Fáze developmentu rezidenčního projektu z právního hlediska VI. | E15.cz

Fáze developmentu rezidenčního projektu z právního hlediska VI.

30. dubna 2010 • 10:33
Po úspěšném zakončení územně plánovací činnosti a získání územního rozhodnutí přistupuje developer do fáze získání stavebního povolení, pokud stavební úřad územní řízení se stavebním řízením nesloučil podle ustanovení § 78 stavebního zákona.

O sloučení obou řízení lze uvažovat zejména v případech, kdy jsou podmínky v území jednoznačné, zejména je-li pro území schválen územní nebo regulační plán. Veřejnoprávním titulem pro provádění staveb rozumíme ve smyslu stavebního zákona zejména

* ustanovení zákona, podle kterého k provedení stavby není zapotřebí její ohlášení ani povolení,

* ohlášení stavby, stavební povolení, veřejnoprávní smlouvu nebo oznámení o provedení stavby v rámci zkráceného stavebního řízení. Některé stavby nepotřebují ani ohlášení ani stavební povolení.

Vymezuje je § 103 (1) stavebního zákona a jedná se zejména o tyto případy:

* stavby o jednom nadzemním podlaží do 25 metrů čtverečních zastavěné plochy a do pěti metrů výšky, nepodsklepené, jestliže neobsahují pobytové místnosti, hygienická zařízení ani vytápění, neslouží k ustájení zvířat a nejde o sklady hořlavých kapalin a hořlavých plynů,

* zimní zahrady o jednom nadzemním a podzemním podlaží a skleníky do 40 metrů čtverečních zastavěné plochy a do pěti metrů výšky, přístřešky o jednom nadzemním a podzemním podlaží, které slouží veřejné dopravě,

* jiné veřejně přístupné přístřešky do 40 metrů čtverečních zastavěné plochy a do čtyř metrů výšky,

* technickou infrastrukturu a doprovodná technická zařízení pro rozvod vody, energií, tepla, pro zajištění služeb elektronických komunikací, pro odvádění odpadních a dešťových vod a větrání. Stavební úpravy pozemních komunikací a udržovací práce na nich, které nevyžadují stavební povolení ani ohlášení, vymezuje vyhláška č. 104/1997 Sb., kterou se provádí zákon o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů.

#####Nejjednodušší je pouhé ohlášení stavby

K provedení jednoduchých staveb uvedených v § 104 (2) písm. a) až d) stavebního zákona (například stavby pro bydlení a pro rekreaci do 150 metrů čtverečních zastavěné plochy, s jedním podzemním podlažím do hloubky tří metrů a nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím, podzemní stavby do 300 metrů čtverečních zastavěné plochy a hloubky do tří metrů, pokud nejsou vodním dílem, stavby do 300 metrů čtverečních zastavěné plochy a výšky do deseti metrů, s výjimkou staveb pro bydlení, a haly do jednoho tisíce metrů čtverečních zastavěné plochy a výšky do 15 metrů, pokud tyto stavby a haly budou nejvýše s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepené a dočasné na dobu nejdéle tří let), jejichž návrh je v souladu s obecnými požadavky na výstavbu, s územně plánovací informací (§ 21), které jsou umisťovány v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše, poměry v území se jimi podstatně nemění a které nevyžadují nové nároky na dopravní a technickou infrastrukturu, postačí ohlášení bez předchozího územního rozhodnutí nebo územního souhlasu.

Spolu s ohlášením stavebník stavebnímu úřadu doloží, že o svém stavebním záměru prokazatelně informoval vlastníky sousedních pozemků a staveb na nich; ti mohou příslušnému stavebnímu úřadu oznámit své případné námitky proti stavbě do 15 dnů ode dne, kdy byli stavebníkem informováni. Podle § 105 stavebního zákona, ohlášení stavby obsahuje údaje o stavebníkovi, o pozemku, ohlášené stavbě, jejím rozsahu a účelu, o způsobu a době provádění stavby a její jednoduchý technický popis, pokud se k ohlášení nevyžaduje projektová dokumentace; u dočasné stavby rovněž dobu jejího trvání a návrh úpravy pozemku po jejím odstranění. K ohlášení se připojí doklad prokazující vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu nebo opatření anebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku či stavbě, pokud stavební úřad nemůže existenci takového práva ověřit v katastru nemovitostí.

#####Ohlášení by měl doplnit písemný souhlas stavebního úřadu

[file:5982:small:right]

Náležitosti ohlášení a obsah a rozsah projektové dokumentace u staveb uvedených v § 104 odst. 2 písm. a) až d) stavebního zákona stanovuje vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 499/2006 Sb. ze dne 10. listopadu 2006 o dokumentaci staveb. Tato vyhláška stanoví rozsah a obsah projektové dokumentace pro ohlašované stavby uvedené v § 104 odst. 2 písm. a) až d) stavebního zákona, projektové dokumentace pro stavební řízení, dokumentace pro provádění stavby a dokumentace skutečného provedení stavby. Dále stanoví náležitosti dokumentace bouracích prací, obsahové náležitosti stavebního deníku, jednoduchého záznamu o stavbě a způsob jejich vedení.

Vyhláška se nevztahuje na rozsah a obsah projektové dokumentace pro stavby letecké, stavby drah a na dráze včetně zařízení na dráze, stavby dálnic, silnic, místních komunikací a veřejně přístupných účelových komunikací podle § 194 písm. c) stavebního zákona. Ohlášenou stavbu může stavebník provést na základě písemného souhlasu stavebního úřadu; u dočasné stavby souhlas obsahuje dobu jejího trvání. Nebude-li stavebníkovi souhlas doručen do 40 dnů ode dne, kdy ohlášení došlo stavebnímu úřadu, ani mu v této lhůtě nebude doručen zákaz podle § 107 stavebního zákona, platí, že stavební úřad souhlas udělil.

V této souvislosti považujeme za nutné upozornit na rozhodnutí Vrchního soudu v Praze, č. 5 A 67/96-29, podle kterého „stavebník může zahájit udržovací práce ohlášené stavebnímu úřadu toliko v tom případě, jestliže stavební úřad do 30 (nyní 40 - pozn. aut.) dnů po ohlášení nezaujme stanovisko stran případné nutnosti stavebního povolení. Jde-li o kulturní památku, pak stavební zákon přímo zavazuje stavebníka, aby spolu s ohlášením předložil stavebnímu úřadu stanovisko orgánu památkové péče. Developer se ale nemůže spoléhat na uplynutí 40denní lhůty a zahájit následně stavbu, pokud její ohlášení nebylo provedeno v souladu s právními předpisy.

#####Stavební úřad může stavbu zakázat

Jestliže stavební úřad s provedením ohlášené stavby souhlasí, ověří předloženou projektovou dokumentaci. Jedno její vyhotovení si ponechá, druhé zašle stavebníkovi. Souhlas platí po dobu 12 měsíců; nepozbývá však platnosti, pokud v této době bylo s ohlášenou stavbou započato. Lhůta začíná běžet dnem následujícím po dni, kdy byl stavebníkovi doručen souhlas, nebo dnem následujícím po dni, kdy uplynulo 40 dnů od ohlášení. Podle § 107 (1) stavebního zákona, pokud by ohlášená stavba byla navržena v rozporu s územně plánovací informací nebo s obecnými požadavky na výstavbu nebo umisťována v nezastavěném území anebo byla v rozporu se závazným stanoviskem dotčeného orgánu, stavební úřad rozhodnutím, které je prvním úkonem v řízení, provedení ohlášené stavby zakáže.

Toto rozhodnutí musí být vydáno do 30 dnů ode dne ohlášení stavby. Obdobně platí podle §107 (2) stavebního zákona, že pokud by ohlášená stavba byla v rozporu s obecnými požadavky na výstavbu, s regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem anebo se závazným stanoviskem dotčeného orgánu, stavební úřad rozhodnutím, které je prvním úkonem v řízení, jejich provedení zakáže.

*Pokračování příště*

 
>
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!