Různé vlastnictví pozemku a stavby přináší komplikace | E15.cz

Různé vlastnictví pozemku a stavby přináší komplikace

27. května 2010 • 10:37
V praxi není nic neobvyklého, že pozemek je ve vlastnictví jednoho subjektu a stavba je ve vlastnictví zcela jiné osoby. Ne všichni zájemci o koupi nemovitosti si však tuto skutečnost uvědomují a zjišťují si o nemovitosti veškeré tyto informace.

Neprověření těchto údajů tak může do budoucna přinést značné potíže. Současná právní úprava vychází z konstrukce, že stavba není součástí pozemku, a připouští, že vlastníkem stavby může být osoba rozdílná od vlastníka pozemku. Při koupi domu je tedy nutné, aby si kupující uvědomil, že pokud kupuje tuto nemovitost, měl by pamatovat i na koupi pozemku pod touto stavbou, respektive na vztah mezi touto stavbou a pozemkem pod ní. Jde totiž o dvě samostatné věci, které mohou být i samostatným předmětem převodu.

Pokud zamýšlíte koupit nemovitost, zjistěte si, kdo je vlastníkem pozemku a kdo je vlastníkem stavby na tomto pozemku. Jestliže se jedná o odlišné osoby, prověřte, za jakých podmínek byla stavba na cizím pozemku postavena. Stavbu na cizím pozemku bylo možné zřídit buď přímo ze zákona, nebo na základě smlouvy uzavřené mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku. Pouze takto postavené stavby na cizím pozemku lze považovat za stavby oprávněné. V současné době lze novou oprávněnou stavbu zřídit na cizím pozemku pouze na základě smlouvy uzavřené mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem. Samotná oprávněnost stavby se vždy posuzuje podle právní úpravy, jež tu byla v době vzniku stavby.

#####Za vlastníka stavby se považuje vždy stavebník

Řešení otázek ohledně stavby na cizím pozemku se však nemusí týkat pouze potenciálních kupujících, kteří teprve hodlají nabýt nějakou nemovitost, ale také vlastníků, kteří například pozemek již mají a zjistí, že na něm už nějaká stavba stojí, aniž by o ní měli nějaké informace. Pokud byla stavba na cizím pozemku postavena bez toho, že stavebník, tedy ten, kdo stavbu postavil, měl k pozemku výše popsané právo, respektive při vzniku stavby mu nesvědčilo žádné z výše uvedených oprávnění, jedná se o stavbu neoprávněnou. Zde je nutné podotknout, že podle platné právní úpravy je neoprávněná stavba považována za vlastnictví stavebníka, nikoli vlastníka pozemku.

Proti neoprávněné stavbě se pak vlastník pozemku může bránit žalobou a žádat soud o rozhodnutí o neoprávněné stavbě tak, že stavbu je třeba odstranit na náklady toho, kdo stavbu zřídil. Pokud by se odstranění stavby jevilo jako neúčelné, přikáže ji soud do vlastnictví vlastníku pozemku, pokud s tím vlastník pozemku souhlasí. Soud však může uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem i jinak, zejména může zřídit za náhradu věcné břemeno (především se bude jednat o zřízení práva příchodu a přístupu). Uvedeného se může domáhat také stavebník neoprávněné stavby.

#####Neoprávněná a nepovolená stavba není totéž

Vedle skutečnosti, zda se jedná o stavbu na cizím pozemku, která je oprávněná, či neoprávněná, by měl kupující (popřípadě i vlastník pozemku) dále prověřovat, zdali stavba byla postavena v souladu se stavebními předpisy, tedy jestli se nejedná o stavbu nepovolenou. V běžném životě se tyto dva pojmy „neoprávněná stavba“ a „nepovolená stavba“ zaměňují, ačkoli je jejich význam rozdílný. Zatímco neoprávněnou stavbu zřídí stavebník na cizím pozemku, bez toho, že by měl právo k příslušnému pozemku tak, jak byla tato oprávnění popsána výše, stavba nepovolená je stavba pořízená v rozporu se stavebně právními předpisy. Může se tak stát, že stavba je sice stavbou oprávněnou, ale nepovolenou, a naopak že stavba je neoprávněná, ale provedená v souladu se stavebním povolením.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!