Zástava obchodního podílu v nemovitostních transakcích

6. prosince 2010 • 15:21
Pro získání bankovního financování pro nemovitostní transakci je zcela nezbytné využití kvalitního zajišťovacího instrumentu. Jednou z vhodných a hojně využívaných forem zajištění je zastavení obchodního podílu společnosti. Dále se nejčastěji využívá zástavy nemovitostí, ale můžeme se setkat i s využitím zástavy akcií, zástavy pohledávek či ručením.

Typickým modelem pro využití zástavního práva k obchodnímu podílu v nemovitostních transakcích je situace, ve které developer či investor z důvodu oddělení rizik spojených s realizací projektu od vlastní běžné podnikatelské činnosti založí novou společnost určenou výhradně pro příslušný projekt (tzv. special purpose vehicle, SPV). Tato nově vzniklá společnost je subjektem realizujícím nemovitostní projekt a je následně příjemcem financování od banky, tedy dlužníkem. K zajištění poskytnutého úvěru se zřídí zástavní právo k obchodnímu podílu v SPV ve prospěch banky. Banka se tedy stává zástavním věřitelem a developer zástavcem obchodního podílu.

#####Právní úprava

Podmínky vzniku a právní úprava zástavy obchodního podílu vešly v platnost v roce 2001 a nacházejí se v § 117a obchodního zákoníku. Ke zřízení zástavního práva k obchodnímu podílu je třeba písemné zástavní smlouvy jasně vyjadřující vůli obou stran s úředně ověřenými podpisy. Zástavní smlouva musí rovněž obsahovat označení zástavy, a to jak zastavovaného obchodního podílu, tak pohledávky, kterou zástava zajišťuje, jelikož bez pohledávky nemůže existovat zástava. Zástavní věřitel si musí rovněž ověřit, zda k převodu obchodního podílu v dané společnosti je vyžadován souhlas valné hromady. Pokud tomu tak je, pak je souhlas vyžadován i pro zřízení zástavního práva, které nemůže bez tohoto souhlasu vzniknout.

O usnesení valné hromady, kterým byl udělen souhlas ke vzniku zástavního práva, je nutné pořídit notářský zápis. Pro rozhodování o zřízení zástavního práva bude použit stejný způsob hlasování valné hromady, který se používá pro převod obchodního podílu. Je nezbytné si pamatovat, že zástavní právo nevzniká podpisem smlouvy či souhlasem valné hromady, ale až zápisem zástavního práva k obchodnímu podílu do obchodního rejstříku. Zde je nespornou výhodou oproti zástavě nemovitostí, že rozhodnutí o zápisu zástavního práva do obchodního rejstříku se vyřizuje v mnohem kratší lhůtě a je tedy kratší i doba právní nejistoty a spojeného obchodního rizika. Návrh na zápis zástavního práva může být podán zástavcem či zástavním věřitelem.

Zákon vyžaduje k návrhu přiložení zástavní smlouvy, a je-li tomu třeba, také notářského zápisu o usnesení valné hromady. Důležitým rozdílem oproti zástavě nemovitostí je, že obchodní podíl nelze po dobu trvání zástavního práva opětovně zastavit. Je-li obchodní podíl společnosti zastaven a dojde k přeměně právní formy společnosti, pak přechází zástavní právo i k obchodnímu podílu či akciím, které zástavce nově nabude. Stejné pravidlo se uplatní i při fúzi či rozdělení společnosti. Návrh na zápis přeměny právní formy musí obsahovat žádost o zápis zástavního práva k novému podílu. V případě, že obchodní podíl na nástupnické osobě nelze zastavit, pak zástavní právo k obchodnímu podílu zaniká. Zástavce má však povinnost věřiteli poskytnout dostatečné alternativní zajištění pohledávky.

#####Užitky ze zástavy

V zákoně je výslovně upraveno, že zřízením zástavního práva k obchodnímu podílu se jeho majitel nezbavuje práv společníka ve společnosti, a bude je tedy i nadále vykonávat. Současně je zde však upraveno, že je-li zajištěná pohledávka splatná, pak veškerá plnění, na která vznikne společníkovi nárok na základě účasti ve společnosti, náleží zástavnímu věřiteli a započítávají se na zajištěnou pohledávku. To platí i v případě, že zástavce není dlužníkem zajištěné pohledávky.

#####Zánik zástavního práva

V ideálním případě zaniká zástavní právo k obchodnímu podílu splacením pohledávky. Nastane-li však situace, že pohledávka není včas a řádně splněna, pak má zástavní věřitel právo obchodní podíl na náklady dlužníka prodat. Prodej se může uskutečnit v obchodní veřejné soutěži nebo ve veřejné dražbě a není k němu třeba souhlasu valné hromady společnosti, neboť tento souhlas byl poskytnut při vzniku zástavního práva. Výtěžek z prodeje převyšující zajištěnou pohledávku vydá věřitel dlužníkovi a následným převodem obchodního podílu zástavní právo k němu zaniká. V obchodní praxi se však můžeme setkat i s možností, že obchodní podíl se nepodaří prodat ani po opakované snaze.

[file:8062:small:right]

V této situaci má zástavní věřitel právo, nikoli však povinnost, vykonávat práva spojená se zastaveným obchodním podílem. Pakliže se zástavní věřitel rozhodne daná práva vykonávat, má povinnost o tom informovat zástavního dlužníka i společnost samotnou. Jinými slovy, zástavní věřitel má možnost převzít řízení společnosti. Je v zájmu zástavce, aby se způsob uplatnění této možnosti a podmínky vykonávání práv zástavním věřitelem důkladně a jasně upravily v zástavní smlouvě. Výkon práv spojených s obchodním podílem zástavním věřitelem namísto zástavce není údajem, který se zapisuje do obchodního rejstříku. Obchodní rejstřík tedy bude i nadále uvádět, že společníkem je zástavce a obchodní podíl je zastaven ve prospěch zástavního věřitele. Je úkolem třetích stran si ověřit, kdo je oprávněn vykonávat práva spojená s obchodním podílem. Alternativní možností řešení neúspěšného prodeje zastaveného obchodního podílu je dohoda mezi zástavním věřitelem a zástavcem o převodu obchodního podílu na úhradu dluhu.

V této smlouvě musí být uvedeno, že se obchodní podíl převádí na úhradu dluhu, a to včetně výše dluhu a jeho důvodu. Pro tento převod zákon požaduje určení ceny obchodního podílu soudním znalcem. Smluvní strany jsou následně vázány hodnotou stanovenou znalcem a zástavní věřitel je povinen vyplatit zástavci částku, o kterou stanovená cena převyšuje výši zastavené pohledávky. Převodem obchodního podílu na zástavního věřitele zástavní právo přirozeně zaniká. Stejně jako u návrhu na zápis, tak i u návrhu na výmaz může být tento návrh podán zástavcem nebo zástavním věřitelem. Rozdílem je, že zápis pouze deklaruje předchozí zánik zástavního práva splacením pohledávky či převodem obchodního podílu.

#####Náležitosti smlouvy

Kromě obecných náležitostí je nezbytné identifikovat obchodní podíl a zajištěné pohledávky. Zajištěné pohledávky musí být vymezeny řádně tak, aby nevznikla jakákoli pochybnost. Půjde zejména o pohledávku na vrácení jistiny (včetně příslušenství). Nepochybně je vhodné uvést rovněž pohledávku z titulu smluvní pokuty a náhrady škody. Jakkoli jsou tyto pohledávky budoucími a podmíněnými, je nezbytné je přesně definovat (zejména pokud jde o jejich maximální výši a o časový rámec, ve kterém budou vznikat). Aby se v praxi předešlo smluvním ujednáním, která ze své podstaty odporují účelu zástavního práva, obsahuje zákon výčet neplatných smluvních ustanovení.

Neplatná jsou ujednání o zákazu vyplatit zástavu, o propadnutí zástavy při prodlení s plněním a o uplatnění uspokojení z prodeje zástavy jinak než stanoveno zákonem. Neplatný je rovněž smluvní zákaz prodeje zástavy za účelem uspokojení splatné pohledávky. Ve smlouvě o zřízení zástavního práva k obchodnímu podílu by neměly chybět závazky a prohlášení zástavce. Závazky zástavce by měly obsahovat povinnost informovat zástavního věřitele o jakékoli změně skutečností týkajících se zástavce, obchodního podílu i celé společnosti. Zástavce by se také měl zavázat vykonávat svá práva tak, aby nedošlo ke snížení hodnoty obchodního podílu a aby nedošlo ke snížení možnosti realizace zástavy, i když tyto povinnosti částečně plynou ze zákona.

Prohlášení zástavce by se měla týkat především věrného zobrazení a skutečného stavu právního, finančního a organizačního stavu společnosti. Zástavní smlouva by také měla pamatovat na možnost realizace zástavy. V této souvislosti je vhodné ve smlouvě upravit základní podmínky realizace; například podmínku opakované výzvy ke splnění pohledávky či povinnosti a postup zástavce a zástavního věřitele v případě uskutečnění veřejné soutěže/dražby. S obchodním podílem je spojen nárok na vypořádací podíl v případě ukončení účasti společníka ve společnosti. Ten však není totožný s obchodním podílem, a proto je vhodné ve smlouvě pamatovat také na zřízení zástavního práva k podmíněné pohledávce na vyplacení vypořádacího podílu.

#####Věřitel nemůže zůstat pasivním

U každé zástavy obchodního podílu je nezbytné si uvědomit, že zástava se zřizuje k obchodnímu podílu v obchodní společnosti. Z tohoto titulu jde tedy o aktivum, které je velmi proměnlivé a odvislé od hospodářských výsledků. Zástavní věřitel tedy nemůže být pasivním účastníkem a je v jeho zájmu, aby si náležitě v praxi ohlídal a ověřoval ekonomické výsledky společnosti. Zatímco u nemovitosti je její hodnota zpravidla předvídatelná, u obchodního podílu jde o komplikovaný proces.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!