Odstranění stavby komplikuje nejasná legislativa

18. června 2010 • 08:08
Jen málo situací bývá ve stavebněprávní praxi natolik problematických jako nařízení odstranění nepovolené stavby, která je součástí společných prostor domu, kde funguje společenství vlastníků jednotek. Nejedná se v žádném případě o raritu, ale o běžnou situaci.

Vzhledem k množství dotazů a nejasností okolo tohoto tématu je vhodné se mu blížeji věnovat. Existuje několik pohledů na věc. Zásadní právní otázkou je u odstranění takové stavby to, který subjekt má být adresátem rozhodnutí o nařízení odstranění stavby. Podle znění § 88 odst. 1 písm. b) stavebního zákona má být odstranění stavby nařízeno vlastníkovi stavby. Jinou alternativu nařízení odstranění stavby - například pouze „černému stavebníkovi“ - ustanovení § 88 odst. 1 písm. b) stavebního zákona nezná. Pokud se tedy nepovolená stavba nachází v budově, která je ve spoluvlastnictví všech vlastníků bytových jednotek v dané budově, stavební úřad uloží povinnost k jejímu odstranění všem spoluvlastníkům této stavby.

Tento výklad opírající se striktně o znění stavebního zákona se v praxi na stavebních úřadech, ale také mezi vlastníky bytů setkává s jistým odporem. Je pochopitelné, že není spravedlivé požadovat po spoluvlastnících, kteří se neprovinili černou stavbou, aby se podíleli na nákladech jejího odstranění. Vyskytuje se proto nikoli marginální názor, že není nutno bez výjimky postupovat podle gramatického znění § 88 odst. 1 písm. b) stavebního zákona a existuje možnost uložit odstranění stavby pouze původci nepovolené stavby jakožto stavebníkovi.

Takový právní názor vychází ze specifické povahy bytového vlastnictví podle zákona č. 72/1994 Sb. (zákon o vlastnictví bytů). Podle § 1 odst. 1 tohoto zákona je základem spoluvlastnictví budovy, přičemž spoluvlastník budovy je zároveň vlastníkem bytu či nebytového prostoru a zároveň je podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy. Pokud vycházíme z koncepce preferující vlastnictví bytů, vlastnictví k bytové jednotce je chápáno jako primární, podíl na společných částech domu - podílové spoluvlastnictví domu -pak sleduje právní osud bytové jednotky. Takovým výkladem potlačujeme koncepci bytového vlastnictví, podle níž je hlavním předmětem vlastnictví budova a vedlejším předmětem byt nebo nebytový prostor, které nejsou reálně oddělitelnými částmi budovy.

Vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru je z podstaty věci nutně omezeno v rozsahu, ve kterém je třeba respektovat nutnost hospodaření s budovou jako celkem. Pokud vznikne ve společných prostorách domu neoprávněná stavba bez souhlasu ostatních spolumajitelů, lze na to také nahlížet jako na občanskoprávní vztah řešitelný podle § 135c občanského zákoníku - na návrh může soud rozhodnout o odstranění stavby na náklady toho, kdo ji zřídil. Vztahy vyplývající z občanskoprávních vztahů mezi vlastníky bytových jednotek ve společné budově jsou upraveny zákonem o vlastnictví bytů, případně občanským zákoníkem.

O to lze potom opřít právní názor, že pokud v případě nepovolené stavby ve smyslu občanskoprávních předpisů bylo její odstranění nařízeno pouze jejímu původci, pak by stejný postup měl být zvolen i v řízení o odstranění stavby podle stavebního zákona, bez ohledu na znění § 88 odst. 1 písm. b) stavebního zákona. Tento právní názor nelze podceňovat, neboť ho v minulosti opakovaně zaujmul Městský soud v Praze.

#####„Neoprávněná“ a „nepovolená“ stavba

[file:6606:small:right]

Je velmi důležité rozlišovat mezi „neoprávněnou stavbou“ ve smyslu občanského zákoníku a „nepovolenou stavbou“ ve smyslu stavebních předpisů. Neoprávněná stavba ve smyslu § 135c občanského zákoníku je institutem občanského práva. Pro její klasifikaci jakožto neoprávněné stavby není podstatná otázka stavebního povolení, ale to, zda stavebník k provedení takové stavby měl občanskoprávní oprávnění. Odstranění takové „neoprávněné“ stavby potom není ve veřejném zájmu, ale pouze v zájmu toho, do jehož občanskoprávních oprávnění bylo takovou stavbou zasaženo. Od neoprávněné stavby v občanskoprávním smyslu je třeba velmi přísně odlišovat stavbu pořízenou v rozporu se stavebněprávními předpisy - tj. stavbu „nepovolenou“, provedenou bez nezbytného povolení.

Narážíme zde na rozdílné pojetí pojmu „stavba“ ve stavebním zákoně a občanském zákoníku. Občanský zákoník upravuje občanskoprávní vztahy související s vlastnictvím a užíváním stavby, cílem stavebního zákona je ochrana veřejného zájmu v souvislosti se stavbami a stavební činností obecně. Jestliže tedy ustanovení § 88 odst. 1 písm. b) stavebního zákona stanoví, že odstranění nepovolené stavby se nařídí „vlastníkovi“ stavby, má tím na mysli výlučně případ „nepovolené“ stavby, kdy „vlastníkem stavby“ jsou všichni spoluvlastníci domu, neboť odstraněním této stavby je zasaženo do jejich společného vlastnictví. Jiná situace nastává z pohledu občanskoprávního, podle kterého je k odstranění neoprávněné stavby zavázán ten, kdo takový zásah učinil.

#####Nejasný je i příslušný paragraf stavebního zákona

A třetí cesta řešení? Je to dosud judikaturou neřešený oříšek, a to nejasné ustanovení § 129 odst. 1 nového stavebního zákona. To umožňuje nařídit odstranění stavby vlastníkovi stavby, popřípadě s jeho souhlasem „jiné osobě“. V případě odstranění stavebních úprav nebo stavby ve společných částech bytových domů s velkým počtem vlastníků jednotek je tak teoreticky možné nařízení odstranění nepovolených stavebních úprav pouze tomu, kdo je provedl, ovšem pouze se souhlasem vlastníka stavby, což jsou všichni spoluvlastníci v poměru podle svých spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Je pochopitelné, že by s takovým řešením mohli souhlasit všichni spoluvlastníci kromě oné „jiné osoby“, tedy černého stavebníka. To lze překonat institutem majorizace.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!