Na dotazy odpovídá ing. Petr Kout, CSc. daňový poradce | E15.cz

Na dotazy odpovídá ing. Petr Kout, CSc. daňový poradce

Prodáváme dokončenou bytovou jednotku, která vznikla půdní vestavbou. Tento prostor naše společnost koupila jako rozestavěný byt.

Domníváme se, že převod tohoto bytu by měl být osvobozen od daně z převodu nemovitostí, protože se jedná o prodej bytu, který vznikl vestavbou a nebyl dosud užíván. Podle finančního úřadu však již nejde o první, ale o druhý převod. Myslíme si, že první převod nedokončeného bytu nemohl splňovat podmínky, že se jednalo o byt. Jaké je správné řešení?

Tuto otázku řeší § 20 odst. 7 zákona o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí č. 357/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Podle tohoto ustanovení je od daně z převodu nemovitostí osvobozen mimo jiné první úplatný převod vlastnictví k bytu, který vznikl nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou, provedenou formou vestavby a byt nebyl dosud užíván, jde-li o převod bytu podle zákona o vlastnictví bytů, jestliže převodcem je fyzická či právnická osoba a převod stavby je prováděn v souvislosti s jejich podnikatelskou činností, kterou je výstavba nebo prodej staveb a bytů, nebo předmětem jejich činnosti je výstavba nebo prodej staveb a bytů, anebo je-li převodcem obec. Pokud jsou splněny další podmínky (druh činnosti, dosud neužívaný byt), je rozhodující podmínkou, zda se v případě převodu na tazatele už jednalo o převod vlastnictví k bytu. Nemovitostí jsou i rozestavěné nemovitosti, které lze za určitých podmínek zapsat do katastru nemovitostí. Způsobilý převodu vlastnictví je také nedokončený byt v takovém stadiu rozestavěnosti, že jej lze považovat za samostatnou věc. Dále například podle rozhodnutí Nejvyššího správního soudu, sp. zn. 7 Afs 71/2005, podmínka užívání bytu není nutně vztahována na zkolaudovanou stavbu. Z dosavadní judikatury lze dovodit, že pokud byl převáděn byt v takovém stupni rozestavěnosti, která svědčí o podstatné míře vnitřního vybavení a dispozičního řešení bytu, je nutné považovat tento převod za první. V dotazu uváděný převod by pak byl již druhým převodem a není osvobozen od daně z převodu nemovitostí. Každou situaci je nutné posoudit individuálně podle právního i skutečného stavu.

Pronajímám byt a odpisuji jej. Nyní jsem koupila druhý byt, který také pronajímám. Nechci jej však, s ohledem na výši celkového základu daně, odpisovat. Je to možné? Současně jsem zaplatila realitní kanceláři provizi jednak za nalezení kupovaného bytu, jednak za obstarání nájemce. Mohu obě provize zahrnout do daňových výdajů?

Daňové odpisy podle zákona o daních z příjmů nejsou povinností, ale právem. Odpisovat tedy nemusíte. Přípustná je i popisovaná situace, že budete odpisovat jeden byt a druhý ne. Provize zaplacená realitní kanceláři za koupi bytu je součástí ocenění pořízeného bytu, do daňových výdajů se tedy promítne pomocí odpisů. Provize za obstarání nájemce je daňovým výdajem.

Naše realitní kancelář získala za obstarání prodeje nemovitosti za velice příznivou cenu poměrně vysokou provizi (měřeno procentem z prodejní ceny). Klientka provizi uhradila, ale obává se, aby jí provizi, právě vzhledem k její výši, nezpochybnil v daňových výdajích finanční úřad. Jsou její obavy skutečně důvodné?

Obavy z postupu finančního úřadu jsou vždycky důvodné. Z dotazu je zřejmé, že vaše klientka nemá příjem z prodeje nemovitosti osvobozený. Vám vyplacenou provizi zahrnuje oprávněně do daňových výdajů jako výdaj na dosažení zdanitelného příjmu z prodeje nemovitosti. Pokud by se výše provize správci daně „nezdála“, měl by klientku vyzvat k tomu, aby doložila, proč se výše provize výrazněji odlišuje od výše obvyklé (co je výše obvyklá, by měl klientce finanční úřad sdělit). Klientka bude argumentovat smlouvou s realitní kanceláří, ekonomickými podmínkami, popřípadě i podmínkami charakteru stavu nemovitosti apod.

V dubnu 2009 jsme nakoupili nové osobní automobily a uplatnili jsme při jejich koupi odpočet DPH. Některé automobily používají naši zaměstnanci také k soukromým účelům. Proježděné pohonné hmoty na soukromých cestách platí naší realitní kanceláři. Prý zato máme odvádět ještě nějakou DPH. Je to pravda?

Bezúplatné použití majetku pro soukromé potřeby zaměstnanců, u něhož byl alespoň zčásti uplatněn odpočet daně z přidané hodnoty, je zdanitelným plněním a vzniká u něho povinnost přiznat daň. Základem daně je výše celkových nákladů (například odpisy + opravy + údržba apod.) například za kalendářní měsíc, sazba daně je 19 procent. Vystavuje se doklad o použití a plnění se eviduje v evidenci pro daňové účely.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!