Novela stavebního zákona - další novinky

6. května 2009 • 11:05
V předchozím čísle Realitu jsme se zabývali zejména novelizací právní úpravy vedení územních řízení. Tendencí praxe je spojování územních a stavebních řízení v případech, kdy to zákon umožňuje. Podrobná problematika však dosud pro tento typ řízení ve stavebním zákoně chyběla a jako vodítko bylo používáno například metodické doporučení Ministerstva pro místní rozvoj ČR ze dne 14. května 2008.

Otéto problematice jsme psali také v Realitu číslo 8/2008. Nově by měl spojené územní a stavební řízení upravovat § 94 a) stavebního zákona a obsahové náležitosti spojeného rozhodnutí bude podrobně definovat prováděcí právní předpis. Nové ustanovení § 95 odst. 2 stavebního zákona by však mělo vyloučit možnost spojení zjednodušeného územního řízení a stavebního řízení, což ve výsledku nedávalo smysl. Novinkou by měl být kombinovaný územní souhlas a souhlas s provedením ohlášené stavby (nový § 96 a/ stavebního zákona). Takový společný souhlas by neměl být správním rozhodnutím a měl by platit dva roky od svého vydání. Zvláštností bude, že jej nelze prodloužit.

#####Nové výjimky ze stavebních uzávěr

Velkou bolestí řady stavebníků a developerů jsou stavební uzávěry. Pokud jsou vydány, je boj proti nim velmi obtížný a právně složitý. Stavební zákon upravuje v § 97-99 stavebního zákona územní opatření o stavební uzávěře, které v daném území omezuje nebo zakazuje stavební činnost. O jeho vydání se vede správní řízení, námitky mohou podat vlastníci dotčených pozemků, zástupci veřejnosti i osoby, o kterých tak stanoví zvláštní předpis (tzn. typicky občanská sdružení). Nový § 99 a) stavebního zákona dává radě obce revoluční pravomoc udělit výjimku z opatření o stavební uzávěře. Z právně-procesního hlediska půjde o řízení před kolegiálním orgánem podle § 134 správního řádu, tj. nepříliš známý druh správního řízení. Účastníkem takového správního řízení má být podle stavebního zákona pouze žadatel a proti rozhodnutí se nelze odvolat. Lze očekávat, že se tato novinka, pokud bude schválena a nabude účinnosti, stane předmětem sporů. Žadatelé o výjimku se budou domáhat přezkumu negativních rozhodnutí o výjimkách, a naopak občanská veřejnost, popř. majitelé sousedních pozemků se budou snažit do řízení o výjimce vstoupit. Problémem bude pochopitelně i transparentnost rozhodování o takových výjimkách.

#####Finanční náhrady vlastníkům nemovitostí za změnu v území

Změny v novele stavebního zákona se mají týkat také náhrady za změnu v území upravené v § 102 stavebního zákona. Podstatou tohoto ustanovení je kompenzace vlastníkům pozemků, jejichž užívací práva byla omezena na základě územního opatření o stavební uzávěře. Pochopitelně největším problémem této úpravy bylo, jakým způsobem finanční náhradu stanovit a vypočítat. Podle novely by se měla náhrada stanovit ve výši rozdílu mezi obvyklou cenou stavebního pozemku a obvyklou cenou pozemku, který není určen k zastavění. K tomu se do náhrady započítají „prokazatelné náklady vynaložené při uplatňování práv směřujících k zastavění pozemku“ vyplývající z regulačního plánu nebo územního rozhodnutí, a to ode dne nabytí jejich účinnosti do jejich změny nebo zrušení. Bohužel ale pojem „prokazatelné náklady“ není nikde definován a je pojat velmi široce.

Novinkou bude pravidlo, že finanční náhrada držiteli práv nenáleží, jestliže k uvedené změně došlo na základě jeho návrhu (tato logická výluka v současném znění zákona chybí) nebo po uplynutí 8 let od nabytí účinnosti regulačního plánu nebo jeho změny, která zastavění dotčeného pozemku umožnila, a jestliže nebyla v této lhůtě podána úplná žádost o rozhodnutí o umístění stavby hlavní anebo ve lhůtě v tomto rozhodnutí stanovené úplná žádost o stavební povolení. I po novele by měla platit zásada, že návrh výše náhrady, kterou vyplácí kraj nebo obec, musí být doložen posudkem znalce. Pokud se na výši náhrady strany nedohodnou, bude rozhodovat soud. Trvá také pravidlo, že pokud se pozemek, za který byla vyplacena náhrada, vrátí do původního režimu umožňujícího zastavění, je vlastník pozemku povinen vyplacenou náhradu v plné výši vrátit do dvou měsíců.

#####Veřejnoprávní smlouvy o povolení stavby

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!