakticky užívána právem nájemním - tj. vlastník bytu jej nevyužívá pro svou potřebu, ale na základě nabídky a poptávky na volném trhu jej pronajímá za sjednaných podmínek nájemního vztahu včetně sjednané - tržní - výše nájemného. Podle odhadu ministerstva pro místní rozvoj se jedná o zhruba 10-40 % sektoru vlastnických bytů podle lokalit. Nájemní sektor je proto i nadále zejména ve městech dominantní formou užívání bytů.

#####Postupné zvyšování nájmu

Nájemné z bytu - jako cena - však v České republice obecně stále neplní svou ekonomickou funkci; tato deformace by měla být, alespoň do značné míry, odstraněna do konce roku 2010 na základě možnosti jednostranného zvyšování nájemného v těch nájemních vztazích, kdy se pronajímatel s nájemcem nedohodnou jinak. Účelem zákona o jednostranném zvyšování nájemného však není cenová regulace, ale stanovení „náhradního“ postupu - v případě „nedohody“, který v určitém časovém období umožní začlenění sektoru původně regulovaných nájemních vztahů do tržního prostředí. Jde tedy o postupné zvyšování nájemného, které bylo „zakonzervováno“ dřívější regulací v neporovnatelně nižší úrovni, než je nájemné sjednávané u nových nájemních smluv - tedy nájemné obvyklé. Nelze však zcela srovnávat dohodu partnerů „nově vstupujících“ do vztahu a jednání o změně v rámci vztahu trvajícího, protože aspekty takového vztahu - charakteru „dlouhodobé spotřeby“ - jsou odlišné; proto výši nově sjednávaného nájemného není možné „automaticky“ považovat za „správné“ nájemné i pro trvající nájemní vztahy.

#####Cílové nájemné

Zákon o jednostranném zvyšování nájemného je však zásadně odlišným předpisem od dřívějších, Ústavním soudem ČR postupně zrušených, cenových předpisů ministerstva financí regulujících nájemné jako cenu. Zákon o jednostranném zvyšování nájemného je dočasný (čtyřletý) předpis občanskoprávního charakteru, upravující vztahy některých nájemců a pronajímatelů v souvislosti právě s nedokončeným přechodem z administrativně přídělového systému do systému založeného na autonomii vůle stran smluvního vztahu. Na rozdíl od dříve platných předpisů ministerstva financí tento zákon upřednostňuje dohodou obou stran, není cenovým předpisem, nereguluje nájemné jako cenu, nestanoví maximální nepřekročitelnou hranici nájemného a nájemné zvýšené podle něj nepodléhá cenové kontrole. Takzvané cílové nájemné, kterého má být podle zákona u konkrétního bytu dosaženo, také nelze směšovat s „tržním“ nájemným pro takový konkrétní byt. Tržní nájemné totiž nelze určit jednostrannými kroky; tržně sjednané nájemné, stejně jako kterákoli jiná neregulovaná cena, vzniká až na základě svobodného sjednávání obou stran smluvního vztahu a na nedeformovaném trhu. Nájemné také není parametrem daného bytu; smluvně sjednané nájemné je parametrem konkrétního vztahu dvou konkrétních subjektů promítajících si do konkrétní výše nájemného za konkrétní byt své priority, rizika atd., popř. vliv takzvané „zvláštní obliby“ (např. pronájmem bytu blízké osobě nebo příteli za nižší nájemné). Systém jednostranného zvyšování nájemného si proto neklade za cíl „vytáhnout“ hodnoty nájemného až na tržní úroveň; má pouze napomoci dosáhnout „spodní úrovně“ hladiny „připravené k vyjednávání“ ve smluvním režimu. Jinými slovy, dosažení cílového nájemného uplatněním jednostranného zvyšování vytvoří pro proces sjednávání ceny obvyklé příznivé podmínky. Zákon o jednostranném zvyšování nájemného navíc sám přímo ve svém textu předpokládá, že ke změně nájemného by mělo dojít v prvé řadě dohodou, která by měla odrážet místní situaci v konkrétním případě, a proto také dohodu upřednostňuje.

#####Z prohlášení vlády

Ústavní soud České republiky uvedl ve svých judikátech týkajících se nájmu bytu a nájemného z bytů, kromě jiného, že sociální dopady nákladů na bydlení je povinen nést stát, a nikoli pronajímatel nájemního bytu. Rovněž Nejvyšší soud České republiky judikoval, že z právního řádu nevyplývá, že by výše nájemného měla odpovídat sociální situaci nájemce. Vláda se proto ve svém programovém prohlášení zavázala, že vytvoří „netržní“ segment nájemního bydlení, který bude zacílen na sociálně vymezenou cílovou skupinu nájemců. Jedním z tzv. programových cílů vlády je z těchto důvodů úkol pro ministerstvo pro místní rozvoj předložit v průběhu roku 2008 vládě návrh věcného záměru nového zákona o sociálním bydlení.

#####Definice sociálního bydlení

Vzhledem k vývoji přístupu Evropské komise a Evropského soudního dvora ke slučitelnosti veřejné podpory v oblasti bydlení však neexistuje žádná praxí ověřená forma podpory sociálního bydlení z veřejných zdrojů v rámci zemí Evropské unie. Z hlediska aspektu veřejné podpory existuje pouze jediný evropský předpis obsahující explicitně pojem „sociální bydlení“, a to Rozhodnutí Evropské komise č. 2005/842/ES z konce roku 2005, které obsahuje „sociální bydlení“ mezi výčtem služeb obecného hospodářského zájmu. Sociální bydlení je zde definováno tak, že se „jedná o bydlení poskytované znevýhodněným občanům nebo příslušníkům sociálně méně zvýhodněných skupin, kteří nejsou schopni z důvodů omezené solventnosti získat bydlení za tržních podmínek“. Tento evropský předpis tak bude zřejmě rámcem, z něhož budou v budoucnu vycházet jednotlivé formy podpory z rozpočtů státu, popř. krajů nebo obcí, v oblasti nájemního bydlení, které bude zaměřeno na sociálně definovanou cílovou skupinu domácností. Dá se proto předpokládat, že do budoucna budou v České republice existovat dva segmenty nájemního bydlení - „tržní“ a „sociální“ -přičemž předpokladem bude „nastavení“ podmínek, aby si tyto segmenty ani nekonkurovaly, ani se nepřekrývaly.

*

#####Nájemní bydlení - pročpak se na komerční bázi nestaví?

Není dokončena deregulace nájmů a na vině bude i současná podoba občanského zákoníku, která nahrává více nájemcům, a k tomu ještě nepříliš rychlý a vlastnictví chránící přístup soudů.

* malé výnosy; vzhledem k tržním cenám bytů jsou reálné výnosy z nájemného zhruba od 3 do 5 % p. a.; krátkodobě mohou být vyšší, v delší řadě klesnou

* smluvní nájmy dlouhodobě mírně klesají; stavební práce, materiály, náklady na správu a údržbu rostou

* občanský zákoník a chování soudů poškozují pronajímatele; není zde dostatečná ochrana před neseriózními nájemci

* do doby ukončení regulace nájmů nebude známa rovnovážná výše nájemného; nejistota

* ze strany státu i bank zde není pro tento druh výstavby podpora; podpory směřovaly z většiny na vlastnické bydlení; ve společnosti se vytvářely zcela falešně médii, některými politiky, sdruženími (Svaz nájemníků) náhledy na pronajímatele a nájemce coby na antagonisticky fungující skupiny

* nájemní bydlení získávalo malou prestiž; nesprávně se vžila představa, že nájemní bydlení je pro nájemce drahé a neekonomické

* Česká republika má dostatečný počet bytů; velká část bytového fondu je však zanedbaná; málo se rekonstruuje; velmi málo bytů zaniká (bytový fond se neobnovuje); velký potenciál je v renovaci současného bytového fondu, čemuž brání: 1. obtížně proveditelné uvolnění bytového domu pro provedení kompletní rekonstrukce (obč. zákoník) 2. tzv. privatizace obecního bytového fondu vedoucí k odlivu bytů z majetku obcí, obce nebudou schopny v budoucnu plnit roli poskytovatele sociálního bydlení nebo budou nuceny k drahé nové bytové výstavbě

* Při pronajímání nelze dopředu jednoznačně odhadnout náklady. Variant je nepřeberné množství a souvisejí s různým chováním nájemců, správních a řemeslných firem, technickým stavem objektů, změnami v území. Při pronajímání bytů je nutno vzít v úvahu, že i náklady, které se naúčtují nájemci, jsou ve skutečnosti nákladem pronajímatele. Nájemce hodnotí výši všech plateb spojených s bydlením dohromady (nájemné, služby, energie, údržba); přenášením některých nákladů spojených s provozem bytu zase snižuje platební schopnost k úhradě nájemného.

Důležitým upozorněním k výstavbě nájemních bytů je podoba občanského zákoníku, která ruku v ruce s chováním soudů významně poškozuje pronajímatele a zvýhodňuje i neseriózní nájemce. Vymáhání práva v oblasti bydlení je pro vlastníky nemovitostí problém. Stačí se seznámit se stavem pohledávek, průběhem soudních sporů, chováním některých nájemců v současné době, kdy jsou tzv. regulované nájmy na velice nízké úrovni. S rostoucím nájmem se mnoho negativních jevů bude prohlubovat.

 
>
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!