Nad developery se stahují černá mračna

30. prosince 2008 • 00:00
Finanční krize klepe na české dveře více než důrazně. První její dopady již řada firem pocítila na vlastní kůži. Mezi nejvíce zasažené obory patří stavebnictví a především pak developeři. Zářným příkladem jsou společnosti Orco a ECM, jejichž akcie na burze ztratily za poslední rok takřka veškerou svou hodnotu.

Otom, že finanční krize alespoň částečně dorazila i do Česka, již není pochyb. Firmám se zhoršuje přístup ke kapitálu, zaměstnavatelé avizují propouštění, zastavuje se činnost podniků, či se přerušuje jako v případě Škody Auto výroba. Jako nejnázornější příklad dopadů krize slouží pražská burza, která během roku 2008 ztratila přes 50 procent. Propad finančního trhu se dotkl v podstatě všech titulů od bank přes energetické společnosti až k developerům. A právě developeři patří mezi nejpostiženější skupinu. Akcie dvou veřejně obchodovaných developerů, společností Orco a ECM, se zařadily mezi smutné rekordmany tohoto roku, když během posledních 12 měsíců ztratily většinu své hodnoty. Finanční krize se ale nevyhnula ani dalším velkým gigantům, firmám Sekyra Group a Central Group.

#####Nenechte se mýlit, krize je i v ČR

Ač většina politiků ještě donedávna tvrdila, že krize se naší republice vyhne, nyní je už spíše otázkou, nakolik Česko zasáhne. Tuzemské firmy si teď musí připadat jako ve zlém snu. Od počátku roku 2008 většinu z nich sužovala sílící koruna a inflace. A když už se koruna a inflace stabilizovala, přišla další rána v podobě finanční krize. Země eurozóny se propadly do recese a pokles ekonomiky zřejmě postihne i USA a další státy. Následkem toho se snižuje poptávka a firmám klesá odbyt, a tudíž i zisk. Roztáčí se tak nepříjemná krizová spirála, která si vyžádá řadu podnikatelských obětí. Mnoho odvětví upozorňuje na nutnost omezení výroby a propouštění zaměstnanců. Velké problémy například hlásí automobilový průmysl, který patří společně s bankovním sektorem k nejdůležitějším oblastem v evropském hospodářství. Jenom automobilky, které vyrábějí na českém území, plánují propustit až 10 000 lidí. Škoda Auto již několikrát odstavila výrobu a do budoucna s počítá s dalším přerušením. Krize se ovšem rozšířila i do dalších oborů.

#####Stavebnictví postihla krize nejvíce

#####Důvod poklesu – velké zadlužení

Cykličnost stavebního odvětví však není jediným důvodem, proč krize poškodila developery. Velkou roli sehrálo také velké zadlužení developerských firem u bank. Mnoho let si firmy užívaly příznivé ekonomické situace. Nenasycený trh nemovitostí, levné a snadno dostupné peníze a rostoucí ceny nemovitostí stály u velkého boomu na stavebním trhu. Developeři rozjížděli další a další projekty, které vesměs financovali z cizích zdrojů. „Poměr jejich vlastních prostředků k vypůjčeným byl velmi malý. Ekonomicky řečeno – využívali vysoký pákový efekt. To v dobách dobrých násobí zisky, ale v méně příznivém prostředí násobí ztráty,“ doplnil Petr Čermák, analytik společnosti Colosseum. Krize na finančních trzích však zhoršila přístup k dalším úvěrům, jelikož banky zpřísnily podmínky pro financování nových projektů. Zatímco dříve banky klidně poskytly developerům až 90 procent nákladů nového projektu, v současnosti je to kolem 75 procent. Banky zavádějí značně přísnější politiku i pro poskytování hypoték, což snižuje poptávku po nových bytech, protože většina osob nemá dostatek vlastních finančních prostředků k zakoupení nového bytu. Mnozí se po úspěšných letech potýkají se ztrátou a pokud by navíc došlo v ČR k poklesu cen nemovitostí, odrazilo by se to ještě výrazněji na jejich ziscích. Řada developerů je proto nucena uzavřít své projekty a výrazně omezuje nové. Na druhé straně ale ekonomové upozorňují, že realitní investoři kvůli nárůstu nákladů na financování požadují vyšší výnos z pronájmů, což znamená nižší ceny komerčních nemovitostí. V současné době tak developeři pokračují v projektech, u kterých je po dokončení zajištěno krytí úrokových nákladů výnosem z pronájmů.

#####Akcie developerských firem padají

Krize si mezi developery příliš nevybírala a dolehla v různé míře v podstatě na všechny. Nejtvrději však krize postihla dvě developerské firmy, s jejichž akciemi se dá veřejně obchodovat na burze, ECM a Orco. Akcie ECM ztratily během roku 78 procent své hodnoty a hodnota akcií společnosti Orco se dokonce snížila o 92 procent (údaje k 2.12. 2008). Oba developeři vykázali také vysoké ztráty v prvních třech čtvrtletích, když ECM zaznamenalo ztrátu 555 milionů korun a Orco zhruba 655 milionů korun. V porovnání s předchozím rokem se jedná o výrazný propad. ECM totiž v roce 2007 vykázalo zisk 111 milionů korun, Orco pak skoro dvě miliardy korun. Orco se v době začátku krize nacházelo uprostřed své investiční aktivity a jeho portfolio nájemních nemovitostí podle analytiků negenerovalo cash flow k plnému pokrytí úrokových nákladů. „Nicméně firma výrazně omezuje investice a snižuje provozní náklady, takže předpokládáme, že v roce 2009 plně pokryje úrokové náklady. Developeři bez nájemního portfolia toto udělat nemohou,“ komentoval Petr Bártek z České spořitelny. Krize měla také významný dopad na společnosti s výrazně nepravidelným cash flow, což jsou právě nejčastěji menší developeři komerčních nemovitostí bez nájemního portfolia. Tyto firmy mají dlouhý investiční cyklus, kdy v prvních několika letech investují do výstavby a po dokončení a pronajmutí projekt prodávají realitním investorům. Nyní je kvůli kreditní krizi obtížné získat financování pro výstavbu, a tak realizovat prodej projektů.

#####Luxusní byty a zajištěné pronájmy

Způsobů, jak úspěšně čelit nástupu krize, je podle odborníků několik. Především by se developeři měli pokusit snížit své zadlužení a provozní náklady. Analytici označují za důležité také správný výběr rentabilních projektů. Zde se očekává nízký pokles poptávky po nových luxusních bytech, jelikož osoby relativně movité nefinancují obvykle své nákupy pomocí úvěrů. „Věřím proto, že developerům se spíše dnes vyplatí zaměřění na dražší a luxusnější byty,“ poradil Petr Hlaváč. Dostatečně výhodné se zdají i investice do nemovitostí se zajištěnými pronájmy. „Nájemní trh je v ČR stále velmi silný a i když očekáváme v nejbližším roce mírné ochlazení, kvalitní projekty by neměly mít s pronajímáním ploch problém,“ podotkl Petr Bártek. Někteří developeři již sami přišli s různými speciálními akcemi, které mají podpořit poptávku po nemovitostech. Například společnost Central Group láká zákazníky nabídkou zhodnocení jejich peněz. Jedná se o nabídku garantovaného úroku, kterou může využít každý, kdo je schopen splatit alespoň 50 procent z ceny vybrané nemovitosti. Byt nebo dům pak může do tří měsíců před dokončením výstavby vrátit společnosti zpět a firma mu vrátí peníze včetně garantovaného úroku. Jinou formu podpory prodeje zvolila zase společnost Skanska, která poskytuje k nemovitostem slevové šeky.

#####Zlepšení přinese až rok 2010

Jak se bude developerům dařit v dalších měsících a letech záleží především na dalším vývoji krize a jejích dopadech na naši ekonomiku. Analytici se vesměs shodují, že v krátkodobém horizontu se stavebnictví zlepšení nedočká a že developeři se budou potýkat s problémy i nadále. „Oživení by mohlo nastat v roce 2010, to by pro developery znamenalo novou šanci, “ uzavřel Petr Hlaváč.

Autor je redaktorem serveru Podnikatel.cz

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!