Stavební uzávěra nemůže sloužit k trvalé regulaci výstavby | E15.cz

Stavební uzávěra nemůže sloužit k trvalé regulaci výstavby

Jedním z nejvýraznějších zásahů do práv majitelů pozemků je stavební uzávěra. Právní regulace stavebních uzávěr je oproti předešlému stavu již podrobnější. Stavebních uzávěr se v minulosti často využívalo za jiným účelem, než ke kterému jsou určeny.

Developerská veřejnost se mohla s negativními dopady stavebních uzávěr seznámit v praxi v nedávné minulosti, zejména v okolí Prahy. Tento článek pojednává o základních principech právní úpravy stavebních uzávěr. Stavební uzávěra je rozhodnutím, které je možné vydat pouze v procesu změny územně plánovací dokumentace (zejména územního plánu) obce. Změna územně plánovací dokumentace musí být ve stadiu po schválení zadání nové územně plánovací dokumentace (územního plánu) obce. Účelem stavební uzávěry podle zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen Zákon) je zajistit, aby nedošlo ke ztížení nebo ke znemožnění budoucího využití území podle připravované (nové) územně plánovací dokumentace (územního plánu) obce.

Stavební uzávěra tedy musí vycházet ze změn, ke kterým má podle zadání nové územně plánovací dokumentace dojít oproti stávající územně plánovací dokumentaci. Stavební uzávěru lze vydat až po schválení záměru nové územně plánovací dokumentace (územního plánu) obce, aby se předešlo nejasnostem nebo neurčitostem při vyhlašování stavební uzávěry. Stavební uzávěru nelze využít k trvalé regulaci výstavby. K tomu slouží (nová) územně plánovací dokumentace (územní plán) obce. Stavební uzávěru lze použít k dočasné regulaci výstavby do doby přijetí nové územně plánovací dokumentace (územního plánu) obce. Stavební uzávěru lze vydat pouze na určitou dobu, která musí být uvedena v územním opatření (tj. rozhodnutí) o stavební uzávěře.

#####Musí se přesně specifikovat konkrétní pozemky

Stavební uzávěra se týká pouze určitého území. V územním opatření (rozhodnutí) o stavební uzávěře musí být specifikováno, na které pozemky se stavební uzávěra vztahuje. Tato specifikace může být provedena zejména uvedením parcelních čísel pozemků a staveb na nich nebo alespoň popisem dotčeného území s popisem jeho hranic (pokud jde o zvlášť rozsáhlé území). Součástí územního opatření (rozhodnutí) o stavební uzávěře musí být i grafická příloha s vyznačením území, na které se stavební uzávěra vztahuje. Stavební uzávěrou lze zakázat nebo omezit stavební činnosti v území, na které se stavební uzávěra vztahuje. Konkrétní rozsah omezení nebo zákazu musí být uveden v územním opatření o stavební uzávěře. Územním opatřením o stavební uzávěře však nelze zakázat ani omezit udržovací práce (rekonstrukce) stávajících objektů.

#####O stavební uzávěře je nutné řádně informovat

Stavební uzávěra se podle Zákona vydává pouze ve formě opatření obecné povahy. Územní opatření o stavební uzávěře vydává v přenesené působnosti zásadně rada obce (rada kraje v případě, že se stavební uzávěra týká území více obcí nebo pokud je rada obce nečinná). Schválení zadání územně plánovací dokumentace je podmínkou vydání územního opatření o stavební uzávěře, nikoli zahájení projednávání návrhu územního opatření o stavební uzávěře. Lze však doporučit, aby i projednávání návrhu bylo zahájeno až po schválení zadání územně plánovací dokumentace, aby projednaný návrh stavební uzávěry odpovídal schválenému zadání územně plánovací dokumentace. Návrh územního opatření o stavební uzávěře musí být projednán s dotčenými orgány, které mohou uplatnit svá stanoviska do 30 dnů ode dne obdržení návrhu.

Návrh musí být s dotčenými orgány, které podaly stanovisko včas, dohodnut. Případný spor se řeší prostřednictvím nejblíže nadřízeného společného správního orgánu. Po projednání návrhu s dotčenými orgány musí být odůvodněný návrh územního opatření o stavební uzávěře zveřejněn veřejnou vyhláškou, která se vyvěsí na úřední desce obecního úřadu (pokud by se opatření o stavební uzávěře týkalo území více obcí, musel by být návrh vyvěšen na úředních deskách všech takových obcí). Součástí uveřejněného návrhu musí být i výslovná výzva pro dotčené osoby, aby k návrhu územního opatření o stavební uzávěře podávaly připomínky nebo námitky s lhůtou pro podávání připomínek (délka lhůty pro podávání připomínek není v zákoně určena a záleží na rozhodnutí obecního úřadu, musí však být přiměřená.

Lhůta pro podávání námitek je ze zákona 30 dnů). Návrh v tomto rozsahu musí být zveřejněn i způsobem umožňujícím dálkový přístup. Vyvěšení celého obsahu návrhu na úřední desce a jeho zveřejnění způsobem umožňujícím dálkový přístup je možné nahradit vyvěšením na úřední desce a zveřejněním způsobem umožňujícím dálkový přístup pouze k oznámení o zveřejnění. Návrh územního opatření o stavební uzávěře (respektive oznámení o zveřejnění) musí být zveřejněn po dobu alespoň 15 dnů.

#####Veřejné projednávání návrhu není nutné

O návrhu územního opatření o stavební uzávěře nemusí být konáno veřejné projednání. Pokud by však veřejné projednání bylo vhodné a účelné, může se obecní úřad rozhodnout jej konat (doba a místo konání by muselo být oznámeno na úřední desce alespoň 15 dnů předem). K návrhu územního opatření o stavební uzávěře může podávat připomínky kdokoli, jehož práva, povinnosti nebo zájmy mohou být přímo dotčeny. S připomínkami je nezbytné se vypořádat v odůvodnění územního opatření o stavební uzávěře. Námitky k návrhu územního opatření o stavební uzávěře mohou podávat (1.) vlastníci nemovitostí, jejichž práva, povinnosti nebo zájmy související s výkonem vlastnického práva mohou být územním opatřením o stavební uzávěře přímo dotčeny (2.), zástupce veřejnosti a (3.) osoby, o kterých tak stanoví zvláštní předpis, tedy občanská sdružení ve smyslu zákona o ochraně přírody a krajiny.

#####Výjimka je za určitých podmínek možná

Ze stavební uzávěry může být radou obce udělena výjimka. Řízení o výjimce se zahajuje na žádost. Výjimku lze udělit, pouze pokud povolení výjimky neohrozí účel sledovaný stavební uzávěrou. Vlastník pozemku nebo stavby, která se nachází v území, na které byla vydána stavební uzávěra, jenž se v důsledku vydaného územního opatření o stavební uzávěře cítí omezen na svých právech při užívání pozemku nebo stavby, může po obci požadovat náhradu za toto omezení. Výše náhrady se určuje znaleckým posudkem.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!