Veřejnoprávní smlouvy ve výstavbě | E15.cz

Veřejnoprávní smlouvy ve výstavbě

29. dubna 2008 • 00:00
Nový stavební zákon nám do úseku výstavby přinesl dosud neznámý institut, a tím jsou veřejnoprávní smlouvy, které mohou nahradit územní rozhodnutí i stavební povolení. Jejími stranami jsou stavebník, stavební úřad a případně i majitel pozemku, na kterém se staví.

Může být taková smlouva pro developera schůdnější cestou, než absolvování klasického územního řízení? Jak lze jinak využít v developmentu veřejnoprávní smlouvy?

#####Smlouva o umístění stavby

Veřejnoprávní smlouva o umístění stavby (popřípadě provedení stavby nebo terénních úprav podle § 116 odst. 1 stavebního zákona) má bezesporu několik výhod. Proti uzavření veřejnoprávní smlouvy se nelze klasicky odvolat, tj. využít řádných opravných prostředků podle správního řádu, čímž je oddálena právní moc správního aktu.

Soulad veřejnoprávní smlouvy s právními předpisy lze přezkoumat především z moci úřední, např. na žádost dotčeného orgánu. Strana veřejnoprávní smlouvy, která není správním orgánem, může dát také podnět k provedení přezkumného řízení do 30 dnů ode dne, kdy se o důvodu zahájení přezkumného řízení dozvěděla.

Na zahájení přezkumného řízení není ze strany navrhovatele právní nárok, je tedy především na uvážení správního orgánu, zda-li tak učiní. Správní řád také stanoví, že pokud jsou v rozporu s právními předpisy jen některá ustanovení veřejnoprávní smlouvy, zruší se jen tato ustanovení, jsou-li z principu oddělitelná. I to může být velkou výhodou. Na druhou stranu nelze uzavřením takové veřejnoprávní smlouvy obejít ostatní oprávněné účastníky řízení, kteří musejí s takovou smlouvou vyslovit souhlas. Podmínkou je také souhlas dotčených orgánů podle § 78 odst. 3 stavebního zákona.

#####Procesní postup

Procesní postup při vydávání veřejnoprávní smlouvy není upraven stavebním zákonem samotným, ale použijí se § 161 až 168 správního řádu. Co se týče samotného obsahu veřejnoprávní smlouvy, je v ní možno zohlednit i řadu podmínek požadovaných např. municipalitou pro zajištění koordinace rozvoje území. Podle prováděcích předpisů (vyhl. č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření) by měla veřejnoprávní smlouva obsahovat obdobné náležitosti jako klasické územní rozhodnutí, viz ust. § 9 odst. 1, 2 a 5 vyhl. č. 503/2006 Sb. Důležitou součástí veřejnoprávní smlouvy je v případě, že nahrazuje územní rozhodnutí, grafická příloha obsahující výkres současného stavu území v měřítku katastrální mapy se zakreslením stavebního pozemku, požadovaného umístění stavby, s vyznačením vazeb a vlivů na okolí, zejména vzdáleností od hranic pozemku a sousedních staveb.

Pokud veřejnoprávní smlouva nahrazuje stavební povolení, pak musí být její přílohou projektová dokumentace stavby, zpracovaná v rozsahu projektové dokumentace předkládané ke stavebnímu řízení. Stavební úřad uvede na projektovou dokumentaci číslo jednací a datum uzavření veřejnoprávní smlouvy.

#####Převod práv

Zabýváme-li se institutem veřejnoprávní smlouvy, měli bychom ji zmínit i v souvislosti s převodem práv z územního rozhodnutí, což je aktuální téma zejména v souvislosti s novým stavebním zákonem. V současnosti panuje široce ustálená praxe, kdy developeři převádějí práva např. z územního rozhodnutí jednoduchou postupní smlouvou, popř. pouze jediným článkem obsáhlé smluvní dokumentace. Ust. § 162 správního řádu přitom upravuje převod práv nebo povinností veřejnoprávní smlouvou, nevylučuje-li to povaha věci nebo nestanoví-li zvláštní zákon jinak. Důležitým je ustanovení § 162 odst. 1 posl. věty správního řádu, že k uzavření takové veřejnoprávní smlouvy je třeba souhlasu správního orgánu. Znamená to, že by takový převod formou veřejnoprávní smlouvy měl schvalovat stavební úřad.

Přestože správní řád obsahuje úpravu pro převod práv ze správních rozhodnutí, resp. aktů veřejné správy, problémem je nedostatek zmocnění správního orgánu - stavebního úřadu k souhlasu s takovým převodem. Ze současného platného stavebního zákona totiž vypadlo ustanovení, které by stavebním úřadům výslovně dávalo takovou pravomoc, zejména pro případy převodů územních rozhodnutí nebo stavebních povolení. Existuje tedy obecná úprava ve správním řádu, ale stavební úřady na ni příliš neslyší.

Oproti tomu § 69 odst. 5 stavebního zákona výslovně umožňuje převod práv a povinností z regulačního plánu vydaného na žádost, a to formou písemné veřejnoprávní smlouvy. Stavební zákon zde pak odkazuje přímo na správní řád.

Převod práv z územních rozhodnutí nebo stavebních povolení je tedy možný také formou veřejnoprávní smlouvy, přičemž výhodou může být zejména právní jistota nabyvatele. Dochází-li k převodu práv jiným smluvním způsobem, vystavuje se nabyvatel takových práv určitému riziku.

 
>
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!