Fáze developmentu rezidenčního projektu z právního hlediska VIII. | E15.cz

Fáze developmentu rezidenčního projektu z právního hlediska VIII.

V předcházejících částech seriálu Realitu k rezidenčnímu developmentu byla řeč o stavebním povolení a možnostech jeho získání. Tento díl se nebude věnovat samotné realizaci stavby, ale rovnou kolaudaci stavby. Ta se řídí přesně danými pravidly, která upravuje stavební zákon. Stavebník musí zajistit, aby byly před započetím užívání stavby provedeny a vyhodnoceny zkoušky předepsané zvláštními právními předpisy.

V souvislosti s developmentem rezidenčních projektů lze zřejmě vyloučit, že by užívání bytových domů bylo povoleno jiným způsobem než vydáním kolaudačního souhlasu. Jak již bylo předesláno v předchozích kapitolách, podle § 122 stavebního zákona stavba, jejíž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit, například nemocnice, škola, nájemní bytový dům, stavba pro obchod a průmysl, stavba pro shromažďování většího počtu osob, stavba dopravní a občanské infrastruktury, stavba pro ubytování odsouzených a obviněných, dále stavba, u které bylo stanoveno provedení zkušebního provozu, a změna stavby, která je kulturní památkou, může být užívána pouze na základě kolaudačního souhlasu.

Souhlas vydává na žádost stavebníka příslušný stavební úřad. Stavebník v žádosti uvede identifikační údaje o stavbě a předpokládaný termín jejího dokončení. Pro vydání kolaudačního souhlasu stavebník opatří závazná stanoviska dotčených orgánů k užívání stavby vyžadovaná zvláštními právními předpisy. Pokud je stavba předmětem evidence v katastru nemovitostí, zajistí stavebník geometrický plán. Stavební úřad do 15 dnů ode dne doručení žádosti stavebníka stanoví termín provedení závěrečné kontrolní prohlídky stavby a současně uvede, které doklady při ní stavebník předloží.

#####Proti kolaudačnímu souhlasu se nelze odvolat

Jsou-li na stavbě zjištěny závady bránící jejímu bezpečnému užívání nebo rozpor se závaznými stanovisky, stavební úřad kolaudační souhlas nevydá a rozhodnutím, které je prvním úkonem v řízení, používání stavby zakáže. Podle § 122 (3) stavebního zákona kolaudační souhlas není správním rozhodnutím. Tato skutečnost omezuje developera, ale i osoby, které mají nebo by měly zájem na posouzení žádosti o vydání kolaudačního souhlasu, v možnosti se bránit proti kolaudačnímu souhlasu vydanému v rozporu se zákonem.

Důvodem je skutečnost, že jelikož kolaudační souhlas není správním rozhodnutím, nelze se proti němu odvolat, podat rozklad nebo stížnost, popř. není jednoznačné, zda lze vůbec projednat kolaudační souhlas ve správním soudnictví. Kolaudační souhlas je podle našeho názoru osvědčením ve smyslu ustanovení § 154 správního řádu. Vzhledem k tomu, že kolaudační souhlas není správním rozhodnutím, a nevede se tedy správní řízení, vzniká otázka, jak se vlastník pozemku, na kterém se kolaudovaná stavba nachází, může bránit proti jeho vydání nebo jakým způsobem může vznést námitky k žádosti o vydání kolaudační souhlasu. Tato legislativní úprava byla již v minulosti, za účinnosti zákona č. 50/1976 Sb., důvodem ke zrušení § 78 (1) zákona č. 50/1976 Sb. Ústavním soudem ČR, a to v nálezu pléna Ústavního soudu ČR, č. 2/99, ze kterého uvádíme následující úvahy:

1. Ústavní soud si především byl nucen položit otázku, zda specifická definice okruhu účastníků určitého veřejnoprávního řízení vylučuje obecné vymezení účastníků správního řízení podle § 14 odst. 1 správního řádu. Na tuto otázku pak odpověděl kladně a v tomto směru tedy plénum Ústavního soudu korigovalo názor vyslovený v nálezu I. ÚS 279/95, publikovaném pod č. 73, sv. 8 Sbírky nálezů a usnesení ÚS ČR. Každý jiný výklad by totiž některá správní řízení činil nepřehlednými a mnohdy i časově neohraničenými. Obecnou definici účastníka správního řízení podle správního řádu lze tedy aplikovat pouze v těch případech, kde to zvláštní úprava zcela nepochybně nevylučuje.

2. Pokud jde o zde projednávané řízení kolaudační, nutno souhlasit s názorem, že je záležitostí výsostného uvážení stavebního úřadu, zda bude konstatovat, že podmínky územního rozhodnutí a rozhodnutí o povolení stavby byly splněny. Pak užívání stavby k určenému účelu povolí, a je-li to zapotřebí, stanoví podmínky pro užívání stavby. Zjistí-li nedostatky, určí přiměřenou lhůtu k jejich odstranění. Kolaudační rozhodnutí nemá vydat, pokud jde o nedostatky, které by ohrožovaly zdraví a bezpečnost osob, či bránily ve svém souhrnu řádnému a nerušenému užívání stavby k určenému účelu. V případě zjištění nedostatků bránících užívání stanoví stavební úřad lhůtu k jejich odstranění a řízení přeruší.

[file:6604:small:right]

Již z tohoto popisu možných faktických situací vyplývá, že vlastník pozemku, na kterém stavba stojí, může pouze spoléhat na to, že orgán veřejné správy bude ochraňovat nejen zájmy veřejné, ale i zájmy jeho. Přitom, podle názoru Ústavního soudu, se zdá být nesporné, že připuštění účasti vlastníka pozemku by nemohlo řízení nikterak vážně komplikovat a případně i nedůvodně prodlužovat. Především by taková účast byla účelná z důvodů praktických, poněvadž patrně nelze očekávat, že ten, kdo o kolaudaci žádá, bude sám upozorňovat na něco, co jemu nevadí. Pohled státních orgánů pak může být samozřejmě jiný než pohled vlastníka pozemku, případně jiné dotčené osoby, aniž by se muselo jednat ze strany tohoto orgánu o záměr či nedbalost.

Jinak řečeno, pokud stavební úřad zkolauduje něco, co zkolaudovat neměl, či co měl zkolaudovat s konstatováním drobných závad a s určením lhůt pro jejich odstranění, není zde nikdo legitimován k podání odvolání ani k vyvolání případného soudního řízení. Z těchto důvodů tedy Ústavní soud také na otázku, zda vlastník pozemku, na kterém je zhotovena stavba, může být ve svých subjektivních právech dotčen kolaudačním rozhodnutím, odpověděl pozitivně. Jinak řečeno - to, že vlastník pozemků je vyloučen z řízení správního a v důsledku toho též z práva na soudní ochranu, považuje Ústavní soud za pochybení zákonodárce, které má ústavní rozměr.

#####Jediná cesta odporu vede přes správní řád

Domníváme se, že jedinou možnou cestou je využít stávajícího znění ustanovení § 156 (2) správního řádu, podle kterého vyjádření, osvědčení nebo sdělení správního orgánu, které je v rozporu s právními předpisy a které nelze opravit podle odstavce 1, zruší usnesením správní orgán, který je vydal nebo učinil, a to s účinky ode dne, kdy bylo zrušované vyjádření nebo osvědčení vydáno anebo sdělení učiněno, nestanoví-li zákon jiný postup; takové usnesení lze vydat po dobu, po kterou trvají účinky vyjádření, osvědčení nebo sdělení.

Na tento postup se přiměřeně použijí ustanovení hlavy IX části druhé o přezkumném řízení. Vzhledem k tomu, že na zahájení přezkumného řízení není právní nárok, do doby případné legislativní úpravy budou vlastníci např. pozemků, na kterých se kolaudované stavby nacházejí, bez možnosti jakékoli obrany proti kolaudačnímu souhlasu, který byl vydán v rozporu se zákonem (např. v rozporu se stavebním povolením).

#####Od ledna platí nová identifikace staveb

V souvislosti s kolaudací staveb považujeme za vhodné upozornit na novou právní úpravu zakotvenou zákonem č. 111/2009 Sb., o základních registrech, v platném znění, která s účinností od 1. ledna 2010 zavádí nový způsob identifikace staveb a pozemků. Změna spočívá v tom, že součástí postupů při udělení kolaudačního souhlasu nebo po oznámení o užívání stavby bude zápis údajů do registru prováděný stavebním úřadem. Z důvodové zprávy k zákonu vyplývá, že pro účely zápisu údajů o budově do veřejného registru bude nutné znát některé údaje, které se doposud ve stavebním řádu nezjišťovaly.

Půjde zejména o souřadnice definičního bodu stavby a adresních míst a některé technickoekonomické atributy. K tomu bude potřeba novelizovat vyhlášku č. 526/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu, zejména v ustanoveních § 11 a 12 této vyhlášky a v obsahu příloh č. 4 a 5 a nová příloha obsahující formulář s údaji k žádosti o povolení předčasného užívání stavby. Rozšíří se statistické ukazatele a doplní se údaje určující polohu definičního bodu budovy a adresních míst. (Pokud se údaje oznámené s touto žádostí nezmění, nebude je již stavebník předkládat ke kolaudaci.)

Z důvodové zprávy dále vyplývá, že součástí dokumentace předkládané stavebníkem stavebnímu úřadu s oznámením o užívání stavby nebo se žádostí o kolaudační souhlas budou lokalizační údaje budovy a jejích adresních míst, tj. údaje určující polohu definičního bodu stavby a adresních míst. Tyto údaje se zjistí při zaměření dokončené stavby pro účely vyhotovení geometrického plánu.

*Pokračování příště*

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!