Nájemní bydlení „problém na problém“? | E15.cz

Nájemní bydlení „problém na problém“?

5. října 2010 • 10:34
Nájemní bydlení je velice důležitá forma bydlení, vhodná pro ty, kteří se nechtějí vázat, potřebují flexibilitu, nemají potřebu se starat o nemovitost. Nebo také pro ty, kteří si nemohou dovolit nést náklady spojené s vlastnictvím.

To, že správně fungující nájemní prostředí je mimořádně důležité pro celý realitní trh včetně developerů, si paradoxně málokdo uvědomuje a jeho problematika se u těchto subjektů dost přehlíží. Nelze se ovšem poté divit, že ubývá těch, kteří do bytových nemovitostí investují, kupují si produkty developerské činnosti za účelem pronájmu. Ubývá tak na trhu i díky této skutečnosti kupujících/investorů. Máme za sebou řadu let, kdy média představovala bytový trh vlastně jen jako developerskou výstavbu a nové byty do vlastnictví byly v „boomu“, trh ovládali „velcí hráči“, ceny letěly vzhůru.

To, že celý tento segment představovalo po celé republice jen pár tisíc transakcí ročně a vzhledem k velikosti bytového sektoru šlo jen o jeho nepatrný zlomek, si nikdo nevšiml. Většina stavební činnosti se totiž odehrávala v segmentu rodinných domků, bytové domy nestavěli jen developeři, ale i obce a sem tam družstva. Bytový trh tvořil statisíce transakcí, prodávaly se tak většinou starší byty, převáděly se byty družstevní, byty se pronajímaly. Toho, že se dramaticky propadla nová výstavba o desítky procent, by si nikdo ani nevšiml, nebýt stovek článků na dané téma.

Je škoda, že nájemní sektor zůstával poněkud stranou, a pokud se o něm psalo, pak jako o okrajové záležitosti, většinou jen v souvislosti s tím hrozným nárůstem výše nájmů či excesem nějakého pomateného domácího. Bydlení v nájmu bylo bráno jako méně hodnotná a spíše jen přechodná forma bydlení. Zabývat se hlouběji nájemním bydlením zapomněli politici i novináři. Tak se jaksi přihodilo, že ještě v roce 2010 existuje regulované nájemné, nevyhovující občanský zákoník, není koncepce sociálního bydlení, obce raději než bydlení poskytují, hromadně je v rámci takzvané privatizace rozdávají.

#####Nositelem sociálního bydlení musí být stát

Jsou země, kde převládá bydlení v nájmu, ta naše se jednoznačně kloní k bydlení vlastnickému. Může být lepší domov a zároveň uložení peněz než vlastní rodinný domek s pěknou zahradou? Přesto je zcela nezbytné dát náš nájemní sektor do náležitého pořádku, vrátit rozvrácené poměry zpět. Nositelem sociálního bydlení musí být stát, obce. Poskytovat jej výhradně potřebným, sociálně slabým, důchodcům, handicapovaným, domácnostem s malými dětmi bez dostatečných příjmů. To ostatní musí být založeno na symbióze pronajímatele, který nájemci poskytuje domov a nájemce poskytujícího pronajímateli zisk.

Výše nájmu má odrážet kvalitu bydlení i lokality, nájemní vztah musí být podložen vyváženým smluvním dokumentem chránícím zájmy obou stran. Bohužel, tato samozřejmost u nás ani dvacet let od pádu socialismu neplatí. Stále u nás platí občanský zákoník psaný v šedesátých letech minulého století, který jednoznačně ochraňuje hlavně nájemce na úkor pronajímatelů. V kombinaci s pomalými soudy, problémy při doručování, nepružnými notáři, neochotnou policií, představuje pronajímání bytů jako poměrně riskantní činnost.

#####Jak se bude stanovovat nájemné?

Jiným problémem je regulace nájmů. Regulované nájemné spolu s občanským zákoníkem jsou hlavními viníky pokřiveného nájemního sektoru, kde třeba mladé rodiny bez příjmů bydlí v drahém smluvním a naproti tomu někteří finančně dobře situovaní v regulovaném (tzv. sociálním) nájmu; majitelé domů mají malou motivaci opravovat své domy, s nájmy se švindluje a podvádí. Odstranění dvojí výše nájmů má přinést zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, který již od ledna 2007 umožňuje postupný nárůst až ke splynutí s nájmem smluvním. Dotýká se přesněji nezjistitelného množství domácností (neustále počty mění privatizace obecních bytů), odhadem na 600 tisíc.

#####Když se strany nedohodnou…

Nejčastěji převládá názor, že v případě nedohody se strany obrátí na soud a ten rozhodne o nájmu obvyklém. Jak to soudce provede, když neexistují žádné cenové mapy, není dosud známo. Možná, že nedohoda bude znamenat neplatnost smlouvy, sice radikální, ale poněkud chaotické. Pro místní bytový trh, pro chod mnoha domácností i obcí je toto velmi podstatný moment k tomu, aby se mu již někdo s náležitou péčí věnoval. Přezírají jej politici, úředníci, realitní agenti i odborníci. Neřeší jej ani nájemníci, kteří by již dávno se svými domácími měli vyjednávat o podmínkách dalšího nájmu. Navíc zde visí „Damoklův meč“ soudního sporu o nájemné ve Štrasburku. To ticho může věstit nepěknou bouři, zvláště u obcí, kde je rozdíl smluvního a regulovaného nájemného stále znatelný.

Úspěšné proplutí peřejemi odstranění regulovaných nájmů je důležité pro narovnání vztahů, ustálení výše nájemného z bytů a tím možného finančního plánování bytových investic. Je potřebné pro zklidnění poměrů mnoha domácností i vztahů nájemci vs. pronajímatelé. Velmi důležitou roli by zde měly hrát obce, což asi bude problém. Poskytování sociálního bydlení by nejlépe probíhalo v obecních bytech, leč ty obce velmi rychle rozdávají a ti, co na smluvní nájem nedosáhnou, se pomoci od svého starosty dočkají jen stěží. Koncepce nájemního bydlení by měla jasně rozhodnout spolu se zákonem 107/2006Sb. a nyní je již za vteřinu dvanáct.

*

Soudy mohou zahltit spory o výši nájemného

Ke konci letošního roku skončí až na výjimky (Praha, krajská města bez Ostravy a Ústí nad Labem, a některá středočeská města) platnost zákona č.107/2006 Sb., který upravoval zvyšování nájemného v rámci jeho deregulace. Od 1. ledna 2011 bude tedy ve většině českých, moravských a slezských měst výši nájemného stanovovat dohoda nájemníka a majitele bytového domu. Pokud k dohodě nedojde, mohou se obě strany obrátit na soud, stát reprezentovaný v tomto směru Ministerstvem pro místní rozvoj ČR žádnou další vyhlášku upravující sjednávání výše nájemného nechystá. Jaká bude tedy praxe, ukážou první měsíce příštího roku. Realit se ale již nyní zeptal zástupců jak nájemníků, tak majitelů domů i státu, jak vidí situaci oni. Na dalších stránkách přinášíme jejich pohledy.

 
>
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!