Fáze developmentu rezidenčního projektu z právního hlediska V. | E15.cz

Fáze developmentu rezidenčního projektu z právního hlediska V.

1. dubna 2010 • 10:30
V posledním článku jsme slíbili výklad k právní problematice výstavby podzemních garáží („garáže“). Účelem článku nemá být právní náhled na notoricky známé varianty převodu práv k užívání garážových stání a jejich úskalí. Právní náhled na výstavbu garáží bychom zaměřili na základní principy výstavby a budoucího statutu garáží.

V posledním článku jsme slíbili výklad k právní problematice výstavby podzemních garáží („garáže“). Účelem článku nemá být právní náhled na notoricky známé varianty převodu práv k užívání garážových stání a jejich úskalí. Právní náhled na výstavbu garáží bychom zaměřili na základní principy výstavby a budoucího statutu garáží.

Jak souvisí právní problematika výstavby podzemních garáží s developerskými projekty? Souvisí zejména v případech, kdy jsou garáže vybudovány tak, že stavebně-technicky propojují nadzemní stavby, například bytové domy nebo kancelářské budovy a tvoří tak jeden celek (viz níže). Problém je zpravidla vyvolán nutností omezit náklady na development u multifunkčních projektů, kdy část projektu je tvořena rezidenčními budovami a zbývající část tzv. komercí (kanceláře, obchody, služby) a kdy tyto nadzemní budovy jsou v podzemní části propojeny garážemi.

V takových případech by totiž měl developer řešit otázku, jak naloží se statutem garáže, když po ukončení výstavby prodá komerční část třetí osobě a rezidenční část si ponechá pro účely rozprodeje bytových jednotek. Pokud by situace nebyla řešena, lze za určitých podmínek dovodit, že všechny nadzemní objekty tvoří jeden celek s propojenými garážemi. Jinými slovy, celý projekt by právně byl považován za jednu věc, kdy jednotlivé nadzemní stavby a podzemní garáže by tvořily jeden právně neoddělitelný celek. V takovém případě developer riskuje, že komerční část bude právně propojena s rezidenčním projektem a že z takové skutečnosti bude vlastník komerční části dovozovat práva a povinnosti vyplývající ze zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, v platném znění („Zákon o vlastnictví bytů“).

Obdobně by mohli vystupovat vlastníci jednotek v rezidenční části a dovozovat svá práva a povinnosti ke komerční části podle Zákona o vlastnictví bytů. Za taková práva a povinnosti lze považovat např. právo užívání společných částí, resp. komerční části, povinnost přispívat do fondu oprav, volba orgánů společenství vlastníků jednotek, zřizování zástavních práv k jednotkám, pronájem společných částí apod. Zcela zásadní otázkou by bylo znění prohlášení vlastníka, které by developer vydal podle Zákona o vlastnictví bytů a které by v takovém případě muselo dané propojení budov řešit. Domníváme se, že Zákon o vlastnictví bytů neumožňuje flexibilní úpravu v prohlášení vlastníka, která by eliminovala rizika vyplývající z výše popsané situace.

#####Garáže jako samostatná věc

Podle § 119 (1) zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „OZ“), věci jsou movité nebo nemovité. Podle § 119 (2) OZ, nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Garáž není pozemkem, ale lze dovodit, že zpravidla se bude jednat o stavbu spojenou se zemí pevným základem. Garáže lze tedy v tomto kontextu považovat za nemovitosti.

Z hlediska platného práva lze, s výhradami uvedenými níže, garáže považovat buď za samostatnou věc, nebo součást jiné věci (zpravidla budovy), nebo součást pozemku, na kterém bude vybudována. Platná právní úprava nedefinuje samostatnost věci - stavby. Lze však dovodit, že co není součástí věci (viz níže), lze považovat za samostatnou věc. Nelze tedy vyloučit, že by garáž mohla být v právním statutu samostatné věci, pokud by byla garáž stavebnětechnicky pojata jako samostatná provozní jednotka, nezávislá na jakýchkoli jiných stavbách.

#####Garáže jako součást jiné věci

Podle § 120 (1) OZ je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Na definici „součásti věci“ navazuje soudní praxe, kdy „znehodnocením věci hlavní nemusí být jen ztráta její hodnoty peněžní, nýbrž může jít i o znehodnocení funkční, estetické či jiné; znehodnocením se míní stav, kdy hlavní věc v porovnání se stavem před oddělením její součásti slouží původnímu účelu méně kvalitně nebo mu nemůže sloužit vůbec.“ Soudní praxe dále za znehodnocení domu považuje oddělení stavby se samostatnými obvodovými zdmi a s přístupem mimo dům, avšak těsně navazující na dům a fyzicky a funkčně s domem propojené, jestliže by jejím oddělením dům plnil svůj účel na nižší úrovni.

Z citace soudní praxe dovozujeme, že umístění všech nadzemních objektů tvořících projekt na jedné garážové podnoži by mohlo být za určitých okolností považováno za sloučení všech stavebních objektů do jedné věci, kdy vznikne jedna samostatná věc tvořená rezidenčními objekty, komerčním objektem a garážemi. Je však nutno podotknout, že soudní praxe akcentuje v těchto případech nutnost posouzení samostatnosti věci soudním znalcem, který posoudí, zda určité prvky tvoří jednu věc, anebo zda každý prvek je samostatnou věcí.

#####Garáže jako součást nebo příslušenství pozemku

Podle § 120 (2) OZ stavba není součástí pozemku. Ustanovení § 120 (2) OZ je však podle soudní praxe nutno interpretovat v návaznosti na § 120 (1) OZ, kdy stavba není součástí pozemku tehdy, jestliže jde o stavbu, která je věcí nemovitou, nebo jestliže jde o stavbu, která je věcí movitou a která není funkčně nebo fyzicky spojena s pozemkem a lze ji od něho oddělit, aniž by došlo k znehodnocení pozemku. Např. meliorační zařízení umístěná pod povrchem pozemku tedy nejsou stavbou ve smyslu § 120 (2) OZ, nýbrž součástí pozemku dle § 120 (1) OZ.

Pojetí garáží jako příslušenství budovy nebo pozemku není podle našeho názoru možné, neboť soudní praxe vymezila, že garáže nemohou být příslušenstvím bytu, neboť příslušenstvím věci jsou ve smyslu § 121 (1) OZ věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Tedy, pokud byt nebo dům jsou kolaudovány k bydlení, nelze s funkcí bydlení spojit užívání garáže, která je nebytovou jednotkou určenou k užívání jinému, než je bydlení. Totéž platí podle našeho názoru pro otázku, zda lze garáže vymezit jako příslušenství pozemku.

#####Možná rizika

Za hlavní riziko považujeme případnou kolizi interpretace právního a stavebního pojetí garáží jakožto samostatné věci, s určením, že garáže jsou součástí nadzemních budov tvořících projekt. Jinými slovy, ačkoli garáže budou developerem považovány za samostatnou věc, nelze vyloučit, že jej podzemním propojením se všemi budovami došlo k faktickému sloučení všech budov do jedné věci, a že je tak prohlášení vlastníka (ve kterém vymezení garáží absentuje) v rozporu s platnou právní úpravou. Důsledky takové interpretace a neplatnosti prohlášení vlastníka by bylo nutno posoudit vždy s přihlédnutím k dané situaci, podle fáze projektu.

V případě katastrofického scénáře by byly neplatné veškeré právní úkony, které by developer učinil od okamžiku podání žádosti o zápis prohlášení do katastru nemovitostí (tedy právní úkony, kterými vznikaly, měnily se nebo zanikaly např. zástavní práva, věcná břemena a vlastnická práva k jednotkám). V takovém případě by muselo dojít mezi stranami neplatných smluv a dohod k vypořádání, jehož rozsah by vždy vyplýval z povahy práv, která vznikla, změnila se nebo zanikla.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!