Realizace developerského projektu na cizích pozemcích

2. prosince 2009 • 10:20
Developerské projekty jsou zpravidla realizovány na pozemcích, které jsou ve vlastnictví developera. V případě, že není možné developerský projekt postavit na vlastních pozemcích, ať již z důvodu úspor developera nebo z důvodu zájmu stávajícího vlastníka pozemku si takový pozemek ponechat, lze projekt budovat rovněž na základě jiného práva k pozemku.

Tímto jiným právem je podle stavebního zákona zejména smlouvou založené právo developera provést stavbu na cizím pozemku. Sám stavební zákon výslovně povahu takového jiného práva nedefinuje. Mezi taková jiná práva patří především nájemní právo a mezi projekty obvykle vznikající na pronajatých pozemcích patří zpravidla nákupní centra. U nákupních center je často takovým pronajímatelem pozemků obec nebo městská část obce, která nemá v úmyslu se pozemků trvale zbavit, ale má zájem skrze dlouhodobý pronájem pozemků zajistit dlouhodobé a stabilní příjmy do obecního rozpočtu a současně uspokojovat sociální a životní potřeby občanů žijících na území obce nebo městské části.

#####Nájemní smlouva na dobu určitou

Nájemní smlouva mezi pronajímatelem jako vlastníkem pozemků a nájemcem jako developerem je obvykle uzavírána na dobu určitou, a to 20 let s opcí na prodloužení na dalších 10 až 20 let a výslovně obsahuje právo nájemce stavebnětechnicky realizovat příslušný projekt. Nájemní smlouva dále obvykle obsahuje nemožnost obou stran po dobu trvání smlouvy ukončit nájemní vztah (s ohledem na investici nájemce a ochranu příjmů pronajímatele) a povinnost nájemce uvést po uplynutí doby nájmu pozemek do původního stavu nebo za předem stanovenou cenu přenechat předmět nájmu do vlastnictví pronajímatele.

Ohledně realizace projektu na pronajatých pozemcích však existuje omezující vyjádření Ústavu územního rozvoje (dále jen „ÚÚR“). ÚÚR je organizační složkou ministerstva pro místní rozvoj, která je odpovědná za odbornou a metodickou pomoc na úseku stavebního zákona, a jako taková má zásadní vliv na rozhodovací praxi stavebních úřadů. Toto vyjádření vychází z předpokladu, že pokud je ve vztahu k pozemku uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou, může být stavebním úřadem povolena pouze stavba dočasná na dobu trvání nájemní smlouvy.

#####Úřady povolí pouze dočasnou stavbu

Vybrané části uvedeného vyjádření znějí: „…zamýšlí-li stavebník, který není vlastníkem pozemku provést stavbu, musí k žádosti o stavební povolení prokázat právo založené smlouvou provést stavbu… Smlouva zakládající právo provést stavbu není žádným právním předpisem specifikována… Proto by jí za určitých podmínek mohla být i nájemní smlouva, která by však kromě samotného práva na pronájem pozemku musela vysloveně stanovit i právo nájemce na pronajatém pozemku provést určitou, konkrétně specifikovanou stavbu… Pokud by byla uzavřena nájemní smlouva (§ 663 a násl. zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník) na dobu určitou, mohla by na takovém pozemku být povolena pouze stavba dočasná.

… je nezbytné, aby z uvedené smlouvy, popř. jednostranného souhlasu, bylo zřejmé, kdo a za jakých podmínek komu dává souhlas s provedením stavby, že jej dává osoba k tomu oprávněná, kterého pozemku (popř. které jeho části) a jaké stavby se týká, a že jej podepsal skutečně ten, kdo souhlas dává…“ S vyjádření ÚÚR lze částečně souhlasit v závěru, že příslušná nájemní smlouva musí výslovně umožňovat nájemci pozemku provést na pronajatém pozemku stavbu, přičemž taková stavba by měla být rámcově specifikována a nájemní smlouva by vzhledem k rozsahu projektu měla trvat delší dobu (obvykle alespoň 20 let). Nelze se však ztotožnit se závěrem, že pokud je nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou, pak může být povolena pouze dočasná stavba, a to na dobu trvání nájemního vztahu.

#####Dohoda by měla umožnit stavbu trvalou

V případě, že účastníci nájemní smlouvy souhlasí s postupem, že na pronajatých pozemcích bude realizována stavba trvalá, pak není podle našeho názoru žádný důvod, aby délka trvání stavby byla ze strany stavebního úřadu ve stavebním povolení limitována jako dočasná stavba.

Aplikace výše citovaného stanoviska ÚÚR ze strany stavebních úřadů v praxi by přitom způsobovala řadu problémů, a to:

• hned v počátku, kdy by v důsledku toho byla výrazně omezena možnost developera získat projektové financování od banky na dočasnou stavbu a stavba by tak musela být realizována z vlastních zdrojů nebo za výrazně tvrdších podmínek banky vůči developerovi;

• v průběhu nájemního vztahu, zejména v okamžiku, kdy se developer rozhodne projekt prodat jinému investorovi (existence dočasné stavby na cizím pozemku výrazně omezí kupní cenu za projekt nebo vůbec samotný zájem nového investora o projekt), v konečném důsledku bude omezen i vlastník pozemku, který může při udělení souhlasu se vstupem nového investora do projektu získat dodatečné příjmy;

• v závěru, kdy se strany budou chtít dohodnout na převodu projektu z developera na vlastníka pozemků; v této souvislosti lze sice daný problém řešit tím, že vlastník stavby požádá o prodloužení doby trvání stavby v případě, že stavební úřad nařídí odstranění stavby, avšak takové řízení představuje samo o sobě komplikaci právních vztahů.

#####Pravděpodobně jde o nedovolené omezování svobody

Podle našeho názoru výše uvedený závěr ÚÚR a jeho případná aplikace ze strany stavebních úřadů nedovoleným způsobem rozšiřuje výklad příslušného ustanovení stavebního zákona, když nad zákonem vymezený rámec umožňuje správnímu orgánu zasahovat do soukromoprávních vztahů, a to proti vůli účastníků takových právních vztahů. Jedná se proto o veřejnoprávní požadavky nedovoleného omezování svobody jedince při výkonu jeho vlastnického práva, jenž mu z hlediska soukromoprávního zakládá možnost stavět, a to nad rámec, který je nezbytný k ochraně veřejného zájmu.

Striktním aplikováním vyjádření ÚÚR by stavební úřady nejen jednaly v rozporu se zájmy vlastníka pozemku (taková praxe by se v konečném důsledku obrátila proti samotnému vlastníkovi), ale dospěly by ke zcela absurdní aplikační praxi, jak je ukázáno níže. Obecně lze tvrdit, že nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou poskytuje smluvním stranám jistotu trvání této smlouvy (nemožnost jednostranného ukončení smlouvy), na rozdíl od nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou (lze ukončit výpovědí v tříměsíční výpovědní lhůtě). Pokud by se stavební úřad řídil při povolování stavby délkou trvání nájemní smlouvy, pak povolí stavbu dočasnou pouze po dobu trvání nájemní smlouvy na dobu určitou a stavbu trvalou při trvání nájemní smlouvy na dobu neurčitou.

#####Hrozí významné omezení staveb na pronajatých pozemcích

Pokud stavební úřad vydá stavební povolení na trvalou stavbu ve vztahu k dlouhodobě pronajatému pozemku, pak stavební úřad jedná v zájmu smluvních stran nájemní smlouvy (pokud se tak strany výslovně dohodnou) a současně neohrožuje veřejný zájem nebo práva vlastníka na odstranění stavby po skončení nájemního vztahu. Ohledně odstranění stavby platí, že pokud by stavební úřad povolil trvalou stavbu na dočasně pronajatém pozemku (nájem na dobu určitou na 20 let), pak tato skutečnost nemá vliv na oprávnění vlastníka pozemku domáhat se po skončení nájemní smlouvy odstranění stavby.

Uvedený závěr byl již několikrát judikován nejvyšším soudem. V současné době jsou komerční nájmy sjednávány výlučně na dobu určitou, a to s ohledem na zachování jistoty v právních vztazích tím, že po sjednanou dobu nebude nájem žádnou ze smluvních stran ukončen. Pokud by bylo striktně aplikováno vyjádření ÚÚR, může tato praxe vést k výraznému omezení výstavby na dlouhodobě pronajatých pozemcích.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!