Regulace nájemních vztahů má kořeny v rakouském právu | E15.cz

Regulace nájemních vztahů má kořeny v rakouském právu

Žádná regulace nájemného není možná bez omezení Ústavou zaručených vlastnických práv pronajímatelů, a proto bývá na hraně ústavnosti a může být podle Ústavního soudu uplatňována v souladu s ústavním pořádkem jen ve výjimečných situacích.

Od roku 1812 do roku 1950 bylo po dobu 138 let, s některými pozdějšími úpravami, nájemní právo zakotveno v původně rakouském ABGB zákoníku a bylo založeno na úplné smluvní volnosti, zaručení vlastnických práv a jejich operativní vymahatelnosti, na principu rovnosti vlastnictví a jeho ochrany a na rovnosti subjektů před zákonem. Nájemní vztah mohl být založen výhradně dobrovolnou nájemní smlouvou o předmětu nájmu a výši nájemného. Pronajímatel měl navíc zástavní právo k movitým věcem nájemce, pokud nebylo nájemné řádně placeno.

Nájemní vztah zanikal uplynutím doby, na kterou byl sjednán, nebo zánikem pronajaté věci, nebo řádnou výpovědí pronajímatele či nájemce s výpovědní lhůtou 14 dnů, pro nájmy na dobu delší jednoho roku s výpovědní lhůtou tři měsíce. Pokud nebyla dána řádná výpověď, smlouva se mlčky prodlužovala za stejných podmínek a na stejnou dobu. Nájemce mohl bez výpovědní lhůty od smlouvy odstoupit, pokud se byt stal neobyvatelný celý nebo jeho část. Pronajímatel mohl od smlouvy odstoupit, pokud nájemce způsoboval značnou škodu nebo nezaplatil nájemné ani do splatnosti příštího nájemného. Jestliže byla k vyklizení bytu třeba exekuce, bylo třeba podat výpověď soudní.

#####Zavedená pravidla narušila světová válka

Do tohoto standardního stavu zasáhla první světová válka a v roce 1917 byla v Rakousku zavedena „dočasná“ regulace (zmrazení nájemného) kvůli rostoucímu tržnímu nájemnému způsobenému emisí nekrytých peněz na financování válečných výdajů. Oficiální zdůvodnění však bylo, že je nedostatek bytů a byty musí být dostupné pro potřeby vojáků vracejících se z front. Spolu s tím byla omezena možnost řádné výpovědi pronajímatele, zatímco právo řádné výpovědi nájemce bylo zachováno. Československá republika převzala v této oblasti rakouskou legislativu a počínaje rokem 1924 začala systematicky regulaci nájemních vztahů a nájemného odbourávat s tím, že v roce 1940 mělo dojít k úplnému přechodu na tržní nájemné a k návratu k právní úpravě podle ABGB.

V roce 1939, kdy došlo k okupaci Československa nacistickým Německem, se zbytková regulace nájemného vztahovala již jen na jednopokojové byty. Regulace nájemních vztahů zůstala zachována s různými úpravami i po dobu okupace s doplňovacím národnostním útlakem. Po skončení války, zejména po převratu v roce 1948, se situace ještě zhoršila a v roce 1964 byly vydány dva zákony, č. 40 a 41, občanský zákoník a zákon o hospodaření s byty, které byly otevřeně konstruovány na likvidaci nepřátelské třídy pronajímatelů zakotvující jak tuhou regulaci nájemného, tak i převod hlavních vlastnických práv z vlastníků na nájemníky, to je práva věc užívat, s věcí disponovat a brát z věci užitek.

V důsledku toho byla většina bytových domů nuceně vyvlastněna a teprve po roce 1989 vrácena většinou v zuboženém stavu původním vlastníkům s tím, že právo věc užívat a s věcí disponovat bylo ponecháno bez smluvního ujednání nájemci, přestože již novela občanského zákoníku z roku 1991 vyžadovala pro vznik nájemního vztahu dobrovolně uzavřenou nájemní smlouvu. Právo brát z věci užitky bylo regulací nájemného ponecháno téměř zcela nájemci.

#####Zahájení likvidačně ztrátového nájemného

Po novelizaci vyhlášky 60/1964 v roce 1992 a vydáním vyhlášky ministerstva financí 176/1993 se zahájila pomalá a váhavá (zejména po novele z roku 1995) deregulace likvidačně ztrátového nájemného z doby komunismu. Po celou dobu až do roku 2006 představovalo regulované nájemné v průměru tři až sedm procent disponibilních výdajů domácností (obvyklé nájemné v EU představuje 15 až 20 procent z disponibilních příjmů domácností).

Po sporech MMR a MF v létě roku 2000 Ústavní soud rozhodl ve věci stížnosti senátorů Senátu Parlamentu ČR o protiústavnosti regulace nájemného vyhláškou 176/1993, ve znění po novele z roku 1995, a následně i výměry ministerstva financí 1/2002 i 6/2002 stejně tak jako o cenovém moratoriu z téhož roku. Vláda tedy žádný ústavně konformní zákon o nájemném nepřipravila, pouze se pokusila několikrát obelstít Ústavní soud právními „kulišárnami“ z dílny ministerstva financí.

#####Zaplatí stát škodu způsobenou regulací nájemného?

V roce 2005 uspěla stížnost Francouzky polského původu Hutten-Czapské proti Polsku ve zcela stejné věci u Evropského soudu pro lidská práva ve Štrasburku. Čeští majitelé domů podali obdobnou stížnost, která přivedla vládu k prvnímu Ústavě neodporujícímu počinu a tím byl zákon č. 107/2006 Sb., který zahájil pomalé přibližování regulovaného nájemného tržnímu, i když jen v některých velkých městech, zatímco v malých obcích je deregulované nájemné stále hluboko i pod náklady prosté reprodukce a je tedy stále protiústavní. Letos nebo napřesrok zřejmě Evropský soud pro lidská práva rozhodne i v případě České republiky, a jelikož právo soudu je precedentní, nemůže ani rozhodnout jinak než v případě Polska. Vláda tedy riskuje povinnost nahradit škody způsobené regulací nájemného v řádu desítek až přes sto miliard korun, pokud se rychle nevyrovná s nápravou situace a s přechodem na obvyklé tržní nájemné.

#####OSMD připravuje nový zákon

[file:7357:small:right]

Tak jako majitelé nemovitostí mají Ústavní právo na ochranu pokojného užívání majetku, mají i občané, kteří se dostanou do nezaviněné nouze, obdobné právo na dočasnou finanční pomoc od státu (nikoli od pronajímatelů), aby si mohli dovolit zaplatit i obvyklou tržní výši nájmu. Regulace nájemného byla vedena protiústavní snahou státu vyhnout se této své povinnosti a přenést ji na bedra pronajímatelů. Sdružení nájemníků (SON) je sdružením, které chrání převážně zájmy bohatých nájemníků a nestará se o problémy opravdu chudých a jejich práva v Ústavě zakotveného práva na finanční pomoc státu.

Proto se Občanské sdružení majitelů domů (OSMD) ujalo přípravy zákona o sociálním bydlení formou dočasných adresných dávek na sociální bydlení všem v nezaviněné nouzi tak, aby si mohli dovolit alespoň minimální standard bydlení za obvyklé tržní ceny. Tento postup navíc umožní ušetřit ve státním rozpočtu zhruba 25 miliard korun při současném ošetření všech v nezaviněné nouzi. Tím se současně uvolní prostředky pro obce, aby se dalo postarat i o všechny v zaviněné nouzi, kteří potřebují spíš sociální pomoc a dohled než finanční injekce.

Je třeba si uvědomit, že jen náklady prosté reprodukce nájemního bydlení standardní kvality jsou při dnešních cenách bytové výstavby podle Ústavu soudního inženýrství 60 Kč/m2/měsíc, a pokud má mít pronajímatel nárok na minimální výnos, aby výstavba nájemního bydlení měla vůbec smysl, musí být nájemné standardních bytů podle polohy a kvality nemovitosti mezi 75 a 200 Kč/m2/měsíc. Kromě deregulace ekonomické, tj. nájemného, musí současně dojít i k návratu k respektování všech vlastnických práv pronajímatelů občanským zákoníkem, a to ku prospěchu celé společnosti, k oživení trhu nájemního bydlení a ke spokojenosti i všech, kteří chtějí nájemním způsobem bydlet, stěhovat se za lépe placenou prací a stát se opět jako platící zákazníci pány situace.

 

Hlavní zprávy

Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!