Fáze developmentu rezidenčního projektu z právního hlediska IV. | E15.cz

Fáze developmentu rezidenčního projektu z právního hlediska IV.

8. února 2010 • 11:02
Na předchozí výklad, ve kterém jsme identifikovali některá specifika rezidenčního projektu ve vztahu k infrastruktuře umístěné v projektovém území, navážeme výkladem o standardních řízeních rezidenčního developmentu vedených podle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, v platném znění (dále jen stavební zákon).

Na předchozí výklad, ve kterém jsme identifikovali některá specifika rezidenčního projektu ve vztahu k infrastruktuře umístěné v projektovém území, navážeme výkladem o standardních řízeních rezidenčního developmentu vedených podle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, v platném znění (dále jen stavební zákon).

Účelem územního řízení je získání územního rozhodnutí, kterým je rozhodnutí o

a) umístění stavby nebo zařízení,

b) změně využití území,

c) změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území,

d) dělení nebo scelování pozemků,

e) ochranném pásmu.

Z uvedeného vyplývá povinnost developera získat územní rozhodnutí též v případě dělení nebo scelování pozemků, což bývá v rezidenčním developmentu pravidlem, ale ne vždy je tato povinnost dostatečně vnímána. Z povinnosti získat územní rozhodnutí pro případ dělení nebo scelování pozemků je zakotvená výjimka v § 82 (3) Stavebního zákona, kdy rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků se nevydává, pokud podmínky pro dělení nebo scelení pozemků jsou dány regulačním plánem, jiným rozhodnutím stavebního úřadu nebo rozhodnutím podle zvláštního právního předpisu (zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách, v platném znění), popřípadě není důvodné stanovit podmínky pro dělení nebo scelování pozemků.

Pokud tedy stavební úřad dospěje na základě správního uvážení k závěru, že jsou dány podmínky pro uvedenou výjimku, namísto územního řízení bude postupováno podle § 154 a násl. zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, v platném znění (dále jen správní řád) a stavební úřad vydá vyjádření, že s řešením pozemkové úpravy souhlasí. Je nutné upozornit, že pokud by došlo k zápisu např. oddělených pozemků do katastru, a bylo s takto zapsanými pozemky disponováno, šlo by o neplatné právní úkony. Územní rozhodnutí, popř. vyjádření stavebního úřadu s pozemkovou úpravou je podmínkou platnosti nakládání s dotčenými pozemky, jak vyplývá i z rozhodnutí Nevyššího soudu ze dne 31. 8. 2005, sp. Zn. 30 Cdo 1756/2004, podle kterého „smlouva o převodu části pozemkové parcely, k jejímuž oddělení stavební úřad v rámci územního řízení neudělil souhlas, je neplatná“.

#####Investiční záměr musí být v souladu s územním plánem

Při posuzování žádosti o vydání územního rozhodnutí stavební úřad posuzuje, zda je záměr žadatele v souladu mimo jiné s vydanou územněplánovací dokumentací. Proto je pro rozhodnutí o žádosti na umístění stavby rozhodný stav v době jeho vydání. Je tedy nutné vzít do úvahy, že pokud po podání žádosti o vydání územního rozhodnutí dojde ke změně územněplánovací dokumentace v projektovém území, která by neumožňovala vyhovět žádosti, stavební úřad žádost zamítne. Pokud by přece jen došlo k vydání územního rozhodnutí i přes rozpor s územněplánovací dokumentací, bylo by územní rozhodnutí neplatné. Jestliže žadatel nemá vlastnické právo nebo doklad o právu založeném smlouvou provést stavbu nebo opatření k pozemku nebo stavbě, předloží souhlas jejich vlastníka anebo dohodu o parcelaci.

To neplatí, lze-li pozemek nebo stavbu vyvlastnit nebo vyměnit. Je však nutné zvážit rizika spojená se záměrem umísťovat stavby na pozemcích, které nejsou ve vlastnictví developera - žadatele o vydání územního rozhodnutí. Pokud vlastník pozemků souhlas odvolá, může developerovi, v závislosti na fázi projektu, vzniknout řada povinností, které mohou vyvolat další náklady, nebo může dojít i k zastavení projektu. Závazná stanoviska dotčených orgánů, námitky účastníků řízení a připomínky veřejnosti musí být uplatněny nejpozději při veřejném ústním jednání, jinak se k nim nepřihlíží. Účastníci řízení musí být na tuto skutečnost upozorněni. O námitce, o které nedošlo k dohodě mezi účastníky řízení, stavební úřad rozhodne na základě obecných požadavků na výstavbu, obecných požadavků na využití území, závazných stanovisek dotčených orgánů nebo technických norem, pokud taková námitka nepřesahuje rozsah jeho působnosti.

Nedošlo-li k dohodě o námitce občanskoprávní povahy, stavební úřad si o ní učiní úsudek a rozhodne ve věci (to neplatí v případě námitek týkajících se existence práva nebo rozsahu vlastnických práv). V těchto případech nemůže stavební úřad přezkoumávat např. platnost smlouvy o převodu nemovitosti, platnost souhlasu vlastníka pozemku pro účely územního řízení, nájemní smlouvy, posuzovat spornost hranic pozemků apod. Územní rozhodnutí o umístění stavby, změně využití území, změně stavby a o dělení nebo scelování pozemků platí dva roky ode dne nabytí právní moci, nestanovíli stavební úřad v odůvodněných případech lhůtu delší. Předchozí právní úprava stavebního zákona neodpovídala jednoznačně na otázku, zda je bezpředmětné vydání (nového) územního rozhodnutí po zrušení původního územního rozhodnutí (např. pro rozpor s územním plánem), pokud je stavba před dokončením (kolaudací).

Podle § 94 (5) Stavebního zákona, dojde-li ke zrušení územního rozhodnutí po právní moci stavebního povolení nebo udělení souhlasu stavebního úřadu (§ 106 odst. 1), územní rozhodnutí se již nevydává. Územní rozhodnutí není jediným institutem pro umístění stavby. Podle rozsahu stavby, umístění, územněplánovací specifikace projektového území a řady dalších aspektů lze některé stavby umísťovat i na základě regulačního plánu (§ 61 stavebního zákona), územního souhlasu (§ 96 stavebního zákona). Alternativou ke klasickému územnímu řízení je zjednodušené územní řízení (§ 95 stavebního zákona).

#####Tři kategorie režimu povolení staveb

Stavební zákon diferencuje režim povolení staveb do tří kategorií:

1. stavby, terénní úpravy zařízení a udržovací práce, které nevyžadují stavební povolení ani ohlášení (§ 103),

2. stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce, které podléhají ohlášení (§ 104),

3. stavby, které vyžadují stavební povolení vždy (stavby, které nejsou v režimu výše uvedených).

V souvislosti s ohlašováním staveb bychom rádi upozornili na dvě témata, která jsou často diskutována. Zaprvé: od kdy plyne stavebnímu úřadu lhůta pro vydání rozhodnutí o zákazu ohlášeného provedení v případě, že ohlášení nebylo učiněno v souladu s platnými právními předpisy. S touto otázkou se setkáváme zejména v případech, kdy developer provádí např. protihluková opatření podle podmínek územního rozhodnutí, a to např. v budovách, které nejsou památkově chráněnými stavbami, ale nacházejí se v památkové zóně.

Bohužel se často setkáváme s tvrzením, že budovy nejsou kulturními památkami (nejsou tak zapsané v katastru nemovitostí), a proto stanovisko orgánu památkové péče nebylo k ohlášení provedení uvedených prací doloženo. V této souvislosti je nutné říci, že v takovém případě lhůta pro vydání rozhodnutí o zákazu ohlášeného provedení stavby (stavební úpravy) nezačala plynout, neboť de iure k ohlášení podle stavebního zákona nedošlo. K tomuto závěru se kloní rozsudek Vrchního soudu v Praze 5 A 67/96. Druhou často kladenou otázkou je, zda zateplení pláště domu nebo přestavbu bytových jader v panelových domech lze provést bez stavebního povolení, resp. ohlášení.

Pro zodpovězení této otázky je stěžejní ustanovení § 103 (1) písm. h) stavebního zákona, ze kterého vyplývá, že stavební úpravy, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost, nevyžadují stavební povolení ani ohlášení.

#####Užívání staveb

Podle § 119 stavebního zákona dokončenou stavbu, popřípadě část stavby schopnou samostatného užívání, pokud vyžadovala stavební povolení nebo ohlášení stavebnímu úřadu podle § 104 odst. 2 písm. a) až e) a n) anebo pokud byla prováděna na podkladě veřejnoprávní smlouvy (§ 116) nebo certifikátu vydaného autorizovaným inspektorem (§ 117) a byla provedena v souladu s ním, lze užívat na základě oznámení stavebnímu úřadu (§ 120) nebo kolaudačního souhlasu. Stavebník zajistí, aby byly před započetím užívání stavby provedeny a vyhodnoceny zkoušky předepsané zvláštními právními předpisy.

Je nutné zdůraznit, že zvláštním ustanovením k § 119 stavebního zákona je ustanovení § 122 (1) stavebního zákona, podle kterého stavba, jejíž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit, například nemocnice, škola, nájemní bytový dům, stavba pro obchod a průmysl, stavba pro shromažďování většího počtu osob, stavba dopravní a občanské infrastruktury, stavba pro ubytování odsouzených a obviněných, dále stavba, u které bylo stanoveno provedení zkušebního provozu, a změna stavby, která je kulturní památkou, může být užívána pouze na základě kolaudačního souhlasu. Setkáváme se s tím, že developeři často pro účely užívání staveb stále vycházejí z předchozí právní úpravy a praxe, kdy pokud stavba byla provedena na základě ohlášení, nevyžadovala ke svému užívání kolaudační rozhodnutí.

Domníváme se, že stavební zákon jasně zakotvuje povinnost získat k užívání staveb uvedených v § 122 kolaudační souhlas vždy, bez ohledu na to, na základě jaké formy povolení byla stavba (stavební úpravy) provedena. V praxi jsme se setkali s tím, že tento názor nesdílel stavební úřad a odmítl vydat kolaudační souhlas s tím, že rekonstrukce stavby, kterou měla užívat veřejnost, byla provedena na základě ohlášení, a tím tedy odpadá povinnost získat k užívání stavby kolaudační souhlas. Taková situace vyvolá však komplikace zejména u banky, která projekt rekonstrukce financuje.

Zpravidla jsou totiž peněžní prostředky uvolňovány postupně a jejich uvolnění je v určité fázi vázáno na vydání kolaudačního souhlasu. Kolaudační souhlas vydává na žádost stavebníka příslušný stavební úřad. Oproti předchozí právní úpravě není tedy pro kolaudaci vydáváno kolaudační rozhodnutí, ale kolaudační souhlas. Kolaudační souhlas není správním rozhodnutím. Není tedy vedeno žádné kolaudační řízení a nelze se proti němu odvolat ani podat správní žalobu.

PŘÍŠTĚ - problematika výstavby podzemních garážových stání u rezidenčních projektů, které jsou souborem několika nadzemních staveb.

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!