Fáze developmentu rezidenčního projektu z právního hlediska VII. | E15.cz

Fáze developmentu rezidenčního projektu z právního hlediska VII.

7. června 2010 • 10:37
V minulém díle našeho seriálu jsme se zaměřili na fázi získávání stavebního povolení. Vysvětlili jsme si případy, kdy není zapotřebí žádat o stavební povolení ani stavbu ohlašovat, i případy, kdy je možné stavbu pouze ohlásit. V tomto čísle Realitu se tedy budeme věnovat samotnému procesu získání stavebního povolení.

Žádost o stavební povolení obsahuje kromě obecných náležitostí základní údaje o požadovaném záměru a identifikační údaje o pozemcích a stavbách. K žádosti stavebník připojí doklady prokazující jeho vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu nebo opatření anebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku nebo stavbě, pokud stavební úřad nemůže existenci takového práva ověřit v katastru nemovitostí; je-li stavebníkem společenství vlastníků jednotek, připojí také smlouvu o výstavbě nebo rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek přijaté podle zvláštního právního předpisu, dále projektovou dokumentaci, plán kontrolních prohlídek stavby a závazná stanoviska, popřípadě stanoviska nebo jiné doklady vyžadované zvláštními právními předpisy, pokud je stavebník obstaral předem.

Projektová dokumentace se předkládá ve dvojím vyhotovení, a není-li obecní úřad v místě stavby stavebním úřadem, vyjma staveb v působnosti vojenských a jiných stavebních úřadů, předkládá se trojmo. Pokud stavebník není vlastníkem stavby, připojuje se jedno další vyhotovení. Jestliže předložená projektová dokumentace není zpracována oprávněnou osobou, stavební úřad řízení zastaví. Obsahové náležitosti žádosti o stavební povolení, rozsah a obsah projektové dokumentace stanoví prováděcí právní předpis, kterým je vyhláška ministerstva pro místní rozvoj č. 499/2006 Sb. ze dne 10. listopadu 2006, o dokumentaci staveb.

#####Ve stavebním povolení se stanoví podmínky stavby

Novela stavebního zákona zákonem č. 379/2009 s účinností od 2. ledna 2010 zakomponovala do stavebního zákona znění § 110 (6), podle kterého stavebník podzemních staveb podléhajících tomuto zákonu není povinen prokazovat vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu nebo opatření nebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku nebo stavbě, jde-li o veřejně prospěšné stavby, které funkčně ani svou konstrukcí nesouvisejí se stavbami na pozemku ani s provozem na něm a které ani jinak nemohou mít vliv na využití pozemku k účelu, pro který je určen. Účelem této novely je zjednodušení stavebního řízení v případech, kdy stavebník žádá o povolení liniových podzemních staveb realizovaných pod pozemky s různými vlastníky.

Z důvodové zprávy k uvedené novele vyplývá, že § 110 odst. 2 písm. a) stavebního zákona (povinnost stavebníka předložit vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu nebo opatření anebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku nebo stavbě) dopadá i na stavebníky, kteří mají v úmyslu provádět podzemní liniové stavby celostátního významu nijak neomezující vlastnická práva ani užívání pozemků a jiných staveb, které se nacházejí nad nimi, a jež jsou současně veřejně prospěšnými stavbami. Ve stavebním povolení stavební úřad stanoví podmínky pro provedení stavby, a pokud je to třeba, i pro její užívání, a rozhodne o námitkách účastníků řízení.

Stavební úřad je oprávněn v rámci stavebního povolení stanovit, které fáze výstavby mu stavebník oznámí za účelem provedení kontrolních prohlídek stavby; může též stanovit, že stavbu lze užívat jen na základě kolaudačního souhlasu. Stavební povolení pozbývá platnosti, jestliže stavba nebyla zahájena do dvou let ode dne, kdy nabylo právní moci. Dobu platnosti stavebního povolení může stavební úřad prodloužit na odůvodněnou žádost stavebníka podanou před jejím uplynutím. Podáním žádosti se staví běh lhůty platnosti stavebního povolení.

#####Veřejnoprávní smlouva nahrazuje stavební povolení

Se souhlasem dotčených orgánů může stavební úřad uzavřít se stavebníkem veřejnoprávní smlouvu o provedení stavby nebo terénních úprav, která nahradí stavební povolení, a to za podmínek podle § 161 až 168 správního řádu. Stavební úřad do sedmi dnů od předložení návrhu veřejnoprávní smlouvy oznámí postup podle odstavce 1 osobám, které by byly účastníky stavebního řízení podle zvláštního zákona. K procesu uzavírání, případného ukončení nebo zrušení veřejnoprávní smlouvy lze uvést následující: Veřejnoprávní smlouva musí být uzavřena písemně a projevy vůle všech smluvních stran musí být na téže listině.

Jsou-li smluvní strany přítomny současně, je veřejnoprávní smlouva uzavřena okamžikem připojení podpisu poslední smluvní strany. Nejsou-li smluvní strany přítomny současně, je veřejnoprávní smlouva uzavřena okamžikem, kdy návrh veřejnoprávní smlouvy opatřený podpisy ostatních osob, jimž byl určen, dojde navrhovateli smlouvy. Jestliže zákon stanoví, že k uzavření veřejnoprávní smlouvy je třeba souhlasu správního orgánu, je veřejnoprávní smlouva uzavřena dnem, kdy tento souhlas nabude právní moci. Správní orgán, který dal souhlas k uzavření veřejnoprávní smlouvy, zveřejní veřejnoprávní smlouvu na své úřední desce.

Veřejnoprávní smlouvu, která byla uzavřena v rozporu s právními předpisy, správní orgán zruší. Jestliže jsou v rozporu s právními předpisy jen některá ustanovení veřejnoprávní smlouvy, zruší se jen tato ustanovení, pokud z povahy veřejnoprávní smlouvy nebo z jejího obsahu anebo z okolností, za nichž byla uzavřena, nevyplývá, že je nelze oddělit od ostatních. Změnit obsah veřejnoprávní smlouvy lze jen písemnou dohodou smluvních stran. Bylo-li k uzavření smlouvy třeba souhlasu správního orgánu nebo třetí osoby, je tohoto souhlasu třeba i k uzavření této dohody.

#####Smlouvu lze vypovědět pouze písemně

Ohledně zrušení veřejnoprávní smlouvy obecně platí, že veřejnoprávní smlouvu lze vypovědět jen písemnou formou a jen tehdy, jestliže to bylo ve veřejnoprávní smlouvě smluvními stranami dohodnuto a jestliže byla dohodnuta výpovědní lhůta. Považujeme tedy za nezbytné vyloučit oprávnění veřejnoprávní smlouvu vypovědět, jinak by developer mohl po jejím uzavření očekávat „nově“ vzniklé okolnosti, které by mohly nutit některé účastníky se zamyslet nad takovým ukončením smlouvy. Další možností, jak zrušit veřejnoprávní smlouvu, je oprávnění smluvní strany podat písemný návrh na zrušení veřejnoprávní smlouvy

a) bylo-li to ve veřejnoprávní smlouvě dohodnuto,

b) změní-li se podstatně poměry, které byly rozhodující pro stanovení obsahu veřejnoprávní smlouvy, a plnění této smlouvy nelze na smluvní straně z tohoto důvodu spravedlivě požadovat,

c) jestliže se veřejnoprávní smlouva dostala do rozporu s právními předpisy,

d) z důvodu ochrany veřejného zájmu, nebo,

e) jestliže vyšly najevo skutečnosti, které existovaly v době uzavírání veřejnoprávní smlouvy a nebyly smluvní straně bez jejího zavinění známy, pokud tato strana prokáže, že by s jejich znalostí veřejnoprávní smlouvu neuzavřela.

Podá-li smluvní strana ze zákonem stanovených důvodů návrh na zrušení veřejnoprávní smlouvy a ostatní strany s ním vysloví souhlas, veřejnoprávní smlouva zaniká dnem, kdy písemný souhlas poslední ze smluvních stran došel smluvní straně, která návrh podala. Pokud bylo k uzavření veřejnoprávní smlouvy třeba souhlasu správního orgánu, vyžaduje se jeho souhlas i ke zrušení veřejnoprávní smlouvy.

Pakliže některá ze stran se zrušením veřejnoprávní smlouvy nesouhlasí, může o zrušení veřejnoprávní smlouvy na žádost smluvní strany rozhodnout správní orgán příslušný podle § 169 odst. 1 správního řádu (podle typu veřejnoprávní smlouvy se může jednat o ministerstvo vnitra, krajský úřad, správní orgán, který je společně nadřízený smluvním stranám, správní orgán nadřízený správnímu orgánu, který je stranou veřejnoprávní smlouvy, nebo správní orgán, který k jejímu uzavření udělil souhlas). Považujeme za nutné upozornit, že proti rozhodnutí například o návrhu na zrušení veřejnoprávní smlouvy se nelze odvolat ani podat rozklad. Proti rozhodnutí je možné podat návrh na obnovu řízení, podat podnět k zahájení přezkumného řízení, popřípadě podat podnět k vydání nového rozhodnutí podle § 101 správního řádu, nebo podat správní žalobu podle soudního řádu správního.

#####Oznámení o provedení stavby v rámci zkráceného stavebního řízení

Podle § 117 stavebního zákona, uzavře-li stavebník s autorizovaným inspektorem smlouvu o provedení kontroly projektové dokumentace pro stavbu, kterou hodlá provést, může takovou stavbu pouze oznámit stavebnímu úřadu, jestliže byla opatřena souhlasná závazná stanoviska dotčených orgánů a vyjádření osob, které by byly účastníky stavebního řízení, a nejde o stavbu, která je zvláštním právním předpisem, územně plánovací dokumentací nebo rozhodnutím orgánu územního plánování přímo označena jako nezpůsobilá pro zkrácené stavební řízení.

Stavebník k oznámení stavby připojí projektovou dokumentaci stanovenou vyhláškou ministerstva pro místní rozvoj č. 499/2006 Sb. ze dne 10. listopadu 2006, o dokumentaci staveb, a certifikát vydaný autorizovaným inspektorem. Dokumentace se předkládá ve dvojím vyhotovení; není-li obecní úřad stavebním úřadem nebo stavebník není vlastníkem stavby, předkládá se trojmo. Autorizovaný inspektor certifikátem stvrzuje, že ověřil projektovou dokumentaci a připojené podklady z hledisek uvedených v § 111 (1, 2) stavebního zákona a že navrhovaná stavba může být provedena. Na projektové dokumentaci tuto skutečnost vyznačí, uvede své jméno a příjmení, datum vydání certifikátu a opatří ji svým podpisem a razítkem se státním znakem České republiky. K certifikátu připojí návrh plánu kontrolních prohlídek stavby, závazná stanoviska dotčených orgánů a vyjádření osob, které by byly účastníky stavebního řízení.

Pokud ve vyjádřeních osob, které by byly účastníkem stavebního řízení, byly uplatněny námitky proti provádění stavby, autorizovaný inspektor je posoudí a projedná. Způsob vypořádání námitek a závěry, popřípadě podklady, z nichž vycházel, připojí autorizovaný inspektor k certifikátu. Nepodaří-li se při vypořádání námitek odstranit rozpory mezi osobami, které by jinak byly účastníky řízení, předloží jejich vyjádření spolu s projektovou dokumentací a závaznými stanovisky dotčených orgánů stavebnímu úřadu, který zajistí vypořádání námitek podle § 114 stavebního zákona nebo usnesením rozhodne o námitkách ve své působnosti anebo usnesením rozhodne o nezpůsobilosti stavby pro zkrácené řízení.

*Pokračování příště*

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!