Realitní poradna

13. listopadu 2008 • 23:00
Měl jsem pronajatý nebytový prostor na solárium, což podléhalo rekolaudaci. Ve smlouvě podle zák. 116 jsem měl uvedeno, že budu zhodnocení, respektive investice odepisovat já jako nájemce. Předmětem nájmu bylo provozování solárního studia. Dostal jsem výpověď po roce.

Mohu požadovat náklady po majiteli za zhodnocení nemovitosti, i když se brání, že mi žádné investice či zhodnocení neschválil. Zvlášť písemně to uvedeno nemám, pouze to explicitně i implicitně vyplývá z nájemní smlouvy i z toho, že předtím tam byla půjčovna videokazet, takže provozovna musela doznat změn.

Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor stanoví, že nebylo-li dohodnuto jinak, je v případě ukončení nájmu nájemce povinen vrátit nebytový prostor ve stavu, v jakém ho převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Občanský zákoník, který platí podpůrně, stanoví, že změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. Klíčové bude v daném případě to, zda byl udělen souhlas ke změnám předmětu nájmu (investicím). Zákon nevyžaduje pro souhlas písemnou formu. Souhlas však musí být dostatečně určitý. Existenci souhlasu bude v případě sporu prokazovat nájemce. Otázkou je, zda soud vezme za daného stavu za prokázáné, že souhlas byl udělen. Osobně se kloním spíše k názoru, že souhlas udělen byl. Závazný však bude názor soudu, který může znít opačně. Pokud by soud vzal za prokázáno, že souhlas udělen byl, avšak pronajímatel se nezavázal uhradit náklady s tím spojené, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. Pokud by soud nevzal za prokázánu existenci souhlasu, měl by nájemce vrátit nebytový prostor ve stavu, v jakém ho převzal (s přihlédnutím k obvyklému opotřebení).

Pokud bylo zhodnocení provedeno po převzetí nebytového prostoru, měl by nájemce odstranit provedené změny a uvést předmět nájmu do původního stavu. *JUDr. Michal Žižlavský*

Zajímalo by mě, zda je běžné, aby po mně jako kupujícím realitní kancelář požadovala uhrazení zpracování kupní smlouvy, nákladů na zřízení jistotního účtu, popř. úhradu dalších souvisejících poplatků. Neměla by tyto poplatky obsahovat provize RK?

Provizí se rozumí odměna za zprostředkování prodeje (koupě) nemovitosti a její výše je dána předchozí vzájemnou dohodou zakotvenou ve zprostředkovatelské smlouvě. Záleží na dohodě, je-li účtována prodávajícímu, kupujícímu nebo oběma stranám. Obecně lze říci, že neexistuje žádný cenový předpis, který by taxativně určoval výši odměny za zprostředkování realitní kanceláří.

Je velmi důležité, aby se každý, kdo podepisuje zprostředkovatelskou smlouvu s realitní kanceláří, pečlivě seznámil s rozsahem služeb, které budou realitní kanceláří poskytnuty v rámci dohodnuté provize. Ve smlouvě by mělo být jasně definováno, za co klient provizi platí a za které služby, při nichž realitní kancelář sice asistuje, poplatky přísluší někomu jinému a kdo je zaplatí (např. advokátovi za sepsání kupní smlouvy, soudnímu znalci za znalecký posudek, poplatky za úschovu peněz apod.).

Prosím o radu, zda smím podepsat exkluzivní smlouvu s realitní kanceláří v případě, kdy mi běží tři neexkluzivní smlouvy s jinými RK, nebo zda ji smím podepsat až po ukončení neexkluzivních smluv.

Tzv. exkluzivní, resp. výhradní smlouvu o zprostředkování uzavřete pouze tehdy, aby nemohla být v konfliktu s jinými smlouvami, které se týkají zprostředkování vaší nemovitosti.

Jinak se vystavíte možným sankcím, které jsou velmi pravděpodobně součástí tzv. exkluzivní smlouvy. *Ing. arch. Jan Borůvka, generální sekretář ARK ČR*

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!