Není dodatek jako dodatek aneb pozor na neprávoplatné dodatky

15. července 2011 • 09:01
Při uzavírání kupní smlouvy by měly smluvní strany dbát, aby kupní smlouva obsahovala všechny obsahové i formální náležitosti a aby bylo odstraněno vše, co by mohlo vést ke vzniku případných rozporů. Pokud si smluvní strany po uzavření kupní smlouvy vzpomenou, že chtějí na textu smlouvy něco změnit, řeší to obvykle dodatkem. Otázkou ale je, jaká je právní platnost podobného dodatku.

Obě strany se po uzavření smlouvy například dohodnou, že chtějí zvýšit kupní cenu nebo sjednat jiný způsob úhrady, než původně zamýšlely. Mohou ke kupní smlouvě uzavřít platně dodatek, kterým podmínky (nové) výše kupní ceny a způsobu úhrady změní? Může dojít na základě takovýchto listin ke vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, nebo příslušný katastrální úřad vklad vlastnického práva k nemovitostem zamítne? Těmito otázkami se v poslední době zabýval také Nejvyšší soud. Jaký názor k těmto otázkám Nejvyšší soud zaujal, je popsáno níže. Pro lepší vysvětlení celé problematiky popíšeme nejprve uvedenou situaci, která byla Nejvyšším soudem řešena. Kupující A uzavřel dne 19. prosince 2005 s prodávajícím B smlouvu o převodu vlastnictví k nemovitostem za kupní cenu XX tisíc korun českých.

Následně dne 10. května 2006 uzavřel kupující A s prodávajícím B dohodu o změně smlouvy o převodu nemovitostí, kterou byla zvýšena kupní cena a změněn způsob úhrady kupní ceny. Prodávající B neposkytl kupujícímu A součinnost při úhradě nově sjednané kupní ceny a namísto toho, že by od smlouvy o převodu nemovitostí a dohody o její změně odstoupil, uzavřel dne 14. května 2006 s kupujícím C novou smlouvu o převodu těchto nemovitostí. Kupující A dne 12. května 2006 podal návrh na vklad vlastnického práva k předmětným nemovitostem. Katastrální úřad návrh na vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího A na základě předložených listin (smlouva o převodu nemovitostí a dohoda o její změně) zamítl s odůvodněním, že nebyly splněny zákonné podmínky, neboť úkon (převod nemovitosti) nebyl učiněn v předepsané formě.

#####Podpisem smlouvy nedochází k nabytí vlastnictví

Zde si dovolíme trochu odbočit z toho důvodu, že se někdy setkáváme s mylnou domněnkou veřejnosti, že již samotným podpisem smlouvy o převodu dochází k nabytí vlastnictví nemovitosti. Upozorňujeme, že pro posouzení okamžiku nabytí vlastnictví k nemovitostem na základě smlouvy je důležité rozlišovat, zdali je převáděná nemovitost předmětem evidence v katastru nemovitostí či nikoli. U nemovitostí, které jsou předmětem evidence v katastru nemovitostí (zejména se jedná o pozemky, budovy atd.), se vlastnické právo nabývá teprve vkladem do příslušného katastru nemovitostí. Návrhy na vklad jsou vyřizovány v pořadí, v jakém byly doručeny příslušnému katastrálnímu úřadu, a to bez ohledu na okamžik, kdy byla smlouva (případně jiná listina), na základě které má být proveden vklad vlastnického práva do katastru, podepsána.

Pro nabytí vlastnického práva tudíž není důležité datum podpisu smlouvy, nýbrž datum podání návrhu na vklad. Až teprve k tomuto datu se totiž kupující stává vlastníkem převáděné nemovitosti. Pokud se jedná o nemovitosti, které nejsou předmětem evidence v katastru nemovitostí, nabývá se vlastnické právo již dnem účinnosti smlouvy. Katastrální úřady v řízení o povolení vkladu nejprve prověřují, zda jsou splněny všechny podmínky pro povolení vkladu vlastnického práva. Splnění těchto podmínek je zkoumáno ke dni podání návrhu na vklad. Jednou z prověřovaných podmínek je i okolnost, zda byl právní úkon učiněn v předepsané formě.

#####Smlouva o převodu nemovitosti musí být vždy písemná

Jaké jsou tedy zákonné požadavky na formu smlouvy o převodu nemovitosti? Podle ustanovení občanského zákoníku musí mít smlouvy o převodu nemovitostí (kupní, darovací, směnné) vždy písemnou formu. Písemná forma smlouvy zahrnuje vedle písemného textu i podpisy účastníků. K naplnění požadavku uzavření písemné smlouvy stačí, dojde-li k písemnému návrhu a k jeho písemnému přijetí. Vedle uvedeného zákona se dále pro smlouvy o převodu nemovitostí požaduje, aby projevy účastníků (tj. prodávajícího a kupujícího) byly na téže listině. Uzavření smlouvy o převodu nemovitostí tedy není důsledkem jakékoli činnosti kupujícího a prodávajícího, ale jen přijetím návrhu prodávajícího kupujícím v písemné formě na téže listině. Ve výše uvedeném případu vznikl spor o výklad zákonného požadavku dodržení předepsané formy; tedy zda projevy účastníků byly obsaženy na téže listině, pokud byla předložena kupní smlouva a dohoda o změně této kupní smlouvy. Soudy nižších instancí argumentovaly následovně.

[file:10632:small:right]

#####Dodatky musí splňovat legislativní náležitosti

Nejvyšší soud se však s výkladem dodržení formy projevu kupujícího a prodávajícího na téže listině - tak jak byl aplikovaný soudy nižší instance a katastrálním úřadem - neztotožnil a považuje jej za nesprávný. Podle názoru Nejvyššího soudu je nutné tento požadavek vykládat tak, že v každé jednotlivé smlouvě o převodu nemovitostí musí být návrh a přijetí návrhu zachyceno na téže listině. Tento požadavek však nikterak nebrání tomu, aby smlouva o převodu nemovitostí - dokud podle ní nebyl proveden vklad práva do katastru nemovitostí, s účinky ke dni podání návrhu na vklad (tedy ke dni podání návrhu na klad) - byla měněna dodatky.

Tyto dodatky pak samozřejmě musejí také splňovat popsané náležitosti zákonem požadované formy. Upozorňujeme, že naproti tomu smlouvu o převodu nemovitosti nelze poté, co bylo na jejím základě již vloženo do katastru nemovitostí vlastnické právo, měnit. Stejně argumentoval ve svém dalším rozhodnutí i Nejvyšší soud. Pro úplnost si v závěru dovolíme zmínit ještě jedno rozhodnutí soudu, které je však staršího data, a které říká, že je-li smlouva o převodu nemovitostí sepisována ve formě notářského zápisu, pak zákonnému požadavku, aby projevy vůle účastníků byly na téže listině, odpovídá i pokračování v notářském zápisu.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!