Fáze developmentu rezidenčního projektu z právního hlediska III. | E15.cz

Fáze developmentu rezidenčního projektu z právního hlediska III.

10. prosince 2009 • 09:28
V předchozích kapitolách jsme konstatovali, že již v rámci předakviziční fáze je nezbytné vyhodnotit rizika vlastnictví při a po akvizici. S tím úzce souvisí i majetkoprávní osud infrastruktury po exitu developera z projektu.

Pro účely popisu fází rezidenčního projektu z právního hlediska vymezíme pojem infrastruktura tak, že se jedná o pozemní komunikace, vodovody a kanalizace, vodovodní a kanalizační přípojky, vedení elektrické a jiné energie a telekomunikace.

#####Pozemní komunikace – mezi dopravní cesty patří i chodníky

V souvislosti s pozemními komunikacemi je nutné upozornit na některá ustanovení zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, v platném znění (zákon o pozemních komunikacích). Podle § 1 zákon o pozemních komunikacích upravuje kategorizaci pozemních komunikací, jejich stavbu, podmínky užívání a jejich ochranu, práva a povinnosti vlastníků pozemních komunikací a jejich uživatelů a výkon státní správy ve věcech pozemních komunikací příslušnými silničními správními úřady. Někdy se setkáváme s otázkou „ a co chodníky?“ Je nutné upozornit, že podle zákona o pozemních komunikacích pozemní komunikací je dopravní cesta určená k užití nejen silničními a jinými vozidly, ale i chodci.

Pozemní komunikace jsou diferencovány na dálnice, silnice, místní komunikace a účelové komunikace. O zařazení pozemní komunikace do kategorie dálnice, silnice nebo místní komunikace rozhoduje příslušný silniční správní úřad na základě jejího určení, dopravního významu a stavebně technického vybavení. Dojde-li ke změně dopravního významu nebo určení pozemní komunikace, rozhodne příslušný silniční správní úřad o změně kategorie. Domníváme se, že pro účely našeho výkladu je stěžejní ustanovení § 3 (3) zákona o pozemních komunikacích, podle kterého v případě, kdy změna kategorie pozemní komunikace vyžaduje změnu vlastnických vztahů k pozemní komunikaci, může příslušný silniční správní úřad vydat rozhodnutí o změně kategorie pouze na základě smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnického práva k dotčené pozemní komunikaci uzavřené mezi stávajícím vlastníkem a budoucím vlastníkem.

Do doby převodu vlastnického práva k dotčené pozemní komunikaci vykonává všechna práva a povinnosti k této pozemní komunikaci její dosavadní vlastník. Právě smlouva o smlouvě budoucí o převodu vlastnického práva k dotčené pozemní komunikaci uzavřené mezi stávajícím vlastníkem a budoucím vlastníkem je tím, co by developer měl řešit na počátku projektu. Z toho, co bylo řečeno, vyplývá, aby developer již v první fázi projektu dohodl s obcí nebo s jiným subjektem budoucí úplatný nebo bezúplatný převod vlastnického práva k pozemní komunikaci a takové smlouvě věnoval patřičnou pozornost. V této souvislosti bychom rádi upozornili na následující zkušenost.

#####Vlastníky místních komunikací jsou většinou obce

V územním rozhodnutí byla stanovena povinnost developera vybudovat na své náklady pozemní komunikace, které po jejich kolaudaci budou zatříděny do kategorie místních komunikací. Místní komunikací je podle § 6 zákona o pozemních komunikacích veřejně přístupná pozemní komunikace, která slouží převážně místní dopravě na území obce. Podle § 9 zákona o pozemních komunikacích vlastníkem místních komunikací je obec, na jejímž území se místní komunikace nacházejí. Developer byl rád, že v územním rozhodnutí je vlastnictví v budoucnu vybudované pozemní komunikace vyřešeno a že má o starost méně. Po kolaudaci vybudované pozemní komunikace žádal o „převedení“ komunikace do vlastnictví obce.

Obec odmítla s developerem o „převodu“ jednat, neboť neměla prostředky na zajištění její údržby a sjízdnosti. Developer argumentoval pravomocným územním rozhodnutím, „kde přece otázka vlastnictví je jasná“. Vzhledem k tomu, že developer neuzavřel s obcí smlouvu předvídanou v § 3 (3) zákona o pozemních komunikacích, bylo poměrně dost složité převést zkolaudovanou pozemní komunikaci na subjekt, který ji mohl nabýt a být i jejím odpovědným správcem. Nalézt a realizovat alternativní řešení bylo pro developera nákladnější, než kdyby byl obeznámen s kategorickým zněním § 3 (3) zákona o pozemních komunikacích.

#####Vodovody a kanalizace – buduje developer, spravuje většinou jiný subjekt

Vodovody a kanalizace zpravidla buduje na své náklady developer a obdobně, jako je to u pozemních komunikací, počítá s převodem této infrastruktury do vlastnictví obce, v jejímž správním obvodu je budována, nebo do vlastnictví správce. Práva a povinnosti týkající se vlastnictví a provozu vodovodů a kanalizací jsou upraveny zákonem č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích). Pokud developer nevyřeší otázku vlastnictví vodovodu a kanalizace do doby exitu z projektu, nejen, že zůstane vlastníkem vodovodu a kanalizace, ale i, z důvodů zajištění provozu dokončeného projektu, bude muset zajistit provoz.

Provozovatelem vodovodu nebo kanalizace je podle zákona o vodovodech a kanalizacích osoba, která provozuje vodovod nebo kanalizaci a je držitelem povolení k provozování tohoto vodovodu nebo kanalizace vydaného krajským úřadem. Pokud developer nebude provozovatelem, bude muset uzavřít s vhodným provozovatelem smlouvu např. o nájmu, provozu, správě a údržbě vodovodu a kanalizace. Takové řešení není zcela jistě definitivním řešením osudu vlastnického práva k vodovodu a kanalizaci, umožňuje však developerovi komfortním způsobem zajistit provoz vodovodu a kanalizace a tím i provoz projektu. V developerské praxi nebývá dostatečně vnímáno, že v souvislosti s vodovodními a kanalizačními řady je nutné řešit otázku budoucího vlastnictví přípojek.

Jak vodovodní, tak kanalizační přípojky jsou samostatnými stavbami, nejsou součástí vodovodu ani kanalizace, a proto developer nemá vyhráno, pokud se mu podaří převést vlastnictví k vodovodu a kanalizaci např. obci. Podle § 3 (3) zákona o vodovodech a kanalizacích, vlastníkem vodovodní přípojky nebo kanalizační přípojky, popřípadě jejích částí zřízených přede dnem nabytí účinnosti zákona, je vlastník pozemku nebo stavby připojené na vodovod nebo kanalizaci, neprokáže-li se opak.

Pokud jde o pořizování přípojek po dni účinnosti uvedeného zákona, podle § 3 (6) zákona o vodovodech a kanalizacích vodovodní přípojku a kanalizační přípojku pořizuje na své náklady odběratel (pro účely tohoto článku vyjdeme z definice, že odběratelem je vlastník pozemku nebo stavby připojené na vodovod nebo kanalizaci), není-li dohodnuto jinak; vlastníkem přípojky je osoba, která na své náklady přípojku pořídila. Z uvedených ustanovení zákona o vodovodech a kanalizacích lze dovodit, že přípojky pořízené po 1. lednu 2002 jsou ve vlastnictví toho, kdo je na své náklady pořídil. Pokud si je této skutečnosti developer vědom, je nutné, aby před exitem z projektu převedl vlastnictví i k přípojkám.

#####Komplikace v případě již existující infrastruktury

Situace je jiná v případě, kdy developer buduje projekt v území, kde vodovod i kanalizace jsou již provozovány. Pro developera může být situace komplikovanější, když vlastníkem takového vodovodu a kanalizace je jiný developer, který v území dokončuje svůj projekt. Opakovaně jsme se setkali s tím, že není nalezena shoda v tom, v jakém rozsahu a za jakých podmínek se může „nový“ developer napojit na vodovod a kanalizaci, kterou vybudoval na své náklady a stále ji vlastní jiný developer. Podle § 8 (4) zákona o vodovodech a kanalizacích vlastníci vodovodů nebo kanalizací, jakož i vlastníci vodovodních řadů, vodárenských objektů, kanalizačních stok a kanalizačních objektů provozně souvisejících, jsou povinni umožnit napojení vodovodu nebo kanalizace jiného vlastníka, pokud to umožňují kapacitní a další technické požadavky.

Současně uzavřou vlastníci těchto vodovodů a kanalizací písemnou dohodu. Možnost napojení nesmí být podmiňována vyžadováním poplatků nebo jiných finančních plnění. Náklady na realizaci napojení vodovodu nebo kanalizace hradí vlastník, jemuž je umožněno napojení vodovodu nebo kanalizace. Z uvedených ustanovení je zřejmé, že jediné, co může omezit developera v napojení na vodovod a kanalizaci vybudovanou jiným developerem, jsou kapacitní a další technické podmínky již vybudované sítě.

#####Energetická infrastruktura – smlouva se musí uzavřít včas

Investorem energetické infrastruktury bývá zpravidla developer, popř. budoucí vlastník a správce energetické infrastruktury. V obou případech je nutné včas uzavřít příslušné smlouvy s budoucím vlastníkem a správcem energetické infrastruktury. Smlouva by měla umožnit developerovi bezproblémový převod (úplatný či bezúplatný) na správce sítě.

#####Telekomunikace – i tady rozhoduje včasné jednání

V souvislosti s telekomunikačními sítěmi je situaci odlišná v tom, že investorem a stavebníkem sítě je zpravidla od počátku její provozovatel. Při uzavírání smluv s budoucím provozovatelem telekomunikační sítě by měl developer dbát zejména na zajištění závazku budoucího provozovatele včas a řádně spustit provoz sítě. Opakovaně jsme se setkali se situací, kdy provozovatel sítě svému závazku nedostál a developer byl pod obrovským tlakem vlastníků jednotek síť okamžitě zprovoznit. Nezřídka v takových případech žádají vlastníci jednotek nebo viladomů slevy z kupní ceny na základě porušení závazku developera zajistit řádné fungování elementárních služeb.

#####Věcná břemena pro infrastrukturu

Je nutné upozornit, že s umístěním infrastruktury v rámci projektu souvisí i případné zřizování práv odpovídajících věcným břemenům ve prospěch provozovatelů jednotlivých typů infrastruktury. Doporučujeme, aby tato práva byla zřizována před vymezením jednotek v budově, pokud jde o projekt, kde bude vydáno prohlášení vlastníka. Pokud developer nezřídí věcná břemena před vymezením jednotek, bude nucen konstruovat poměrně složité smlouvy o zřizování věcných břemen, v nichž existence jednotek a společných částí bude muset být upravena.

#####Dopad do zástavních smluv

Je nezbytné zvážit i dopad výše uvedených aspektů do zástavních smluv u projektů, kde je umožněno financování kupních cen z hypotečních úvěrů poskytnutých bankami. Zejména některé úkony katastrálního úřadu při zápisu věcných práv mohou nemile překvapit financující banky, kdy např. dojde k zatížení předmětu zástavy ve větším rozsahu, než bylo ujednáno v zástavní smlouvě (v části prohlášení zástavního dlužníka). Developer pak musí s bankami dojednávat dodatky k zástavním smlouvám, v lepším případě bance „pouze“ vysvětlit důvody takového zatížení.

*Pokračování příště*

 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!