Odstranění vad z díla by měla řešit již kupní smlouva

5. října 2010 • 05:17
Při realizaci developerského projektu se stává, že stavba nebo její část bude dodavatelem zhotovena s vadami, což je pro developera zvláště nepříjemné, pokud se jedná o skryté vady, které se projeví až při užívání stavby konečnými zákazníky.

Právní úprava odpovědnosti za vady díla je v obchodním zákoníku řešena mnoha odkazy na úpravu kupní smlouvy, ze které je pro vady díla zároveň stanovena řada výjimek a zvláštních pravidel, což celou úpravu práv a povinností vznikajících z vad díla činí nepřehlednou a obtížně srozumitelnou. Účelem tohoto článku je vyložit právní úpravu nároků z odpovědnosti za vady díla, jehož předmětem je stavba nebo její část, jasně a přehledně. Zákonná ustanovení týkající se odpovědnosti za vady díla jsou zásadně dispozitivní povahy (jinými slovy – strany se od nich mohou dohodou odchýlit), proto níže uvedené platí pouze v rozsahu, v kterém nebylo ve smlouvě sjednáno odlišně od zákona.

Přestože se tento článek zabývá nároky z odpovědnosti za vady díla (tedy nároky z vad díla, které na předmětu díla existovaly zásadně v době jeho předání), je možné jej obdobně použít i pro objasnění nároků z vad díla, které na předmětu díla vzniknou později (tedy nároků ze záruky), neboť zákonná ustanovení upravující odpovědnost za vady se pro záruku použijí přiměřeně. Nároky z vad díla, jehož předmětem je stavba nebo její část, jsou odstranění vad zhotovením chybějící části předmětu díla, odstranění právních vad díla, odstranění vad opravou předmětu díla, jestliže jsou vady opravitelné, přiměřená sleva z ceny díla a odstoupení od smlouvy. Přehled nároků lze tedy zjednodušit tak, že jimi je nárok na odstranění vady (způsobem závisejícím na povaze vady), sleva z ceny díla a odstoupení od smlouvy.

#####Vady se musejí oznámit především včas

Pro úspěšný výkon všech práv objednatele plynoucích z vad díla je nezbytné, aby objednatel konkrétní vady díla oznámil zhotoviteli včas. Vady se považují za včasně oznámené, pokud byly zhotoviteli oznámeny bez zbytečného odkladu poté, kdy vady objednatel zjistil nebo měl zjistit při vynaložení odborné péče při prohlídce provedené co nejdříve po předání předmětu díla. Pokud vady nemohly být zjištěny při této prohlídce, jedná se o skryté vady, které je objednatel povinen oznámit zhotoviteli bez zbytečného odkladu poté, kdy je skutečně zjistil, nebo kdy je měl zjistit při vynaložení odborné péče.

Aby byly skryté vady díla, jehož předmětem je stavba, oznámeny včas, musí být oznámeny nejpozději do pěti let od předání předmětu díla. Skryté vady, které v této lhůtě není možné zjistit (zejména pokud se nijak neprojeví), tedy není možné včas oznámit, což má za následek značné snížení míry odpovědnosti zhotovitele za tyto vady. Oznámení těchto vad po uplynutí pětileté lhůty však může být považováno za včasné, pokud o vadách zhotovitel v době předání díla věděl nebo o nich musel vědět.

Pozdní oznámení vad má za následek omezení rozsahu nároků objednatele z vad díla (zejména nemožnost odstoupit od smlouvy) a podstatné oslabení vykonatelnosti těchto nároků, neboť v případném sporu jim soud nemůže přiznat ochranu, pokud zhotovitel namítne, že mu vady nebyly oznámeny včas. Uplatněný nárok v takovém případě bude právně existovat (pokud dojde k jeho splnění zhotovitelem, bude se tedy jednat o jednání v souladu s právem a objednateli nevznikne bezdůvodné obohacení), ale bude nevymahatelný.

#####Podmínky pro uplatnění jednotlivých nároků

Podmínky, za kterých je objednatel oprávněn některý z nároků uplatňovat, a následky volby nároku, záleží na tom, jestli zhotovením díla s vadami byla smlouva o dílo porušena podstatným způsobem, jestli vady díla byly zhotoviteli oznámeny včas a jestli volba nároku byla zhotoviteli oznámena spolu s oznámením vad nebo bez zbytečného odkladu po tomto oznámení („Podmínky“). Pokud jsou všechny podmínky splněny, je objednatel oprávněn zvolit kterýkoli z nároků (odstranění vad může zvolit, pouze když to připouští povaha vad, tedy pokud jsou opravitelné nebo se jedná o právní vady nebo o nedodělky).

Zhotoviteli oznámený zvolený nárok objednatel nemůže měnit bez souhlasu zhotovitele s výjimkou případu, kdy objednatel požaduje odstranění vad díla a zhotovitel vady v přiměřené lhůtě neodstraní (nebo i před uplynutím této lhůty prohlásí, že vady neodstraní). Za takových okolností je objednatel oprávněn svou volbu změnit a požadovat buď slevu z ceny díla, nebo od smlouvy odstoupit. Pokud některá z podmínek není splněna, je objednatel oprávněn požadovat pouze odstranění vad díla (pokud to povaha vad připouští) nebo slevu z ceny díla. Objednatel tedy v tomto případě není oprávněn od smlouvy odstoupit.

Právo odstoupit od smlouvy však objednateli vznikne, když podobně jako v předchozím případě bude požadovat odstranění vad díla a zhotovitel vady ve stanovené lhůtě neodstraní (nebo prohlásí, že vady neodstraní). Za takových okolností je objednatel oprávněn změnit zvolený nárok a požadovat slevu z ceny díla nebo od smlouvy odstoupit, pokud zhotovitele upozorní na svůj úmysl odstoupit od smlouvy v dostatečném předstihu před odstoupením.

#####Následky volby jednotlivých nároků

Pokud objednatel zvolil nárok na odstranění vad, není do doby odstranění vad povinen platit část ceny díla ve výši, která by odpovídala jeho nároku na slevu z ceny díla, kdyby vady nebyly odstraněny. Kromě práva zadržovat část ceny objednatel nemá moc možností, jak zhotovitele k odstranění vad donutit, což je nepříjemné, zejména když zhotovitel vady neuzná. Objednatel po uplynutí lhůty k odstranění vad může změnit volbu nároku a požadovat slevu z ceny nebo od smlouvy odstoupit.

Pokud objednatel bude trvat na odstranění vad, má možnost podat žalobu, která však bude směřovat pouze k uložení povinnosti zhotoviteli odstranit vady. Zcela reálně tedy hrozí riziko, že ke skutečnému odstranění vad nedojde dříve než v rámci exekučního řízení po právní moci rozsudku. Pro objednatele je tedy nezbytné, aby smlouva o dílo obsahovala právo objednatele zajistit odstranění vad díla třetí osobou na náklady zhotovitele. Vady díla pak bude možno odstranit bez ohledu na vůli zhotovitele. V soudním řízení budou následně vymáhány po zhotoviteli již jen náklady na odstranění vad.

#####Sleva nemusí odpovídat nákladům na opravu

Slevu z ceny díla je objednatel oprávněn požadovat ve výši, která odpovídá rozdílu mezi hodnotou předmětu díla bez vad a hodnotou předmětu díla s vadami. Sleva z ceny díla tedy nemusí odpovídat nákladům na odstranění vad díla. Výši slevy je vhodné zjistit provedením odborného odhadu hodnoty předmětu díla s vadami a hodnoty, kterou by měl předmět díla bez vad. Hodnota předmětu díla bez vad totiž nemusí vždy zcela odpovídat ceně díla sjednané ve smlouvě. V případě uplatnění nároku na slevu je objednatel oprávněn zaplatit pouze cenu díla sníženou o slevu, případně započíst svůj nárok na slevu proti nároku zhotovitele na zaplacení ceny díla.

Pokud byla cena díla již zaplacena, je objednatel oprávněn požadovat její vrácení do výše slevy. Jestliže však vady díla nebyly oznámeny včas, může tato práva objednatel vykonávat pouze se souhlasem zhotovitele. Základní podmínkou pro vznik práva odstoupit od smlouvy je včasné oznámení vad díla zhotoviteli. Odstoupení od smlouvy má za následek, že smlouva zaniká dnem, kdy je odstoupení doručeno zhotoviteli. Zánikem smlouvy vznikne každé ze stran povinnost vrátit druhé straně plnění, které jí bylo druhou stranou na základě smlouvy poskytnuto.

Pokud vrácení plnění není možné (což je u staveb pravidlem), je objednatel povinen uhradit zhotoviteli bezdůvodné obohacení, které zásadně odpovídá hodnotě předmětu díla s vadami. Zhotovitel bude povinen vrátit objednateli vše, co od objednatele na základě smlouvy obdržel, tedy zejména platbu ceny díla. Při volbě nároku je třeba si uvědomit, že při odstoupení objednatel zaplatí hodnotu předmětu díla s vadami, zatímco při uplatnění slevy zaplatí cenu díla sjednanou ve smlouvě sníženou o slevu (tedy o hodnotu předmětu díla bez vad sníženou o hodnotu předmětu díla s vadami).

Pokud cena díla ve smlouvě bude shodná s hodnotou, kterou by měl předmět díla bez vad, zaplatí objednatel při uplatnění slevy hodnotu předmětu díla s vadami, tedy stejně jako při odstoupení. Pakliže však cena díla byla ve smlouvě podhodnocena a hodnota předmětu díla bez vad by byla vyšší než cena díla sjednaná ve smlouvě, pak požadováním slevy objednatel tento rozdíl získá. Byla-li cena díla ve smlouvě naopak nadsazena a hodnota předmětu díla bez vad by byla nižší než cena díla sjednaná ve smlouvě, pak by se požadování slevy nevyplatilo tolik, jako kdyby bylo od smlouvy odstoupeno.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!