Provozování hotelu má právní specifika | E15.cz

Provozování hotelu má právní specifika

24. července 2009 • 10:29
Vlastnit hotel a provozovat ho tak, aby se vložená investice vrátila, není rozhodně nic jednoduchého. A to ani po právní stránce. Mezi vlastníkem nemovitosti a hotelovou společností, která zajišťuje vlastní provoz hotelu, se uzavírají smlouvy o provozování hotelu (v zahraničí známé jako tzv. hotel management agreements). Právě o nich pojednává tento článek.

Vlastnit hotel a provozovat ho tak, aby se vložená investice vrátila, není rozhodně nic jednoduchého. A to ani po právní stránce. Mezi vlastníkem nemovitosti a hotelovou společností, která zajišťuje vlastní provoz hotelu, se uzavírají smlouvy o provozování hotelu (v zahraničí známé jako tzv. hotel management agreements). Právě o nich pojednává tento článek.

Vlastník, který se rozhodne využít svoji nemovitost jako hotel, má prakticky následující možnosti – buď může provozovat hotel zcela samostatně, případně využije služeb některé hotelové společnosti podle franšízové smlouvy. Obě tyto možnosti předpokládají, že vlastník má zkušenosti z hoteliérství anebo dostatek odvahy a kapitálu, aby se pustil do „hotelového byznysu“ sám. Developer či majitel budovy vhodné pro hotel, který si netroufá na to, aby hotel otevřel sám, má však také další možnost, a to buď celou budovu pronajmout hotelové společnosti, nebo s hotelovou společností uzavřít smlouvu o provozování hotelu.

#####Podstata smluv o provozování hotelu

Typickým rysem smluv o provozování hotelu je to, že vlastník budovy hotelu svěří hotelové společnosti provádění veškerých činností souvisejících s provozováním hotelu, přitom však majitel budovy zůstane právním i „ekonomickým“ majitelem hotelového podniku. Podle smlouvy provozuje hotelová společnost hotel pod svojí značkou pro majitele. Hotelová společnost přitom činí prakticky všechna provozní rozhodnutí. Vlastník hotelu má zpravidla pouze omezenou možnost podílet se na rozhodování o zásadnějších otázkách. Hotelová společnost je motivována k ziskovosti tím, že významná část odměny za její služby je dána mj. podílem na obratu a provozním zisku. Rozdíl smluv o provozování oproti pouhému pronájmu hotelové nemovitosti je ten, že v případě pronájmu zůstává vlastníkovi hotelu jen holé vlastnictví budovy, přičemž veškerý zisk z provozování hotelu jde hotelové společnosti. Mluvíme-li o zisku, je nutné zmínit se také o riziku podnikání. U nájemní smlouvy nese riziko neúspěchu, potažmo ztráty, hotelová společnost. V případě smlouvy o provozování hotelu je to primárně vlastník hotelu (neboť jak bylo uvedeno, ten zůstává majitelem vlastního hotelového byznysu).

#####Trendem je provozování hotelu velkými společnostmi

Mohlo by se tedy zdát, že uzavírání smluv, které ponechávají na vlastníku nemovitosti riziko hotelového podnikání bez možnosti rozhodovat o svém hotelu, nebude pro vlastníky výhodné. Světový trend posledních let jde však jiným směrem: velké hotelové společnosti často uzavírají s vlastníky smlouvy o provozování hotelu. Výhodou, kterou vlastník získává za podstoupené riziko, je vedle podstatného podílu na případném zisku skutečnost, že svůj podnik zpravidla svěřuje hotelové společnosti s dostatečnými zkušenostmi, zvučným jménem, rozsáhlým celosvětovým rezervačním systémem, školením zaměstnanců apod. Je všeobecně známo, že hotelové společnosti jako např. Intercontinental, Hilton, Marriott nejsou většinou vlastníky nemovitostí, ve kterých mají umístěny „své hotely“, ale tyto hotely provozují na základě smluv o provozování hotelu (případně nájemních smluv).

#####Vyjednávání smluv o provozování hotelu

Dříve než vlastník začne smlouvu projednávat s hotelovou společností, je nutné uvědomit si základní principy těchto smluv naznačené výše a samozřejmě dohodnout základní ekonomické parametry, jako např. podíl hotelové společnosti na obratu, podíl na provozním zisku, ostatní platby hotelové společnosti (jako např. licenční poplatek za užívání jména hotelu, poplatek za účast v rezervačním systému), délku trvání smlouvy apod. Je pochopitelné, že hotelová společnost poté přijde s návrhem smlouvy připraveným podle svého standardního vzoru. Vlastník by měl vědět, že v takových smlouvách je vždy mnoho oblastí, kde se vyplatí tvrdě vyjednávat.

#####Podíl na zisku funguje jako motivace

Jak bylo uvedeno, základním znakem smlouvy o provozování hotelu je skutečnost, že vlastníku náleží zisk z hotelu, ale také riziko ztráty. Je tedy třeba motivovat hotelovou společnost podílem na zisku a případně i na ztrátě. Vlastník může například požadovat, aby mu společnost na začátku kontraktu poskytla předem určitou částku na vybavení hotelu (tzv. key money), aby hotelová společnost měla nárok na vyplacení podílu na provozním zisku až při dosažení určité minimální míry ziskovosti, či po uhrazení nákladů na financování nemovitosti za příslušné období.

#####Schvalování důležitých otázek

Hotelová společnost provozuje hotel podle smlouvy sama, aniž by se vlastník podílel na každodenním provozu. Hotelová společnost např. fakticky rozhoduje za vlastníka o cenách, nákupu služeb, přijímání, eventuálně propouštění zaměstnanců. Vlastník si však může vyjednat spolurozhodovací pravomoc v otázkách schvalování rozpočtu, uzavírání dlouhodobých smluv, jmenování osoby ředitele hotelu apod. Vlastník by neměl zapomínat na sjednání omezení ze strany hotelové společnosti, podle kterého společnost nebude v určité oblasti provozovat hotel se stejnou nebo konkurenční značkou.

#####Výkonnost hotelu může rozhodovat o nájemci

Je důležité dohodnout ve smlouvě ukazatele posuzování výkonnosti hotelu, tedy nepřímo kvalitu služeb poskytovaných hotelovou společností. Při nesplnění těchto ukazatelů po určitou dobu by pak měl mít vlastník právo na ukončení smlouvy. Takovými ukazateli jsou často podíl provozního zisku na celkovém obratu anebo průměrný příjem na pokoj, tzv. RevPAR (z anglického revenue per available room). Výhodou ukazatele RevPAR je, že zohledňuje zároveň obsazenost hotelu a průměrnou sazbu za pokoj. Smlouvy pak často obsahují ustanovení o tom, že finanční ukazatele pro daný hotel nesmí být horší než hodnoty stejného ukazatele dosažené srovnatelnými hotely v určitém regionu. Takové nastavení ukazatelů omezuje vlivy hospodářských cyklů na posuzování výkonnosti konkrétního hotelu provozovaného hotelovou společností.

Vlastník by měl při vyjednávání smluv vždy také myslet na povinnost hotelové společnosti spolupracovat s bankou financující vlastníka, nebránit prodeji hotelu, a naopak pokračovat ve smlouvě s novým vlastníkem v případě, že budova hotelu bude prodána apod. Smlouvy o provozování hotelu jsou ze své podstaty poměrně komplexní dokumenty, které se přitom uzavírají na dlouhá období (často kolem 20 let). Vyplatí se tedy při jejich sjednávání zvláštní pečlivost a spolupráce s poradci, kteří mají v tomto ohledu praktické zkušenosti. Totéž ostatně platí i pro smlouvy o nájmu hotelu, které v případě hotelů mohou často obsahovat mnoho ustanovení podobných těm, o nichž byla řeč v tomto článku.

 
>
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!